Financiamiento del vendedor.
Aunque tu no lo creas, el vendedor puede ser una de las fuentes de financiación más flexibles para comprar tu nueva casa. Parece contradictorio, y a pesar de que ciertamente no es tan frecuente, hay varias formas en que los vendedores pueden ayudarte.
Sólo debes mantener los ojos bien abiertos para situaciones donde:
- El vendedor tiene dificultades para encontrar un comprador calificado o está ansioso por vender una casa que ha estado en el mercado por mucho tiempo.
- El vendedor preferiría que se le pagará en el tiempo a un interés favorable, en lugar de recibir todo el capital en el momento de la venta, tal vez para tener un ingreso regular para su próximo retiro.
- El vendedor puede justificar un precio más alto ayudado con el financiamiento.
- La casa del vendedor se ha apreciado sustancialmente de valor con los años, entonces el vendedor va a deber una gran cantidad de impuesto sobre las ganancias de capital (capital gains tax) cuando se venda. De hecho, vendiéndole la casa a lo largo del tiempo, él puede reducir el impacto fiscal.
Aquí vamos a mostrarte una breve descripción de las diversas formas de financiación del vendedor. Al igual que con los préstamos de familiares y amigos, debes consultar con tu agente de préstamos primario, cómo la financiación del vendedor puede afectar tu elegibilidad para obtener un préstamo tradicional; además debes consultar con tu agente de bienes raíces todo lo relativo a la documentación y registro de la hipoteca.
Obtener una hipoteca del vendedor.
Una forma de financiación del vendedor, que en inglés se llama “seller financing” o “purchase-money mortgage, en esencia permite que el vendedor te venda la propiedad con un plan de pagos a plazos. El vendedor se transfiere la propiedad de la casa en el cierre, pero a cambio recibe un pagaré que le da derecho a recibir pagos programados y una hipoteca, que le atribuye un gravamen sobre sobre la propiedad hasta que se pague el préstamo. Normalmente, se estructura con unos pagos fijos mensuales por unos años y un gran pago por el balance al final de un período de tiempo preestablecido (balloon payment); en el entendido que después de ese momento, tu vas a refinanciar la deuda o vender la casa. Este tipo de acuerdo funciona mejor para un vendedor que ya posee la casa sin deudas y no tendrá que pagar el saldo de un préstamo bancario al cierre.
También puedes utilizar el financiamiento del vendedor para cubrir una segunda hipoteca, cuando la cantidad que has ahorrado para el pago inicial más tu préstamo hipotecario no alcanza al precio de venta. Tú puedes ahorrar entre 1% a 2% si logras alcanzar un acuerdo de financiamiento del vendedor en lugar de tomar un segundo préstamo hipotecario convencional.
Si el financiamiento del vendedor te parece una buena opción, habla con el vendedor de una manera organizada; debes estar preparado para suministrar información detallada sobre tus ingresos, crédito e historial de empleo, referencias, en fin, mucha más información que te pediría un pariente o amigo cercano.
Al igual que otros préstamos privados, el financiamiento del vendedor puede ser flexible y creativo. Puedes pedirle al vendedor:
- Una tasa de interés competitiva (menos de lo que pagarías por una tasa fija de hipoteca convencional).
- Pagos iniciales bajos (a menos que puedas fácilmente pagar unos más altos).
- Una reducción progresiva de la tasa de interés del préstamo (como se describe a continuación).
- No penalización por pago anticipado.
- Sin pago global grande (balloon payment) por al menos cinco años, más el derecho a extender el préstamo a una tasa de interés razonable si las condiciones del mercado hacen imposible refinanciar o pagar el pago global balloon payment) en su totalidad.
- El derecho a que un comprador solvente asuma la segunda hipoteca, si tu vendes la casa.
Esta siempre es una negociación difícil, así que prepárate para renunciar a algunas de esas condiciones.
Asumir la hipoteca del vendedor.
Otra opción puede ser asumir la hipoteca del vendedor (assumption of existing mortgage): En esencia, tú tomarías el lugar del vendedor con el acreedor de la hipoteca del vendedor, sujeto a todas las condiciones que el vendedor acordó previamente.
Este tipo de financiación tiene más sentido cuando la tasa de interés de la hipoteca del vendedor es más baja que la tasa actual del mercado. Todo se hace sobre la mesa, con el consentimiento del prestamista; muy diferente a algo llamado “envoltura (wrap around)”, que no recomendamos, donde tú le pagas al vendedor y el vendedor le paga al banco, que no conoce la transacción previa.
Un problema con las hipotecas asumibles es que tu probablemente tendrás que pagar mucho más por la propiedad de lo que el vendedor debe en su hipoteca, entonces necesitarás un anticipo muy grande o una segunda hipoteca para cubrir la diferencia. Considerando que las segundas hipotecas normalmente tienen una tasa de interés más alta, tú no querrás asumir una hipoteca del vendedor si los ahorros obtenidos en la hipoteca asumida serán gastados en la tasa más alta de la segunda hipoteca.
Otro problema potencial es que, por lo general, solo las hipotecas de tasa ajustable (más los préstamos de la FHA y VA, con algunas condiciones) son asumibles, por lo que la tasa de interés probablemente no se quedará dónde está. Debes revisar qué tan alto podría llegar la nueva tasa de interés.
Finalmente, el vendedor generalmente también quiere algún dinero en efectivo derivado del acuerdo, a veces expresado en un precio de venta más alto; esto se debe a que el vendedor todavía está enganchado en la hipoteca en caso de que tu no cumplas.
NUEVO!!!!
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