Fundamentos del financiamiento hipotecario.
Ahora bien, el prestamista se mete en este negocio arriesgado, para ganar dinero. Y lo hace principalmente cobrando intereses y puntos (honorarios que tu pagas cuando solicitas el préstamo). La variedad de opciones de hipotecas significa que tu puedes pedir prestada la misma cantidad de dinero, pero con términos diferentes y terminas pagando cantidades muy diferentes. Mientras las tasas de interés y los puntos se ven como pequeños números y porcentajes al principio, significan dólares reales que se suman posteriormente.
Ejemplo:
Jose y Maria Pedro han encontrado la casa de sus sueños, pero no tienen una hipoteca todavía. El banco local les ofrece un préstamo hipotecario de tasa fija por $ 350,000, a 30 años, 4% de interés, sin puntos. El pago mensual de capital e intereses sería de aproximadamente $1,671, y ellos pagarían alrededor de $251,543 en intereses durante la vida del préstamo.
Mientras tanto, Gustavo y Veronica están interesados en la misma casa. Van donde un oficial de préstamos para discutir sus opciones. Ella les encuentra un préstamo hipotecario de tasa fija por $ 350,000, a 30 años con un interés del 3.5%, con un punto. El punto les costará $ 3,500, pero su pago mensual será alrededor de $1,572, y pagarán alrededor de $ 215,797 en intereses sobre la vida del préstamo, $35,796 menos que Jose y Maria.
Las tasas de interés.
La mayoría de nosotros hemos pedido dinero prestado varias veces, -ya sea para comprar un automóvil, ir a universidad, u obtener los artículos imprescindibles de moda de esta temporada-, como para tener claro que son las tasas de interés y que no nos gusta. La tasa de interés es un monto cobrado por un prestamista, calculado como un porcentaje del monto del préstamo. Las tasas de interés son normalmente altas en tarjetas de crédito (a veces por encima del 20%), pero -afortunadamente- más bajas en otras formas de crédito, como hipotecas. En otra publicación de esta página web, hemos hablado de que los intereses pagados en tu hipoteca son deducibles de impuestos.
En la década de 2000´s, las tasas de interés de hipotecas para viviendas alcanzaron mínimos históricos, continuando muy por debajo del 4% en 2016. Sin embargo, con el estado actual de la economía, deberíamos esperar algo de volatilidad.
Tu no quedas atrapado con tu primera hipoteca de por vida. Si vendes la casa, tendrás una nueva hipoteca cuando compres la próxima casa. Y si decides quedarte, puedes refinanciar tu hipoteca (básicamente, cambiarla por una mejor) si las tasas caen y el valor de tu casa se mantiene estable o sube. Aunque podrías pagar costos de refinanciamiento, puede valer la pena. Si el valor de tu casa cae, la refinanciación puede no ser una opción; esto te explica porque muchos propietarios de viviendas en los últimos años, que tenían la refinanciación como opción, se vieron empujados hacia el Foreclosure.
El significado real de esos porcentajes.
Las tasas de interés hipotecarias no siempre son tan sencillas tal como parecen. Por un lado, puedes verlos expresados en dos formas diferentes: Como una tasa base y como una tasa de porcentaje anual (“APR”). Estos dos números no van a ser iguales. La tasa base es la tasa real utilizada para calcular tu pago, mientras que el APR es el costo total de obtener el préstamo, calculado a lo largo de la vida del préstamo y teniendo en cuenta cualquier pago que hagas, como pago por tasación o informes de crédito. Los prestamistas te muestran el APR porque están legalmente obligados a hacerlo.
El APR debe ser un buen indicador de lo que realmente cuesta un préstamo, excepto que tiene en cuenta los costos durante toda la vida del préstamo y las posibilidades de vivir en el mismo lugar durante todo el plazo de una hipoteca, sin refinanciación, son bastante bajos. Sin embargo, el APR puede ser informativo, como cuando un el préstamo se anuncia a una tasa de interés muy baja, pero con una gran cantidad de tarifas adicionales que aumentan su costo dramáticamente.
Por qué no se anuncia la tasa de interés.
Para complicar las cosas, las tarifas que ves anunciadas no son necesariamente lo que se te ofrecerán personalmente. Para empezar, las tasas de interés cambian a diario, así que, si las miras un domingo, para el lunes pueden ser más altas o inferiores. Y, las tasas que te ofrezcan dependerán de algunos factores inherentes a ti, como:
- El tipo de hipoteca que elijas. Por lo general, se te ofrecerá una tasa de interés inicial más baja en una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) que en una hipoteca de tasa fija. Volveremos sobre el término “inicial” más adelante.
- Cuán riesgoso eres como prestatario. Si tiene un historial de pago oportuno de tus facturas, un salario alto estable u otro ingreso significativo, baja deuda, puedes hacer un pago de cuota inicial alto y solicitas un préstamo que no es enorme en relación con tu situación financiera general, probablemente te ofrezcan una tasa de interés comparativamente baja. Si tu situación es la contraria, tu tasa podría ser más alta, para compensar al prestamista por el riesgo adicional.
- La relación préstamo-valor (loan-to-value). Un pago inicial grande le dice al prestamista que no es probable que tu abandones la inversión. Uno pequeño, pone nervioso al prestamista. Si no cumples, el prestamista gastará tiempo y dinero persiguiéndote y puede que tenga que iniciar un proceso de Foreclosure. Además, el prestamista podría perder dinero si tu debes más que el valor de la casa. El prestamista se protege de tales riesgos al cobrarte un mayor interés.
- Si el préstamo puede revenderse. Normalmente, los prestamistas revenden los préstamos en el mercado secundario de hipotecas. Eso libera el capital del prestamista para hacer más préstamos (es decir, ganar más dinero). Si tu préstamo no califica para la reventa, es menos deseable para el prestamista, entonces pagarás una prima para compensar eso.
- Si el préstamo tiene puntos. Los Préstamos con puntos (una tasa inicial, opcional) normalmente tendrá una tasa de interés más baja.
El mercado secundario de hipotecas y los préstamos jumbo.
Existe todo un mercado en que los prestamistas originales venden los préstamos a prestamistas secundarios. Usualmente, al prestamista original se le paga una tarifa fija en la venta, y el nuevo prestamista puede cobrar el resto de los pagos de la hipoteca, incluidos los intereses.
¿Por qué esto es importante para ti Porque los compradores principales en este mercado secundario, Fannie Mae (the Federal National Mortgage Association) y Freddie Mac (the Federal Home Loan Mortgage Corporation), sólo compran los préstamos que cumplen ciertos criterios financieros, incluido que la hipoteca no supere una cierta cantidad (que varía según la ubicación y es ajustado regularmente: $647,200 para 2022 en la mayoría de los lugares, $970,800 en las áreas de alto costo y sitios como Alaska, Hawái, Guam e Islas Vírgenes). Si tu préstamo no califica para la venta a Fannie Mae o Freddie Mac (se llama préstamo “jumbo”, por estar encima del límite monetario), probablemente te ofrecerán una mayor tasa de interés.
Los puntos.
Un punto es un honorario de préstamo equivalente al 1% del capital del préstamo (o sea, un punto en una hipoteca de $100,000 es $1,000). Los puntos son sumados al costo de algunas hipotecas a cambio de una tasa de interés más baja. Probablemente, no te ofrecerán más de dos o tres puntos en un préstamo, porque el prestamista tendría que reducir significativamente su tasa de interés para que sea financieramente beneficioso para ti.
En atención de hasta qué punto se baja la tasa de interés, en teoría, puede ser beneficioso obtener un préstamo con puntos, especialmente si tienes efectivo y planeas permanecer en tu casa por un tiempo y no planeas refinanciar pronto.
Pero, pagar puntos en un préstamo no es una estrategia tan útil como en el pasado, porque los prestamistas actualmente solo ofrecen alrededor de un 1/8 % de descuento en la tasa de interés por cada punto pagado. Esto ha conllevado que la mayoría de los préstamos se toman sin puntos.
Existe la posibilidad que este enfoque de fijación de precios del prestamista pueda cambiar en el futuro. Por lo pronto, asegúrate de hablar sobre los puntos con tu Oficial de Préstamos. También puedes hacer algunos números comparativos sobre la oferta final de préstamos (con y sin puntos). Usa la tabla de abajo que muestra cuánto tiempo deberías permanecer en una casa para compensar el pago de puntos a cambio de bajar la tasa de interés baja.
¿Quieres hacer algunos números? Varios sitios web tienen calculadoras que te permiten determinar si un préstamo con o sin puntos funciona mejor para ti, como www.mtgprofessor.com y www.dinkytown.net.
Una ventaja de los puntos es que son deducibles de impuesto sobre la renta en el año que los pagaste. En mercados lentos, los vendedores a veces pagan los puntos como incentivo para el comprador, y tu -incluso- puedes deducirlos. En el primer año, cuando el dinero es escaso, esto puede ser una ventaja significativa.
¿Quién tiene el efectivo?, ¿ obtener una hipoteca?
Hay dos grandes jugadores en el juego de las hipotecas, y ambos pueden ayudarte a obtener el préstamo que necesita. Puedes trabajar con un Mortgage Broker, quien ye ayudara a encontrar la mejor hipoteca disponible entre una variedad de prestamistas. O puedes acudir directamente a un prestamista (a veces llamado Morgage Banker), lo que probablemente significará menos opciones, pero posiblemente una mejor oferta. Para más información sobre cómo elegir un Mortgage Broker o prestamista consulta este enlace www.elagentedeprestamos.com.
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