El contrato de compra: Contingencias (Parte I).

Supongamos que aceptas comprar una casa con un baño bellamente remodelado. Pero luego descubres que debajo de la brillante apariencia, hay tuberías viejas que están goteando y oxidándose, o sea, necesita un costoso trabajo de reparación. De repente, te sientes que estás pagando de más.

fecha de aceptacion
Para evitar esa trampa y otras similares, debes incluir una lista de contingencias en tu oferta, que son condiciones que deben cumplirse antes de que el acuerdo finalice; por ejemplo, para protegerte contra la situación anterior, harás que tu oferta dependa de una inspección profesional de la propiedad y tu satisfacción con los resultados.

La mayoría de las ofertas incluyen un conjunto de contingencias estándar que los protegen, a ti y al vendedor. Tu y el vendedor acordarán una fecha en la cual cada contingencia debe ser cumplida. Esto explica en gran parte, porque la mayoría de los contratos de compra de vivienda tienen varias semanas antes del cierre.

La fecha de aceptación.

Tu oferta al vendedor debe incluir una fecha de vencimiento, o sea, una expresión que significa que: “Después de esta fecha, la oferta ya no está sobre la mesa”. Sin esto, el vendedor podría tomarse un largo tiempo antes de aceptar tu oferta. También, tu puedes dejar abierta la fecha de vencimiento, y revocar tu oferta por escrito posteriormente; pero usar una fecha de vencimiento es mucho más útil. Otra buena razón para presionar un poco al vendedor es declarar que estás pre aprobado para el financiamiento por 30 o 60 días o tienes otras limitaciones de tiempo.

Nosotros aconsejamos darle al vendedor un tiempo corto, digamos 24-48 horas, para responder a tu oferta. Eso es para evitar que el vendedor utilice tu oferta para “comprar” otras ofertas, diciéndole a otros compradores potenciales: “Lo mejor es que me envíes tu oferta ahora, y por más que esto”. En un mercado caliente donde un vendedor podría mover la propiedad rápidamente, un período de vencimiento corto también es una buena idea. Pero si estás en un mercado relativamente equilibrado, eso puede ser interpretado como una táctica de presión.

Si está haciendo una oferta sobre una propiedad del banco (REO) o una propiedad que está listada como un Short Sale, que requiere aprobación del banco, es posible que no tengas noticias del vendedor por varias semanas o incluso meses. En ese caso, puedes optar por no tener una fecha de vencimiento o elegir una en un futuro más lejano, luego revocar tu oferta por escrito si encuentra otra casa que te guste.

La fecha de cierre.

Tu oferta también debe incluir una fecha de cierre: la fecha en que finaliza la transacción y la casa se hace tuya. Esto puede no ser una fecha real, por ejemplo, podría ser “dentro de los 30 días desde la aceptación”, “a más tardar” una cierta fecha, o “en o antes” de una fecha determinada. Cada una de esas palabras tiene un significado especial y debe ser considerada cuidadosamente para que se sepa qué esperar o cómo cumplir.

Suponiendo que estableces una fecha de cierre exacta o casi exacta, considera lo siguiente:

  • Cuánto tiempo necesitarás. Necesitarás tiempo no solo para completar todas las contingencias, sino también para preparar tu mudanza. Entre cuatro semanas y dos meses es normal.

No aceptes cerrar dentro de un “tiempo razonable”. Hemos visto contratos que usan frases vagas como esa. Recuerda que lo que es razonable para ti puede no ser razonable para el vendedor. Es mucho mejor establecer una fecha, y luego acordar con el vendedor por escrito, cualquier cambio.

  • Impacto en tu primer pago de intereses. El interés del préstamo se paga vencido, o sea, tus pagos al comienzo de cada mes incluyen el interés acumulado el mes anterior, por ejemplo, el primero de octubre pagas los intereses que se acumularon en septiembre; que es contrario de cómo estás acostumbrado a pagar el alquiler. Sin embargo, tu prepagarás ese costo al momento del cierre, por ejemplo, si cierras el 15 de septiembre, tu pagarás por adelantado el interés acumulado entre el 15 y el 30 de septiembre. Después de eso, tú programación cambia y se regulariza, y tu próximo pago no vencerá hasta principios de noviembre, cubriendo una parte del principal y el interés que se acumuló durante octubre. Si tu cierras a fin de mes, pagas solo los pocos días restantes antes de fin de mes; si cierras a principios de mes, tu pagarás los intereses por todo el mes. Si cierras a fin de mes guardas algo de efectivo en tu bolsillo, al menos por un corto tiempo.
  • Fecha de mudanza. Si planeas mudarte el día que cierras (que es ambicioso), programa el cierre lo más temprano posible en el día.
  • Problemas impositivos de fin de año. Si estás comprando hacia fin de año, debes tener en cuenta los impuestos. Cualquier punto e interés pagado antes del año nuevo pueden convertirse en deducciones para los impuestos de ese año. Por otro lado, si tú no esperas detallar sus deducciones este año, sino el próximo, probablemente valga la pena esperar. Revisa con tu Agente de Bienes Raíces el mejor momento de cualquier otra deducción.
  • Impuestos a la propiedad. En Florida, tú puedes reducir tus impuestos a la propiedad a través del “homestead” o “exención de residencia principal”. Esta exención está disponible siempre que residas en la casa y a partir del siguiente 1º de enero. Consulte con tu Agente de Bienes Raíces.
  • La paciencia de tu prestamista. Asegúrate que la fecha de cierre esté establecida para antes de la fecha del compromiso del prestamista (lender’s commitment), o antes que expire cualquier bloqueo de la tasa de interés. Tú puedes extender el compromiso, pero a un precio.

Deposito inicial.

Después que has hecho una oferta, tu deseas mostrarle al vendedor que realmente estás comprometido a comprar la propiedad. Tradicionalmente, eso se hace haciendo un depósito en efectivo llamado “earnest money deposit” o “depósito de buena fe” o “Escrow Deposit (en inglés)”. Si el contrato se cancela, ese dinero te será devuelto a ti; si el contrato finaliza bien, se aplicará a tu pago inicial o gastos de cierre; todo lo cual queda especificado de antemano.

Pero, si tú decides retirarte del contrato sin razón, perderás tu dinero en depósito, o puede que tengas que negociar con el vendedor, o incluso ir a una corte para recuperarlo. La explicación es que el vendedor, confiando en tu oferta, puede haber perdido otras oportunidades de vender a otros compradores.

El monto del depósito varía en atención a dónde te encuentres: normalmente es entre el 1% al 10% del precio de compra. Tu Agente de Bienes Raíces te asesorará en esta materia, por ejemplo, quizás la práctica local es enviar la oferta luego de depositar solo una pequeña cantidad de dinero o un monto fijo (digamos $ 500), para depositar una cantidad mayor luego que te han aceptado el contrato.

Desde tu perspectiva de comprador, es mejor que la cantidad de dinero que se deposite sea la menor posible, siempre que muestre buena fe y sea competitiva con el mercado; especialmente para el caso que el acuerdo se cancele. Normalmente, se depositará el dinero con el Agente de Cierre, quien lo mantendrá en una cuenta especial (escrow account), inaccesible para el vendedor. Si el contrato se cancela, incluso por un motivo válido establecido en el contrato, si el vendedor impugna la razón de la cancelación, el dinero también estará inaccesible para ti hasta que la disputa sea resuelta.

En Florida, no existe una regla legal que establezca un mínimo o máximo respecto del precio de compra que debe ser depositado en el “earnest money deposit”.

¿Muchos compradores terminan perdiendo su depósito de dinero? No realmente. Son muy pocos los casos donde un comprador cambia de opinión y no tiene una razón válida para retirarse. Digamos, por ejemplo, el comprador recibe una oferta de trabajo inesperada en otra parte del país; él entiende que el vendedor ha estado esperando el cierre durante varias semanas y ha perdido oportunidades para vender a otros; pero al mismo tiempo, renunciar a un depósito de $ 50,000 sería un gran golpe. El comprador puede preguntarle al vendedor, “¿Consideraría aceptar $ 20,000?” Normalmente, ambas partes entienden la posición del otro en tal situación y tratan de negociar.

Gastos de la compra.

Tu contrato de compraventa debe especificar quién paga cada dólar de cada gasto relacionado con la compra de la casa. Los gastos más comunes incluyen:

  • Honorarios del agente de cierre o fideicomiso (escrow), por sus servicios.
  • Honorarios relacionados con el título: búsqueda de título (title search) y seguro de título (title insurance).
  • Impuestos de transferencia (ciudad, condado y estado).
  • Inspecciones (normalmente pagadas por el comprador).
  • Honorarios administrativos: honorarios de preparación de escritura, notaría o registro, y.
  • Prima de la garantía del hogar (si corresponde).

Normalmente, quién paga cada gasto depende de la costumbre local, para lo cual tu Agente de Bienes Raíces te asesora. Muchos formularios preimpresos ya tienen esos gastos en una lista y tu marcarás la casilla para indicar quién paga qué. Tu podrías simplemente pedirle al vendedor que pague todo, pero a menos que estés en un mercado frío, probablemente el vendedor no estará de acuerdo con eso y podrías iniciar las negociaciones con el pie equivocado.

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