¿Cuál es tu presupuesto mensual para comprar una casa?
Ahora que sabes lo que los prestamistas miran para decidir cuánto puede gastar, es hora de pensar en lo que tu crees que puede gastar. El punto es evitar endeudarse tanto que pierda el sueño o tenga que dejar el sushi por hamburguesas.
De hecho, si revisas con cuidado tu relación deuda-ingreso (debt-to-income ratio), te darás cuenta de que tiene un problema implícito, porque está basado en tu ingreso bruto, que es la cantidad que teóricamente recibes antes de impuestos y otras deducciones. Entonces, dependiendo de tu estilo de vida, tu pago de hipoteca podría terminar superando lo que realmente ganas.
Debimos haber presupuestado los muebles.
Yo conozco a una pareja que durante los primeros nueve meses vividos en su primera casa comprada, casi no tenían muebles más allá de una mesa de comedor y un sofá. Antes de comprar, ellos vivían alquilados en un lugar mucho más pequeño. Al calcular su presupuesto, estaban tan entusiasmados con su nuevo hogar, que olvidaron tener en cuenta que tendrían que amueblar todas las habitaciones: una gran sala, una oficina y cinco habitaciones (tenían hijos). Pasado el tiempo, ahora se ríen de eso.
La forma más fácil de entender tu patrón actual de gastos y ahorros es hacer un presupuesto en una hoja de cálculo. Puedes hacer eso, utilizando cualquier software especial de presupuesto, o una hoja de cálculo Excel, o con la vieja escuela de lápiz y papel. Enumera todos tus gastos, incluyendo alimentos, entretenimiento, ropa, transporte y gastos relacionados con el automóvil, atención médica y dental, cuidado de niños y mascotas, préstamos estudiantiles y servicios públicos. Guarda tus recibos, y si usas una tarjeta de débito/crédito o realizas pagos electrónicos, revisa tus estado de cuenta bancarios para ver a dónde va el dinero mensualmente. Incluye los retiros automáticos mensuales, como el servicio de teléfono, Neflix o membresía del gimnasio. Por supuesto, puedes dejar tu alquiler actual y cualquier gasto relacionado con el alquiler fuera de tus cálculos.
Hay sitios web (algunos gratuitas y otros de pago) que tienen hojas de cálculo o programas de presupuesto, que puedes completar en línea o imprimir y completar manualmente:
La mayoría de las personas intentan modificar sus hábitos de gasto cuando sus ingresos disponibles no son suficientes para cubrir el PITI, Conocer todos tus gastos te ayuda a decidir dónde hacer esos recortes. También te prepara para conocer lo que permite tu verdadero presupuesto para pagar una hipoteca. Recuerda esto, el prestamista se preocupa de que tu puedas devolver el dinero que pides prestado, no que tu tengas la vida que quieres. En resumen, si las clases de Pilates son importantes para ti, entonces inclúyelas dentro de tu presupuesto.
Trabajador por cuenta propia.
Debes esperar cierta frustración al calificar para un préstamo, porque los prestamistas generalmente requieren que tu hayas trabajado por cuenta propia durante al menos dos años, y calcular el ingreso de tu trabajo basado en un promedio de los últimos 24 meses. Por ejemplo, si has trabajado por cuenta propia durante solo 14 meses, tus ingresos serán excluidos para fines de calificación de préstamos, sin importar cuán alto sean. Igualmente, si tus ingresos de trabajo por cuenta propia de los primeros 12 meses fueron de solo $12,000 y los siguientes 12 meses fueron $120,000, tu promedio de ingresos de 24 meses seria solo $5,500 por mes.
No te excedas tratando de simplificar tus finanzas.
- Empecemos con tu trabajo. Si tu paga no es muy buena, quizás pienses en buscar otro trabajo mejor antes de comprar una casa. Pero, cambiar tu trabajo puede ser una mala idea si se trata de una diferente línea de trabajo, porque el prestamista quiere comprobar al menos dos años de tu historia en la misma ocupación; lo cual es una señal que vas a estar en ese trabajo por un largo plazo.
- Sigamos con tus activos. Quizás tú tienes una cuenta de cheques en un banco, una cuenta de ahorros en otro, y un certificado en otro. Consolidar esas cuentas podría facilitarte saber lo que realmente tienes; pero tu estarás creando más papeleo a la hora de solicitar un préstamo hipotecario. Los prestamistas quieren rastrear de donde viene todo el dinero que estas usando para comprar la casa, y tu tendrás que entregar los extractos bancarios de las cuentas que cerraste, solo para demostrar la trazabilidad del dinero.
- Finalicemos con tus deudas, incluyendo tarjetas de crédito. Algunos compradores tienden a pensar que, pagando por completo las tarjetas de crédito u otras deudas, ayudan a obtener el préstamo para comprar su casa. No se dan cuenta que ellos pueden calificar para una hipoteca teniendo algunas deudas. Por otro lado, si tú pagas todas tus deudas por completo, estarás disponiendo de un dinero valioso que puedes necesitar para cerrar la transacción. Además, tu puedes lesionar tu puntaje de crédito por no tener crédito o por cerrar tarjetas de crédito que habías tenido por años.
Por supuesto, hay circunstancias especiales en las cuales, por ejemplo, tiene sentido tomar un nuevo trabajo cuya paga es mucho mejor. Entonces, ¿cómo estar absolutamente seguro del siguiente paso? Muy sencillo: Seis meses antes que empieces a mirar casas, debes reunirte con tu agente de bienes raíces y tu agente de préstamos.
Sentencia Deficitaria (Deficiency judgment).
No es para asustarte … pero debes saber cuán profundamente puede un prestamista meterse en tus finanzas si finalmente no realizas los pagos de tu hipoteca. Para estos fines, Estados Unidos está dividido en “recourse state” (la mayoría) y “non-recourse states”. Florida es un “recourse state”, entonces si tu dejas de hacer los pagos de la hipoteca, el prestamista no solo puede vender la casa en una venta de ejecución hipotecaria (foreclosure), sino también imponerte una “sentencia deficitaria” por el resto de la deuda hipotecaria. En otras palabras, el prestamista puede ir detrás de los bienes tuyos que no sean la casa que garantiza la hipoteca.
Consejos para superar obstáculos financieros.
Después de hacer mucha matemática, tú puedes sentir que no puedes comprar una casa decente, o -quizás- ninguna casa. Con relación a tus problemas financieros, hay pasos que puedes seguir para aliviarlos, que incluyen:
- Reduce tu deuda. Esto liberará efectivo para el pago mensual de la casa y reduce tu relación deuda-ingresos.
- Haz un nuevo presupuesto. Revisa tu presupuesto mensual, teniendo en mente tu objetivo de comprar una casa. Si tienes un objetivo, es más probable que controles tus hábitos de gasto para cumplirlos.
- Reduce el gasto. Es posible que puedas conseguir un compañero de cuarto hasta que estés listo para comprar tu casa, conseguir un trabajo extra, volver al paquete básico con tu proveedor de internet o, comprar en tiendas de segunda mano. Revisa grupos locales de artículos gratis, tales como FreeCycle (www.freecycle.com).
- Pide prestado a una fuente no tradicional. Considera diferentes y creativas opciones para pedir dinero prestado, por ejemplo, a un familiar o al vendedor de la casa que quieres comprar.
- Consigue un socio comprador. Quizás conoces a alguien que tiene efectivo y estaría interesado en ser dueño de una propiedad en forma conjunta. Ten en cuenta que poseer juntos no significa -obligatoriamente- vivir juntos, ni incluso poseer acciones iguales.
- Retira dinero de otras inversiones. Para conseguir tu cuota inicial, considera retirar dinero invertido en acciones, bonos, fondos mutuos u otra propiedad; lo que también reduce tu pago mensual.
- Vende un activo para aumentar la cuota inicial en efectivo o reducir el pago mensual. Son frecuentes los compradores de vivienda con automóviles lujosos y con enormes pagos mensuales. A menudo, tienen plusvalía (equity) en el automóvil o el pago mensual es tan alto que lesiona su relación deuda-ingreso. Al vender ese auto lujoso, y tal vez reemplazarlo con un vehículo más modesto o usar el transporte público, o compartir el automóvil con un servicio como Zipcar (www.zipcar.com), o viajes compartidos con Uber o Lyft, los compradores son capaces de calificar para la compra de una casa.
- Considera otro tipo de casa, tamaño, condiciones o ubicación. Recuerda que los condominios normalmente son más baratos que las casas y, las casas antiguas son más baratas que las nuevas.
- Espera. En caso de que tu asumas que los precios y las tasas de interés se mantendrán estables y que tus ingresos aumentarán y ahorrarás más dinero, tú puedes retrasar la compra de tu casa. Con mayores ingresos, puedes pedir prestado más dinero; y con una mejor cuota inicial, no necesitas mas.
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