Préstamos de familiares o amigos.
Los préstamos privados son otra forma popular de financiar una casa. Según el reporte «2022 Home Buyers and Sellers Generational Trends Report” de la Asociación Nacional de Realtors (NAR, por sus siglas en inglés), alrededor del 6% de los primeros compradores de viviendas piden dinero prestado a familiares o amigos. Y eso es solo por el pago inicial, o sea, no incluye esos pocos afortunados compradores cuyos padres les prestaron el monto total de la compra.
Antes de decir: «Amistad y dinero son agua y aceite”, considera que estas transacciones no serían tan frecuentes a menos que hubiera también algún beneficio para los miembros de la familia o amigos. Revisa la cantidad total de intereses que vas a pagar antes de liquidar tu hipoteca, ¿no sería mejor mantener toda esa cantidad dentro de la familia?
Aquí vamos a explorar los préstamos privados, también llamados intrafamiliares, que incluye:
- Diferentes formas de estructurar un préstamo de familiares o amigos.
- Los beneficios para el prestatario y el prestamista.
- Cómo plantear el asunto con tu familiar o amigo, y.
- Manejar los asuntos legales y fiscales relacionados con la financiación privada.
Estructurar el Préstamo.
Puede usar un préstamo de familiares o amigos para tu:
- Primera hipoteca. Podrías evitar la industria tradicional de préstamos y financiar el precio total de tu compra con un préstamo hipotecario de tus parientes, amigos u otros.
- Segunda hipoteca. También se puede usar un préstamo privado para complementar una hipoteca bancaria. Básicamente, se trata de dar un pago inicial inferior al 20% (digamos 10%), obtener una hipoteca convencional por el precio de venta (digamos 80%), y entonces obtener un préstamo por el restante (digamos 10%) de un amigo o familiar. Tu terminas haciendo dos pagos mensuales, uno al préstamo primario del prestamista, y otro al préstamo secundario de tu familiar o amigo. Una de las mayores ventajas, en caso de que puedas dar un pago inicial de 20%, es evitar pagar PMI. Para tu protección, tu prestamista privado registra su hipoteca públicamente, y se pone en línea detrás del prestamista, para obtener el pago en caso de que dejes de pagar y sea necesario un Foreclosure. Es imprudente renunciar a este paso, a menos que el préstamo sea relativamente pequeño (menos de $10,000), por las razones que explicaremos a continuación.
- Cuota inicial. Pedir prestado a un amigo o familiar para completar la cuota inicial es también una posibilidad. ¿Cómo difiere esto de una segunda hipoteca que explicamos en el párrafo anterior? Primero, si el préstamo es muy pequeño, elaborar el papeleo para una segunda hipoteca puede no valer la pena para tu préstamo familiar. Segundo, si tú le dices al prestamista convencional con quien tú estás aplicando para un préstamo, que tu estas pidiendo prestado la cuota inicial a otra personas, lo confundirás e insistirá que el amigo o familiar firme una “carta de regalo (gift letter)”, porque para un prestamista “cuota inicial” significa “equity”, lo cual es contrario a “deuda”; además FHA no tiene tales problemas sobre el uso de préstamos para financiar pagos iniciales.
Si tu aplicas para un préstamo por parte del precio de compra de la casa con un prestamista institucional, verifica sus requerimientos acerca de la manera de estructurar tu préstamo privado, incluyendo el límite de cantidad que puedes pedir prestado privadamente. Por ejemplo, si estás pidiendo prestado dinero para el pago inicial, muchos prestamistas institucionales requieren que al menos el 5% del precio de compra venga de tus propios fondos.
Especialmente si se trata de una cantidad considerable de dinero, debe obtener algunos consejos sobre cómo estructurar el préstamo de tu Agente de Bienes Raíces.
Beneficios de los préstamos intrafamiliares para el prestatario.
Algunas de las razones por las cuales los primeros compradores de vivienda recurren a familiares y amigos para obtener ayuda para financiar sus casas, incluyen:
- Ahorro de intereses y deducciones fiscales. Los familiares y amigos a menudo cobran 1½% a 2% puntos de interés menos que los prestamistas convencionales, lo que resulta en miles de dólares en ahorros de intereses durante la vida del préstamo. Y si tu documentación el préstamo correctamente (como lo describimos a continuación), tu puedes deducir el interés de la hipoteca de tus impuestos, igual que con una hipoteca tradicional.
- Estructuras de pago flexibles. Mientras un banco va a exigir un calendario de pago mensual inmutable, el titular de un préstamo privado podría ser más flexible. Por ejemplo, ustedes pueden acordar que tú realizarás pagos trimestrales (no mensuales) o retrasar todos los pagos durante los primeros años. Y si mas adelante, tu deseas pausar temporalmente los pagos (tal vez para tomar un permiso de trabajo sin pago, después del nacimiento de tu primer hijo), tus padres u otro prestamista privado pueden estar de acuerdo con eso.
- Sin puntos ni comisiones por préstamos. Los prestamistas institucionales a menudo cobran miles de dólares en solicitud de préstamo y otras tarifas. La familia y los amigos no.
- Calificación más fácil. Tus parientes o amigos probablemente no requerirán que tengas un excelente puntaje de crédito. Tu calificas porque tu prestamista confía en que tu pagarás el préstamo. Por supuesto, un «sí» no es automático, pero los miembros de la familia tienden a tener un mejor sentido que nadie, acerca de saber si un hijo u otro familiar pagara una deuda.
- Ahorro en seguro privado de la hipoteca. Si tu pides prestado más del 80% del precio de compra de la casa de un prestamista institucional, tendrás que pagar PMI. Al pedir prestado en privado, puedes evitar ese costo.
- Burocracia mínima. Para pedir prestado a un prestamista institucional, debes completar un formulario de solicitud y suministrar documentación que verifique cada línea del formulario, luego esperar la aprobación. Los amigos y familia no suelen adoptar ese nivel de escrutinio.
- Mejor trato por la casa. Si has organizado el financiamiento privado por adelantado y puedes cerrar rápidamente, los vendedores que están presionados por el tiempo pueden aceptar una oferta un poco más baja.
- No se requiere aprobación del prestamista de la condición física de la casa. Normalmente, los prestamistas privados no requieren que se reparen los defectos mayores de una casa antes del cierre, como si lo hacen los prestamistas institucionales. Eso te permitiría comprar una propiedad que necesite reparaciones y hacer los arreglos posteriormente; por supuesto, tú siempre debes tener la casa inspeccionada profesionalmente.
Beneficios de los préstamos intrafamiliares para el prestamista.
Aquí hay algunas maneras en que un préstamo privado también puede beneficiar a los miembros de tu familia o amigos:
- Rentabilidad competitiva de la inversión. Puedes ofrecer pagar una tasa de interés que sea más alta de lo que tu prestamista podría obtener en un riesgo inversión de riesgo comparable, como una cuenta de mercado monetario o un certificado de depósito. Y aún así, es probable que tu pagues menos de lo que pagarías a un banco.
- Fuente de ingresos continuo. Algunas inversiones simplemente se hacen y ganan valor o pagan dividendos ocasionales. Con el préstamo privado, tu prestamista recibirá tus pagos regulares, que pueden reinvertir.
- Un activo financieramente líquido. Algunas inversiones, como los certificados de depósito de largo plazo, son difíciles de retirar en caso de emergencia. Eventualmente, tu prestamista puede vender su hipoteca a otra persona. Hay un mercado secundario para la compra y venta de hipotecas existentes, o tú puedes refinanciar si tu prestamista lo desea.
- Bajo riesgo. Tus padres u otro prestamista privado pueden contar con dos cosas: primero, tu compromiso de pagar el préstamo, de alguna manera, algún día, incluso si el programa de reembolso original necesita ser reestructurado y; segundo, que tu casa es la garantía. En el peor de los casos, tu puedes venderla y pagar el préstamo, o tu prestamista puede hacer un Foreclosure (aunque pocos familiares lo harán).
- Planificación de protección patrimonial. Si los miembros de tu familia planean dejarte dinero, esto les permite tener una ventaja. Dejando todo por escrito en forma sencilla, se reduce la posibilidad de complicaciones y transferencia de dinero fuera de la familia en caso de posteriores divorcio, muerte o nuevo matrimonio.
- Satisfacción emocional. No subestimes la sensación de logro que tus seres queridos obtienen al verte obtener una meta en la vida, con la ayuda de ellos.
Pedir prestado de mamá y papá.
Cuando Gabriela decidió comprar una casa en Homestead, ella asumió que obtendría su hipoteca de un prestamista convencional. Entonces, su madre le hizo una oferta que no podía rechazar: pedir prestados $180,000 a mamá y papá, con una tasa de interés (para ese entonces) competitiva de 5.75%. Su madre pensó: «¿Por qué mi hija tendría que pagarle al banco cuando ella podría pagarme a mí?». Además de ayudar a su hija, los padres de Gabriela ganan un rendimiento decente en una inversión de bajo riesgo, que no es fácil de conseguir en estos días. «Es un poco aterrador pedir prestado a tus padres, pero esto es algo oficial», dice Gabriela. Y su madre bromea: “La hipoteca en realidad era de $ 173,000, pero ella quería un poco más para zapatos».
¿Funcionará el financiamiento privado para usted?
¿Todavía te sientes indeciso? Las siguientes preguntas lo ayudarán a decidir si el financiamiento privado funcionará para una parte o la totalidad del financiamiento de su vivienda.
- ¿Cuánto dinero necesitas? Si son $5,000 o $10,000 que se necesitan para el pago inicial, probablemente serán mucho más fácil de conseguir que $50,000 o $100,000.
- ¿Por cuánto tiempo necesitas pedir prestado el dinero? Algunos prestamistas privados pueden sentirse bien con un período de reembolso de diez o 20 años (y por razones impositivas, en realidad pueden preferir un plazo más largo). Pero si tu pariente o amigo quiere que el dinero se reembolsa por completo en unos pocos años, asegúrate que dicho acuerdo sea financieramente factible para ti.
- ¿Tienes alguna otra opción? ¿Tu crédito es tan malo que ningún banco te aprobara el préstamo, o solo calificas en términos realmente desfavorables?
- ¿Tienes un pariente cercano o amigo que tiene el dinero para prestarte por la cantidad y términos que tú necesitas? Si tus padres están bien, pero pronto van a necesitar el dinero para su jubilación o para pagar la matrícula universitaria de tu hermano, es posible que no estén en condiciones de ayudarte.
- ¿Cuáles son los costos personales para ti? Si corres el riesgo de herir o sentir celos a tus hermanos, primos u otras personas; un sentido de deuda perpetua o culpa; o riesgos similares; el préstamo puede no valer la pena.
- ¿Cuáles son los costos para estructurar un préstamo privado? Estructurar una hipoteca convencional puede costar varios miles de dólares. Establecer un préstamo privado se hace por mucho menos. Habla con tu Agente de Bienes Raíces para revisar las opciones más económicas.
- ¿Tu familiar o amigo confía en ti? Normalmente, tu prestamista quiere una garantía de que tú le devolverás el dinero; así que no solo el amor, sino la confianza, es la clave aquí. Si tienes antecedentes de problemas crediticios y deudas, tú deberás mostrar evidencia concreta a tu prestamista y a ti mismo, que has aprendido a manejar las deudas de manera responsable.
Cómo acercarse a tu mamá, papá u otro prestamista privado.
Incluso las personas que están convencidas de que los préstamos privados son una propuesta de beneficio mutuo, puede palidecer ante la idea de pedir uno. Pero si te acercas como una propuesta de negocio, no es tan difícil. Tú estás ofreciendo un préstamo a una tasa justa de interés, garantizado por un pagaré y una hipoteca.
Ten en cuenta que los préstamos familiares son una propuesta comercial, que en algunos casos pueden estar sujetos a la Federal Dodd-Frank Act (Dodd-Frank), que es una ley implementada por la Consumer Financial Protection Bureau (Oficina de Protección Financiera del Consumidor) que gobierna las licencias de prestamistas hipotecarios. Aunque la mayoría de las leyes estatales sobre transacciones hipotecarias contienen exenciones para préstamos intrafamiliares, la Dodd-Frank contiene una exención similar que solo aplica a la «familia inmediata»; entonces, por ejemplo, tías y los tíos deben cumplir la Dodd-Frank como si fueran una compañía de préstamos hipotecarios. Entonces, tú debes consultar a tu Agente de Bienes Raíces antes de hacer la propuesta de un préstamo a un miembro de tu familia, y especialmente si no son miembros de tu familia inmediata (padre, hijo, cónyuge, hermano, abuelo o nieto).
Prepara en una página, una lista de los términos y cuestiones clave que deseas discutir con tu pariente o amigo, incluyendo:
- La cantidad que deseas pedir prestado, la tasa de interés y calendario de pagos (ver abajo para más consejos).
- La cantidad de dinero que tienes disponible para el pago inicial (cuanto mayor sea, menor será el riesgo de pérdida del prestamista).
- Tu capacidad financiera para realizar pagos mensuales (tu prestamista querrá saber eso, incluso sin establecer reglas de calificación rígidas).
- Las protecciones financieras que le ofrecerás al prestamista (un pagaré e hipoteca, como se describe más adelante), y.
- Los beneficios financieros para el prestamista (la comparación de tu propuesta de tasa de interés versus el mercado monetario y las tasas de los certificados de depósito).
Cuando se reúnan, dale al prestamista potencial tiempo suficiente para hacer preguntas, y no esperes una decisión en ese momento.
El monto del préstamo y el precio de compra de la casa.
La cantidad que solicitas va a depender de cuánto esperas pagar por la casa y cuánto piensas que tus padres u otro prestamista privado pueden disponer. Tu préstamo intrafamiliar probablemente será una segunda hipoteca, para complementar el financiamiento de otro prestamista tradicional. Los términos «primero» y «segundo» se refieren literalmente a quién se le paga primero si hay un Foreclosure. Tu prestamista institucional sin duda insistirá en ser el primero en línea, independientemente del tamaño de su préstamo.
El precio de compra de la casa no será exacto a menos que ya hayas realizado una oferta y se haya aceptado. Si todavía estás buscando, debes mostrarle al prestamista potencial una estimación cercana, basada en el rango de precios que estás buscando. Si tu prestamista privado quiere asegurarse de que la casa que encuentres valdrá lo que tu planeas pagar, ofrécele hacer una tasación antes de comprarla, si aún no lo está haciendo para un prestamista institucional.
La tasa de interés que propones pagar.
Para un préstamo privado, la tasa de interés que tú y tu prestamista pueden elegir -en teoría-debe estar entre 0% y 18%, que es el límite establecido por la Florida Usury Law (Ley de Usura de Florida). Pero, por razones prácticas y fiscales, es mejor cobrar una tarifa más alta que la Tasa Federal Aplicable (AFR, siglas de Applicable Federal Rate) pero menor de lo que pagarías a un prestamista institucional. Puedes proponer pagar un poco menos de la mitad de la diferencia entre los dos, por ejemplo, si tasa fija de las hipotecas es 3.5% y el AFR es 2%, puedes proponer pagar 2.75% de interés.
Las páginas web como www.compareinterestrates.com, www.bankrate.com y www.hsh.com te darán una idea de las tasas de interés institucional actuales. Una simple búsqueda de «IRS AFR» debería llevarlo a la página correcta, o puede encontrarlo publicado en www.nationalfamilymortgage.com. Por cierto, aunque la AFR y las tasas de interés cambian mes a mes, tu préstamo no tiene por qué seguir el ejemplo; está bien mantener la tasa que fijó inicialmente, en el mes en que firma el préstamo.
Hoja de términos de préstamos privado
Verifica la AFR: Un interés demasiado bajo puede causar problemas fiscales a tu prestamista.
¿Tu familia es reacia a cobrarte tanto?
Diles que ellos siempre pueden decidir más adelante «perdonar» algunos o todos tus pagos, no sólo interés sino también principal. Por razones fiscales, deben escribir una carta que haga referencia al préstamo y declarando la cantidad que están perdonando. También tendrán que factorizar esa decisión dentro de sus obligaciones de impuestos sobre donaciones: los pagos de préstamos perdonados se consideran donaciones. Y es mejor no estructurar todo el préstamo con la suposición de que nunca pagarás; el IRS ve esto como una forma fraudulenta de evitar el impuesto a las donaciones, al “estirar” un regalo durante varios años.
Otras propuestas de términos del préstamo.
No necesitas entrar en una discusión con un contrato de préstamo completamente redactado, después de todo, parte de tu objetivo será negociar detalles con el prestamista. Aun así, puedes demostrar que has pensado cuidadosamente acerca de cómo estructurar el préstamo de manera rentable para ambos, sugiriendo un:
- Calendario de reembolso (como mensual o trimestral).
- Plazo de la hipoteca (duración.
- Monto del pago, y.
- Planifica si las cosas salen mal, como pagos atrasados y tasas, que constituye incumplimiento del préstamo y, opciones de reestructuración del préstamo.
Nuevamente,asegúrate de revisar con tu prestamista institucional lo que corresponda, antes de finalizar tu contrato de préstamo con un pariente o amigo, para asegurarte de que no lesionaras tu calificación para el financiamiento institucional.
Thank you, Gracias, Arigato, Merci.
Encuentra una forma de mostrar tu agradecimiento por el regalo o préstamo: una tarjeta, almuerzo en tu nueva casa, y tal vez más. Pero tenga en cuenta que, dependiendo de tu relación con tus familiares, ellos pueden estar esperando quedarse con frecuencia en la nueva habitación de invitados, que tu sigas sus consejos de decoración, o querer comentar sobre tus hábitos de gasto. Incluso, algunos pueden actuar así, sin siquiera haber contribuido a la compra de tu casa.
Crear tus documentos de préstamo.
Para que tu acuerdo sea legalmente vinculante, necesitarás estos dos documentos:
- Pagaré (Promissory note). Deberás firmar una nota por la cantidad del préstamo, incluida la tasa de interés, calendario de pagos y otros términos, como multas por pagos atrasados. Si estás pidiendo prestado solo unos pocos miles de dólares o menos, un pagaré puede ser todo lo que necesitas; pero para la mayoría de los préstamos intrafamiliares, es legal y con sentido financiero preparar también una hipoteca.
- Hipoteca (Mortgage). Una hipoteca le da a tu prestamista un interés sobre tu propiedad para asegurar el pago de tu deuda, conforme el pagaré. Necesita ser registrado en la oficina de registro de escrituras.
A menos que tengas experiencia en transacciones inmobiliarias, te recomendamos que obtengas asesoría de tu Agente de Bienes Raíces y Agente de Cierre, para preparar y registrar la hipoteca y documentos legales relacionados.
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