Remover contingencias: La inspección.
Tu contrato de compraventa debe incluir una contingencia de inspección. En otras publicaciones de esta página web explicamos los diferentes tipos de inspecciones de propiedades. Aquí, vamos a estudiar qué hacer cuando se recibe el informe del inspector que explica los problemas que tiene la casa. Es normal, cada propiedad tiene defectos que usted solo los conoce con una inspección.
Hay problemas que se pueden solucionar, y otros no.
Si el problema no se puede solucionar, tu debes decidir si aún deseas la propiedad. Incluso, en caso de que las reparaciones demoran varias semanas, tu respuesta puede ser “no”. En algunos contratos, la contingencia de inspección puede establecerse que el vendedor tenga oportunidad de solucionar el problema antes que tu puedas cancelar el contrato; y sólo si el problema realmente no se puede solucionar, tu podrás cancelar el contrato.
Quién paga las reparaciones.
Tu primera inclinacion puede ser pedirle al vendedor que pague por todo. Ciertamente, tú puedes intentarlo, pero no es irracional que el vendedor se niegue.
No puedes esperar que la casa se convierta en “nueva".
Todas las casas (excepto las de nueva construcción) tienen problemas que están considerados dentro del “precio de la vivienda”, por ejemplo, grifos sueltos, pintura vieja, etc. Pedir que te arreglen todos los detalles es simplemente inviable.
Si tienes algo de ventaja en la negociación, por ejemplo, sabes que el vendedor necesita mudarse rápido o que la casa ha estado mucho tiempo en el mercado (o sea, el periodo desde que la propiedad fue listada hasta que tu hiciste la oferta), puedes presionar mejor para que el vendedor asuma los costos de reparación. Pero si tú sabes que el vendedor recibió una oferta posterior a la tuya, con un precio más alto que el tuyo, trata de mantener tus solicitudes en el mínimo.
Si el vendedor acepta responsabilidad financieramente de todas o algunas de las reparaciones, el tema se podrá manejarlo de una de las siguientes maneras:
- El vendedor te acredita una porción del precio de compra. Normalmente, en el cierre de la transacción, al vendedor se le paga el precio total del contrato. En este punto, el vendedor puede aceptar disponer que una cantidad (necesaria para las reparaciones) sea transferida directamente a ti, en el cierre o depositadas en una cuenta especial a la que tu tendrás acceso después del cierre. A los prestamistas les gusta esta solución porque te incentiva a hacer las reparaciones en lugar de quedarte con el dinero en el banco. Por supuesto, esta solución supone que tú y el vendedor han negociado los costos de reparación estimados.
- Reducir el precio de venta en función del costo estimado de las reparaciones. La mayor ventaja de esta solución es que la transacción se registra con un precio más bajo, entonces el impuesto anual a la propiedad es más bajo, al igual que el impuesto de transferencia (que en Florida lo paga el vendedor). Además, puedes hacer las reparaciones cuando lo desees, aunque.
- Confiar que el vendedor contratará a alguien que realice las reparaciones, antes del cierre. Esta no es una buena opción. El vendedor puede hacer las reparaciones con materiales barato, o peor aún, hacerlo el mismo. Una forma de reducir riesgos es exigir que un contratista tuyo, confirme la aprobación de las reparaciones, antes de eliminar la contingencia.
- Contratar a alguien para que haga las reparaciones antes del cierre, que el vendedor pagará. Esto tampoco es buena opción. Si la reparación demora más de lo esperado, puede enfrentarse con la fecha de cierre.
Nueva construcción: Remover la contingencia de inspección final.
Si estás comprando una casa nueva, deberías haber incluido una contingencia de “inspección final”, que le permite contratar a un profesional para aprobar la terminación de la casa antes del cierre. La idea es evitar sorpresas desagradables, como construcciones inacabadas o defectos importantes.
Si esto sucede, tu opción más obvia es retrasar el cierre. Aunque, esto puede ser imposible si ya hiciste los arreglos para mudarte en una fecha determinada. Tu segunda mejor opción es continuar con el cierre, pero insistir en un acuerdo por escrito donde el dinero necesario para completar tu casa se deducirá del precio de compra y deposita en una cuenta de fideicomiso, hasta que el trabajo esté terminado. También, puedes agregar un nuevo plazo diga que, si el trabajo no se realiza dentro del plazo, el dinero debe ser entregado a ti; entonces puedes contratar un contratista externo para terminar el trabajo.
Es necesario que hables con tu Agente de Bienes Raíces para estructurar este acuerdo. Si el contrato del desarrollador prohíbe este tipo de acuerdo o, si el desarrollador no está de acuerdo, tu última opción es hacer una lista de las tareas restantes, asignarle una fecha de terminación a cada una, e insistir que el desarrollador lo firme antes que tu aceptes cerrar. Normalmente, los desarrolladores están de acuerdo con eso.
Antes del cierre, un inspector de la ciudad hará una inspección final por separado, antes de emitir tu certificado de ocupación. Normalmente, el desarrollador programa esta inspección para un par de días antes del cierre; incluso es posible que tu no seas informado; si la casa falla la inspección, tu prestamista no financiará tu préstamo. Debes considerar que el prestamista requiere este certificado para cerrar la transacción; entonces tú debes verificar con tu Agente de Bienes Raíces que el desarrollador lo haya enviado. Debes considerar que el prestamista requiere este certificado para cerrar la transacción; entonces tú debes verificar con tu Agente de Bienes Raíces que el desarrollador lo haya enviado.
Utilizar la contingencia de inspección final para salir de una mala transacción. Pipo y Mima estaban emocionados cuando llegaron a la inspección final de su nuevo hogar. Todo parecía perfecto: La casa tiene techos altos, una piscina, un patio, tres grandes dormitorios con baños de tamaño generoso, y una moderna cocina comedor con habitación familiar contigua; el patio trasero parecía exuberante y acogedor. Pero en ese momento, que no estaban los ruidos de los martillos, taladros y sierras, algo se hizo notorio: El sonido de los autos a toda velocidad era ensordecedor. Mirando a lo lejos, se dieron cuenta que la I-95 (la carretera más transitada de Florida) estaba escondida detrás de una hilera de árboles. Entendieron que esa situación junto con otras que habían tratado de ignorar: Una alta tasa de criminalidad local y una distancia muy larga a la escuela de su hijo, se convertía en un error muy grande que estaban a punto de cometer. De inmediato, llamaron a un Agente de Bienes Raíces de Florida New Dream, y el descubrió que conforme el contrato, el constructor no había plantado cuatro palmeras Queen Anne en la acera frente de la casa. Después de varias llamadas a las personas encargado del cierre, pudimos cancelar el contrato y obtener el reembolso completo del depósito de $40,000.
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