El contrato de compra: Mercados fríos, calientes y casas nuevas.

Estrategias para un mercado frío.

Si estás comprando en un mercado frío, tu oferta puede ser la única que el vendedor tiene, que puede ser una ventaja. Eventualmente, cada aspecto del acuerdo de compra: precio, fecha de cierre, quién paga cada gasto, los bienes personales que el vendedor deja (como muebles o decoraciones) se convierten en negociables. Tu Agente de Bienes Raíces puede sugerir otras cosas para pedir, como un crédito de $5,000 a $10,000 al cierre, un crédito por un año de impuesto a la propiedad o, un crédito por un año de mensualidades del condominio.

contrato mercado frio

Si tu oferta está muy por debajo del precio de venta, una forma de suavizar el golpe es escribir una carta de explicación. Por ejemplo, tu podrías resaltar recientes tendencias del precio de la vivienda, asegúrate al vendedor que te encanta la vivienda y que no deseas insultarlos, pero explica que tu puedes comprar una casa en otro lugar por el mismo precio que le estás ofreciendo.

Estrategias para un mercado caliente.

Si te encuentras en un mercado especialmente activo, o simplemente sabes que otros compradores estarán ansiosos por tener en sus manos una casa en particular, tienes que trabajar un poco más duro para hacer que tu oferta sea la mejor elección. Aquí hay algunos pasos que puedes seguir:

  • Actúa rápido. Lo más probable es que no seas el único al que le guste esa casa, entonces es posible que debas enviar una oferta de inmediato.
  • Pide a tu Agente de Bienes Raíces que presente la oferta personalmente. A menos que el vendedor se niegue, eso puede mostrarle al vendedor por qué eres mejor que el resto.
  • Ofrece más dinero. Tu oferta se destacarán si es la más alta, incluso por unos pocos miles de dólares.
  • Cuenta tu historia personal. Cuando envíes tu oferta, incluye una carta explicando por qué quieres comprar la propiedad y porque te gusta. Incluye información que creas que será importante para el vendedor, basado tanto en la casa como en lo que sabes sobre el vendedor personalmente. Por ejemplo, si el jardín está cuidado amorosamente, tu carta puede mencionar tu propio gusto por la jardinería; esto puede sonar fantasioso, pero no lo es, porque un vendedor vinculado emocionalmente a una casa puede preferirte sabiendo que la casa será bien mantenida por el próximo propietario.

En estos tiempos, hacer un video puede ser la diferencia. Nosotros tuvimos un cliente cuyas ofertas fueron superadas en varias casas, luego puso su corazón en una casa en particular. Ella hizo un video de 60 segundos para los vendedores explicando cuánto amaba la casa, su capacidad financiera y su disposición a hacer todo lo posible para comprar la casa, por ejemplo, aceptar que los vendedores se quedaran un tiempo como inquilinos si no estaban listos para mudarse de inmediato. ¡Funcionó y ella compró la casa! Vemos a muchos vendedores que realmente aprecian cuando a los posibles compradores les gusta su casa. Esto es un proceso emocional, no simplemente financiero.

  • Limita las contingencias. En algunos mercados muy calientes, los compradores están dispuestos renunciar a las inspecciones; pero este es un riesgo que no recomendamos tomar, ya que la casa podría tener problemas serios que no sean obvios, estructurales o de otra naturaleza. Otra opción es renunciar a la contingencia financiera si puedes reunir suficiente efectivo, incluso en el corto plazo.
  • Obtén una aprobación previa. Esto muestra que un prestamista te ha declarado solvente, y el vendedor puede tener confianza de que seguramente se cumplirá con la contingencia financiera.
  • Ofrece mejores términos no monetarios. Puedes encontrar un vendedor motivado por otras cosas que no sean dinero, como la necesidad de cerrar rápidamente (tal vez para pagar la hipoteca de una casa nueva) o alquilarte la propiedad a ti mismo por un tiempo (para buscar una nueva casa).

Comienza con una oferta en efectivo. José Gregorio y Armely estaban intentando comprar una casa en un mercado caliente y ya les habían rechazado dos ofertas. José Gregorio recuerda: “En nuestra tercera oferta, no solo ofertamos más de lo que alguna vez pensamos que era posible, sino que también hicimos un pago inicial alto (todos nuestros ahorros), luego hicimos que nuestros padres nos prestaran el resto a corto plazo. Eso permitió hacer una oferta sin contingencia financiera. Funcionó, tuvimos la casa, luego obtuvimos una hipoteca y le pagamos a nuestros padres”.

Estrategias para comprar una casa nueva.

Si estás comprando una casa recién construida por un desarrollador, probablemente el proceso diferirá de lo que hemos descrito anteriormente. Si tú no tienes un Agente de Bienes Raíces que te represente, el desarrollador te presionará para utilizar un modelo de contrato estándar; y aunque esto pueda parecerse a lo que obtendrías de un Agente de Bienes Raíces, de hecho, es muy diferente y las variaciones no están incluidas para beneficiarte.

El contrato formato del desarrollador puede, por ejemplo, permitir que el desarrollador sustituya los productos que tu seleccionaste por productos comparables, por ejemplo, si el piso que elegiste ya no está disponible, el desarrollador seleccionará un piso “comparable”. También es probable que permita un gran colchón para una entrega tardía. Si tu ves esos términos, tendrás que discutir para cambiarlos e ignorar la insistencia del desarrollador de que el formulario estándar no puede modificarse (si, se puede).

Para extremar al desafío, si no tienes un Agente de Bienes Raíces para ayudarte, tu tendrás que negocias, entender e interpretar el lenguaje del contrato. En resumen, tu debes tener un Agente de Bienes Raíces que revise todos los documentos antes de firmarlos.

Si crees que el acuerdo es demasiado unilateral, puedes modificarlo o añadir términos adicionales; el desarrollador, como cualquier vendedor, puede decidir si quiere hacer negocio contigo en esos términos. Por ejemplo, podrías:

  • Limita tu depósito inicial. Si deposita menos efectivo, tienes menos en juego si el desarrollador incumple el contrato.
  • Agrega una fecha límite. Elige una fecha en la cual la casa debe estar completada, o tienes la opción de cancelar.
  • Negocia una retención. Agrega una cláusula que diga que una parte del precio de compra se reservará si la casa no está completa al cierre, que luego puede utilizarse para completar el trabajo.
  • Solicita varias inspecciones y recorridos. Si tu casa será construida de acuerdo con tus especificaciones, debes negociar que un inspector profesional y tu (por ti mismo) puedas pasar varias veces por la casa, no justo antes del cierre. Eso es para asegurarte que las instalaciones se están haciendo a tiempo, y que todo está siendo bien hecho.
  • Obtén la misma calidad. Si estás comprando una casa que se parece a la modelo, agrega una cláusula que indique que obtendrás la misma o mejor calidad, no simplemente que la calidad cumpla con los códigos de construcción locales. ¿Como sabrás que estás obteniendo productos y materiales equivalentes? Antes de firmar el contrato, insista que el constructor le dé una “hoja de especificaciones (specification sheet)”; que contendrá detalles como el tipo de aislamiento, plomería, aire acondicionado, agua, calentador, pintura, utensilios de cocina y otros acabados. Luego, podrás comparar eso con lo que realmente se utilizó en tu casa.

Siempre tarde ... ¿Pero vale la pena esperar?

 Una de las quejas más frecuentes de los compradores en comunidades nuevas, es que sus casas no están construidas a tiempo. Incluso los constructores de buena reputación pueden tener retrasos debido a la lluvia u otros problemas. Aquí hay algunos términos que puedes incluir en tu oferta para compensarte por los retrasos:

  • Alquiler proporcional, basado en tu hogar actual.
  • Prorrata del alquiler de hotel, basado en el precio de mercado de un hotel aceptable.
  • Prorrata del pago de la hipoteca.
  • Crédito para actualizaciones basado en los costos de la prorrata de hipoteca.
  • Precio reducido o actualizaciones gratuitas a cambio de permitir la entrega tardía.

No retrocedas. Nosotros recomendamos: Los compradores deben estar al mismo nivel con los desarrolladores; si no lo hacen, están pidiendo que ellos tomen ventaja.

¿Qué sigue?

Una vez que tu y el vendedor hayan firmado un contrato, los vincula a ambos. Ahora es el momento para organizar tus inspecciones, reunir tu financiamiento, obtener los seguros de propietarios y de título, eliminar contingencias y cerrar la transaccion. Revisaremos estos
temas en las siguientes publicaciones.

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