El contrato de compra: Contingencias (Parte II).

Financiamiento.

A menos que pagues en efectivo, tu contrato debe incluir una contingencia de financiamiento, indicando que la transaccion cerrará solo si tu obtienes un financiamiento adecuado. Por supuesto, si ya estás pre aprobado para el préstamo que tú quieres, remover esta contingencia no debería ser un problema. Pero, recuerda que tu aprobación previa probablemente vino con condiciones, por ejemplo, una tasación. Esta contingencia te permite asegurarte de realmente obtener el préstamo. También puedes usar el período de contingencia financiera para dar una vuelta buscando un mejor acuerdo.

contrato compra
Normalmente, la contingencia financiera requiere que presentes la solicitud del préstamo dentro de un período de tiempo razonable, digamos cinco días. Tú puedes protegerte de tener que aceptar cualquier tipo de préstamo, especificando no solo cuánto dinero debes obtener en el préstamo (en uno o más préstamos), a qué tasa de interés, con cuántos puntos u otros términos.

Tu contingencia financiera debe ser realista. Si la tasa interés actual está alrededor del 5% y tu condicionas la oferta en obtener un préstamo del 4%, no es probable que se pueda cumplir con esa contingencia, y la oferta será poco atractiva para el vendedor.

Tasación.

Algunas veces, una contingencia de tasación será parte de la contingencia financiera, en el sentido que tú comprarás la casa solo si su valor tasado profesionalmente es al menos tanto como el precio escrito en el contrato. Esto protege a tu prestamista y asegura que no pagues de más.

Esta contingencia se ha convertido en algo importante en los últimos tiempos, debido a la forma en que los bancos deben elegir a los tasadores, que puede terminar en alguien que quizás no esté familiarizado con el mercado local, que evalúa la casa por menos de su precio de compra, o incluso por menos del monto del préstamo. Nosotros vemos muchas transacciones que se cancelan por tasaciones insuficientes. En este caso, tu puedes regresar con el vendedor y obtener un precio de compra más bajo, entonces debes protegerte e incluir una contingencia de tasación.

Si estas pagando todo en efectivo, también debes agregar una contingencia de tasación. Normalmente, un prestamista pedirá una tasación de la propiedad, que los compradores pueden evitar comprando en efectivo. Pero, tú todavía debes asegurarte de que la casa vale el precio. Incluye una contingencia que te permita tasar la casa y cancelar si el valor tasado es menor que el precio negociado.

Revisión de la Declaración del Vendedor sobre la propiedad.

En Florida, la sentencia Johnson vs Davis, 480 So.2d 625 (Fla.1986) condiciona la venta a que el vendedor complete un formulario que revela las condiciones de la propiedad, defectos, peligros ambientales y más, y que tu estés satisfecho con lo que leíste antes del cierre de la venta. Entonces, una forma de protegerte es pedirle al vendedor esta divulgación escrita sobre el estado de la propiedad. La otra forma es obtener una inspección exhaustiva.

Inspecciones

La mayoría de los compradores de vivienda deben hacer examinar la vivienda por al menos uno, o quizás más, inspectores. Tu querrás un inspector general para encontrar cualquier defecto que pueda afectar el valor de la propiedad; un inspector de plagas para buscar termitas, podredumbre seca y más; y quizás otros inspectores para verificar cosas como la estabilidad del suelo o los peligros ambientales como el plomo, pintura o gas radón.

Tu contrato debe incluir una contingencia que te permita realizar inspecciones dentro de un tiempo determinado y cancelar el acuerdo si no te gustan los resultados o, si tu y el vendedor no pueden ponerse de acuerdo como resolver las reparaciones necesarias.

Algunos contratos también te permitirán requerir la aprobación de una medición topográfica de los límites de la propiedad. Si estás comprando una casa de construcción nueva, solicita que se realicen varias inspecciones en el transcurso de la construcción.

Los compradores cooperativos se encuentran en una situación diferente. Tu no estás comprando la propiedad en sí, tu está comprando acciones en una corporación, y la corporación tiene responsabilidad por la propiedad física. Sin embargo, hacer una inspección es lo más prudente. Si encuentras algo malo, que es responsabilidad de la corporación cooperativa, tu querrás que hagan la reparación. Por ejemplo, si el piso está torcido o cruje, puede que sea necesario instalar vigas de soporte. Tú querrás saber antes de comprar, que eso se hará y que luego no tendrás que pelear por eso. Tú también querrás asegurarte de que el edificio esté bien mantenido y en buen estado, comprobando los registros cooperativos y hablando con el administrador de la propiedad, junta directiva y residentes.

Revisión del informe preliminar del título.

Cuando compras una propiedad, normalmente asumes que el vendedor tiene un título bueno, lo que significa que tiene propiedad total y el derecho de vendértela, sin deudas (técnicamente llamadas gravámenes) contra ella. Para estar seguro, tu contrato debe otorgarte el derecho de contratar a un Agente de Cierre o Compañía de Título para revisar el historial del título y que tu puedas cancelar el contrato si aparece un problema, o en ausencia de problemas- puedas obtener un seguro de titulo que te proteja en caso de problemas posteriores.

Revisión de los Acuerdos y Convenios Restrictivos y otros documentos de la asociación.

Si estás comprando en un Desarrollo con Intereses Comunes (CID, por sus siglas en inglés), tú necesitas tiempo para revisar los documentos como los CC&R, la escritura maestra, estatutos, normas y reglamentos, y presupuesto. Si estás comprando en una cooperativa, también querrás examinar el arrendamiento propietario.

Estos documentos te dirán qué tan bien financiada y bien administrada está la asociación o cooperativa, lo que afectará cuánto puede esperar pagar en cuotas normales o especiales. También verás cuáles son las reglas, si puedes vivir con ellas y cómo se han aplicado. Por ejemplo, el contrato de arrendamiento de propiedad de una cooperativa puede especificar quién puede vivir en la unidad o si las habitaciones pueden subarrendarse, mientras que las actas de una reunión de la junta pueden indicarle que un propietario anterior intentó sin éxito impugnar la disposición de subarrendamiento. Si no te gusta lo que ves, esta contingencia te permite echarte atrás.

Aprobación de la Junta Cooperativa.

Si compras una cooperativa, la transacción deberá ser aprobada por la junta directiva de la cooperativa, que querrá asegurarse de que tu puedas hacer los pagos de mantenimiento. Recuerda que, si tú no puedes o no quieres pagar tu cuota parte, los demás miembros de la cooperativa serán financieramente responsables. Esta contingencia dice que la junta debe aceptarte, o el acuerdo estará cancelado.

Obtener un seguro de propietarios de viviendas.

Tu prestamista te pedirá que obtengas un seguro contra riesgos, que quizás incluya seguro contra inundaciones dependiendo de dónde vivas. Si haces que la venta esté condicionada a obtener este seguro, te protege en caso de que la propiedad no sea asegurable También puedes solicitar al vendedor que te entregue un reporte Integral de Suscripción de Pérdidas (CLUE, por las siglas en inglés de “Comprehensive Loss Underwriting Exchange”). Este informe se extrae de la base de datos de la industria de seguros, y detalla el historial de daños y reclamos sobre la casa. Cuantas más reclamaciones, especialmente graves o relacionadas con el agua, será más difícil para ti obtener un seguro. Incluso si una compañía de seguros acepta asegurarte inicialmente, puede rescindir esa promesa después del cierre si investiga un reclamo previo y descubre un riesgo significativo.

Re-Inspeccion final.

También llamada FInal Walk-Through Inspection del comprador, que te permite echar una última mirada a la casa, normalmente el día anterior o el mismo día del cierre. Si es una casa existente, el propósito es que tú te asegures de que el vendedor haya hecho cualquier reparación acordada y que realmente se mudó, limpió y dejó el lugar en buen estado. Si es una casa nueva, es tu oportunidad de asegurarte de que la casa está terminada y cumple con tus especificaciones.

¿Qué pasa con las garantías de viviendas?

Algunas ofertas están condicionadas a que el vendedor compre una garantía de vivienda al comprador, o sea, un contrato de servicio que cubre reparaciones de algunos electrodomésticos. No dejes que esto se convierta en un punto de conflicto; de todos modos, esas garantías de casa son de muy cuestionable valor.

Otras contingencias personalizadas.

Hasta ahora hemos discutido las contingencias típicas; sin embargo, tú puedes incluir otras en el formato de contrato preimpreso, o puedes redactar una diferente con la ayuda de tu Agente de Bienes Raíces; por ejemplo, hacer que tu oferta dependa de verificar que las leyes de zonificación te permitan convertir el garaje separado en un pequeño apartamento. Cada vez es mas frecuente, que los compradores hagan una oferta sobre una propiedad cuando solo la han visto en línea, llamada visita virtual (virtual tour), entonces se agrega una contingencia que les da la oportunidad de ver la casa en persona.

Debes tener en cuenta que cuantas más contingencias tengas y menos razonables sean, menos atractiva será tu oferta. Si el vendedor tiene múltiples ofertas, a precios similares, serán rechazadas las ofertas que tengan más contingencias.
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