La re-inspección final (Walk-Through).
Casas existentes (reventa).
Revisar la casa antes del cierre es divertido y muy importante. Nunca te saltes ese paso. Esta inspección es tu oportunidad de asegurarte de que el vendedor, de acuerdo el contrato de compraventa se haya mudado de la casa, hizo las reparaciones acordadas, dejó todos los accesorios u otras cosas que debía dejar en la casa, y dejó el lugar limpio y sin basura. Después que la transacción haya cerrado, es mucho más difícil correr detrás del vendedor que se llevó la estufa. Es posible que puedas demandar, pero para entonces tendrás cosas más interesantes en mente. Debes tener cuidado en tu re-inspección final (Walk-Through), pero tampoco dejes que las inquietudes de última hora te hagan ver problemas importantes cuando solo observas grietas menores o acumulación de polvo.
Normalmente, tu deberás programar la inspección final para el día anterior al cierre, o en la mañana si el cierre es después de mediodía. Cuanto más cerca del día del cierre, más tiempo tiene el vendedor para mudarse por completo, pero queda menos tiempo para arreglar cualquier problema. ¡No hay equilibrio perfecto!
Normalmente, nosotros hacemos la re-inspección final en el día de cierre. Tú debes llevar a tu Realtor a la re-inspección final. Es posible que el agente del vendedor también este ahí y, algunas veces, el vendedor mismo.
Final Walk-Through Checklist
También debes traer copia de tu contrato de compraventa y cualquier enmienda que explique lo que el vendedor acordó reparar o dejar en la propiedad.
Tú debes mirar bien a tu alrededor. Nosotros le decimos a los compradores que recuerden los pasos de su inspector de viviendas y traten de repetirlos; hay que abrir los grifos, encender los electrodomésticos, descargar los inodoros, etc. A continuación, hay que hacer una lista de lo que queda por hacer y negociar con el vendedor. Si se trata solo de eliminar revistas viejas del garaje, el vendedor debería poder hacerlo antes del cierre. Si encuentras un problema más serio, uno que parece nuevo o previamente oculto, como un misterioso charco en el garaje o una grieta en la fundación, que sólo fueron visibles después de que se movieron unas cajas, hay que obtener rápidamente un estimado de un contratista. Luego hay que negociar que en el cierre se retenga dinero suficiente del vendedor, para a cubrir las reparaciones después del cierre.
Considerando el momento de la inspección, los vendedores pueden no haberse mudado todavía. En ese caso, concéntrate en que las reparaciones hayan sido completadas, y que no se hayan llevado nada que debería permanecer en la casa. Tú debes mencionar al vendedor o su agente, cualquier observación importante, por ejemplo, hay un agujero en la pared donde estaba colgado un espejo, o ciertos accesorios de iluminación han sido cambiados.
Si el vendedor tiene solo unas pocas horas para recoger y mudarse, es posible que tu agente de bienes raíces exija una garantía sobre lo que sucederá, preferiblemente por escrito, o en el peor de los casos, retrasar el cierre o negociar para que el vendedor alquile un lugar por un tiempo.
¿Qué pasa si acabas de notar un problema que quizás ya existía antes y tu inspector podía haberlo visto, como grietas en el techo? Es posible que tu tengas que vivir con eso. La re-inspección final (Walk-Through) no es una nueva inspección, es tu oportunidad para confirmar que la casa está en las mismas condiciones en que tu aceptaste comprarla. Estas pueden ser situaciones difíciles, así que consulta con tu Realtor antes de avanzar.
Incluso si el vendedor se mudó hace años, tu no deberías ser responsable por cualquier daño que ocurrió mientras el lugar estaba vacío, porque el vendedor todavía era dueño de la casa. Según el contrato, el vendedor es responsable por reparar cualquier daño debido a vandalismo, basura, fugas de agua u otros, incluso daños causados por la compañía de mudanzas del vendedor. Hay que recordar que el seguro de riesgos del vendedor todavía está vigente.
Si el vendedor está en la inspección, se amistoso. Es recomendable que establezcas una relación a la que puedas recurrir más tarde. Si las negociaciones fueron difíciles, intenta poner a un lado la parte comercial de la transacción y haz preguntas prácticas como “¿Cómo encienden los quemadores de esta estufa vieja?” o “¿Es esto un árbol frutal?” También pregunta al vendedor por su información de contacto, incluida una dirección de reenvío. Sin duda, va a llegar algo del correo del vendedor, y ¿puede tu conciencia tirar a la basura una carta de un pariente del vendedor que estaba perdido hace mucho tiempo? Además, dentro de algunos años, es posible que debas llamarlo para hacer preguntas como “¿Dónde puedo comprar piezas de repuesto de la cocina?” o “¿Qué es esta urna llena de cenizas en el ático? Si el vendedor no está en la inspección, puedes ponerte en contacto o reunirte con él después del cierre, con el mismo propósito.
Casas nuevas.
Es de esperar que hayas visto tu casa nueva en varias etapas de la construcción, tal vez hace tan solo una semana. Pero ahora estás en tu última inspección, tu primera oportunidad de ver la casa en su forma final. Tu debes traer tu contrato original o los anexo que especifican productos, extras y actualizaciones.
El desarrollador puede acompañarte, lo cual es útil para aprender donde están cosas como el panel de control eléctrico y la válvula de cierre de agua; cómo funciona el aire acondicionado, los electrodomésticos y otros sistemas; que necesitarás para mantenerlos; y si están cubiertos por alguna garantía. Algunos constructores llaman a esto la “orientación”. Es posible que recibas una pila de folletos de instrucciones, o asegúrate de obtenerlos incluso si el desarrollador no está personalmente ahí.
Este es el momento para contratar a un inspector profesional para que te haga la inspección final de tu casa nueva.
Reúne todos los planos, documentos y más de su nuevo hogar. En nuestra experiencia, puede ser difícil contactar a los desarrolladores una vez que la casa es suya. Insista en obtener copias de los planos arquitectónicos, los nombres de todos los contratistas y subcontratistas y cualquier garantía escrita que venga con los materiales y electrodomésticos de construcción. Estos serán útiles para reparaciones posteriores, haciendo coincidir los materiales nuevos con los viejos, etc.
Final Walk-Through Checklist
¡No dejes que el desarrollador te apure! Tú debes crear una “lista de pendientes (punch list)” de las cosas que falta por hacer. Tu desarrollador puede tener un formulario estándar para eso.
Al final de tu inspección, el desarrollador revisará la lista y debe aceptar realizar los cambios necesarios para antes el cierre. Si eso parece imposible, tu mejor opción es retrasar el cierre u obtener un acuerdo escrito que diga que el desarrollador pondrá el dinero necesario para completar tu casa en una cuenta de fideicomiso, que el desarrollador puede cobrar sólo cuando el trabajo está hecho; y puedes agregar dentro del acuerdo que, si el trabajo no se realiza dentro del plazo, te entregarán el dinero a ti. Consulta a tu Realtor si no estás satisfecho con las garantías del desarrollador.
Recuerda que este es el momento en que tienes más fuerza, porque es justo antes del cierre que el desarrollador está deseando cobrar e irse del área. Tú debes ser agradable, meticuloso y asertivo mientras presionas para que todo se haga, y retrasar el cierre si es necesario. Tan pronto como el desarrollador tenga su dinero, tú eres historia: el desarrollador ya estará avanzando mentalmente hacia su próximo proyecto.
No organices tu vida alrededor del día de cierre. Cuando Mariajosé compró un townhouse de construcción nueva en Hialeah, la última inspección se programó para un viernes, y el cierre para el lunes siguiente. Mariajosé nos cuenta: “Llegué el viernes y encontré trabajadores corriendo en todas las direcciones. Di una vuelta con mi lista de cosas que debían haberse hecho y marqué “No hecho”, “no hecho”, “no hecho”. Pero no podíamos postergar el cierre del lunes: Yo estaba viviendo en una habitación de alguien, y mi esposo estaba llegando desde Pensacola. Nuestro Realtor de Florida New Dream tuvo que presionar para obtener la retención de dinero en la cuenta de fideicomiso del agente de cierre; solo así, el desarrollador terminó todos los detalles de nuestra “lista de pendientes”; y nos evitamos tener que demandarlo”.
Cómo minimizar el estrés del Final-Walkthrough.
El Final-Walkthrough suele ser el momento ideal para que los compradores estresados se enojen, y los agentes deben prepararlos para las imperfecciones que pueden aparecer en las habitaciones ahora vacías. El Final-Walkthrough es un momento crítico cuando la casa debe estar en condiciones presentables.
Para el comprador, esa inspección final es un momento ideal para verificar fallas que no son evidentes al visitar una casa llena de muebles, como pisos u otros problemas. Si se encuentra algo, es el último momento de los compradores para buscar algún tipo de acuerdo con el vendedor.
Los agentes deben explicar a los compradores las limitaciones de una inspección, en particular, que el inspector no mueve alfombras ni muebles, por lo que pueden aparecer fallas después de que se desocupe una casa. Del mismo modo, las imperfecciones de la pared pueden aparecer una vez después de quitar la obra de arte y los espejos. Según lo que se negocie y los requisitos contractuales actuales, un comprador puede pedirle a un vendedor que repare los agujeros y que pinte esas áreas.
Sin embargo, para minimizar el estrés, los agentes deben preparar a los compradores para algo menos que la perfección durante el Walkthrough.
Los agentes también deben volver a confirmar qué artículos se quedan y cuáles no al principio del proceso de la venta. En lugar de confiar en la memoria, es importante revisar los artículos con el agente del listado varias semanas antes del cierre y tener un plan en caso de que ocurra el peor de los escenarios.
En cuanto a la limpieza, es importante reexaminar los términos del acuerdo de compra con respecto a la expectativa contractual, como mantener la casa en condiciones de “bien barrido”.
Puede ayudar a algunos compradores solicitar que la casa sea limpiada por un profesional después de que el vendedor la desocupe, haciéndola parte de la oferta inicial.
Los compradores y vendedores también terminan el Walkthrough con una comprensión básica de cómo se transferirán las cosas, como llaves, controles remotos, abridores de puertas de garaje y tarjetas de acceso.
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