Últimas tareas antes del cierre.

A continuación, se detallan las cosas más importantes que tú debes hacer en las 24 horas previas al cierre. Lee y descarga algunos documentos que te harán más fácil la tarea.

horas antes del cierre

Verificación y doble-verificación del costo final del cierre

Tus costos de cierre incluyen todo lo que tu (y el vendedor) deberán pagar a cualquier persona relacionada con la venta, incluido los costos de tu préstamo y puntos, prima del seguro de título del propietario, transferencia e impuestos a la propiedad, costos de registro, ajustes entre el comprador y el vendedor por impuestos prepagados o no pagados, servicios públicos y condominios, y cuota inicial. Muchas personas se sorprenden de cuán alto son los costos de cierre, donde varios miles de dólares se consideran estándar, pero que están en armonía con los gastos que el prestamista te declaró en el “Estimado del Préstamo (Loan Estimate)”.

Los compradores de cooperativas pueden pagar un poco menos, porque el seguro de título no está disponible para ellos, porque son propietarios de acciones de una corporación en lugar de dueños de la tierra, y los impuestos son normalmente más bajos porque no se considera una transferencia de bienes raíces. Por otro lado, los propietarios de cooperativas pueden estar obligados a pagar un depósito de mudanza, un pago de transferencia de acciones y un pago por verificación de crédito realizada por la Junta de la Asociación de Propietarios.

Los propietarios de condominios también deben estar preparados para algunos costos de cierre que no aplican a propietarios comunes, como una tarifa de mudanza (de entrada) o un depósito de mudanza (de salida) y pago por la verificación de crédito realizada por la asociación comunitaria. Los compradores de condominios nuevos -a menudo- hacen un pago de dos meses adicionales por áreas comunes, para establecer capital de trabajo para la asociación. Esto no es un prepago.

Recuerda que algunos costos de cierre son deducibles de impuestos, en el próximo mes de abril. Estos incluyen los puntos de descuento y cualquier interés prepagado sobre la hipoteca, y cualquier reembolso que pagaste al vendedor por los impuestos locales a la propiedad ya pagados. Muchos de los otros costos de cierre, aunque no son deducibles de impuestos, pueden calcularse en el costo base ajustado de tu casa, lo que ayudará a reducir tu ganancia de capital cuando vendas.

Tu gran tarea el día anterior al cierre, es averiguar si tus costos totales de cierre están calculados como se esperaba y prepararte para pagar esa cantidad. Por ley, tú prestamista está obligado a darte una “Declaración de Cierre (Closing Disclosure)” al menos tres días laborables antes del cierre. Esta “Declaración de Cierre” deberá ser similar a tu original “Estimado del Préstamo (Loan Estimate)”. Los costos deberían estar en línea con el “Estimado del Préstamo”, con un máximo de 10% de incremento. Si hubo cambios en tu solicitud de préstamo que afectaron los términos del préstamo, por ejemplo, cualquier costo o tasa, tú deberías haber recibido una actualización del “Estimado del Préstamo”. Pídele a tu prestamista una copia del más reciente “Estimado del Préstamo”.

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Closing Disclosure Form.

En este enlace puedes bajar un formato de la “Declaración de Cierre (Closing Disclosure)”. Ábrelo y mira la lista completa de gastos de cierre.

Hay algunas cosas a que debes prestar mucha atención en la “Declaración de Cierre (Closing Disclosure): Revisa que tu nombre esté bien escrito, dirección de la propiedad, tasa de interés (fija o ajustable), cantidad del préstamo, número de meses del préstamo, pagos mensuales, penalidad por pago anticipado (de haberlo), pago final (balloon payment) (de haberlo), seguro de la hipoteca (de haberla), crédito al prestamista (de haberlo) y créditos al vendedor (de haberlos). Revisa las cifras usadas en los estimados para impuesto a la propiedad y seguro de riesgos, y el estimado de dinero en efectivo requerido para el cierre. Pregunta a tu Realtor cómo hacer para transferir los fondos del cierre. Lo típico es que hagas una transferencia o cheque certificado (cashier’s check) desde una cuenta de banco previamente autorizada por el prestamista; normalmente, no se aceptan cheques personales.

En el cierre, tu recibirás una versión final de la “Declaración de Cierre”. Debes revisarlo para confirmar que no hay rarezas, errores o fallas, por ejemplo, que te cobren algo que ya pagaste. Por ejemplo, tu depósito original de dinero debe aparecer como un crédito, así como también todo concepto que ya pagaste, como la tasación, reporte de crédito o costos de aplicación del préstamo, lo cual reduce lo que debes traer al cierre. Si estás comprando una casa nueva, tus pagos por adelantado para cubrir adaptaciones o mejoras personalizadas deben acreditarse contra tus costos de cierre. Habla con tu agente de cierre para explicarle cualquier error que descubriste o aclara tus dudas, antes de llegar al cierre. Todos los dineros que cambiarán de manos deben estar representados en la Declaración de Cierre.

Afortunadamente, los problemas que enfrentan los compradores con esos “gastos-de-último- minuto”, han disminuido desde la aprobación de las reglas de préstamo vigentes. En todo caso, si ves pagos inesperadas o cuestionables, pregunta a que se refieren.

No pague tarifas basura que excedan los límites legales. Ciertos costos no pueden exceder las estimaciones dadas en el Estimado del Prestamo (Loan Estimate), y otros costos solo pueden aumentar en un máximo del 10% por muy especificas razones.

Asumiendo que no encontraste problemas, el “efectivo para cerrar (Cash to Close)” que se encuentra en la página 3 de la “Declaración de Cierre (Closing Disclosure)”, es la cantidad que tu deberás haber transferido antes del cierre. Confirma con tu Realtor que ese monto es, de hecho, final.

Haz los arreglos de pago.

Para mayor comodidad, muchos compradores pagan la totalidad de los costos de cierre en una suma global. (El agente de cierre les evita tener que escribir cheques separados para cada uno). Suponemos que aún no han depositado dinero con el agente de cierre, lo que algunos compradores hacen con varios días de anticipación, generalmente más de lo que creen que necesitarán, con la idea de obtener un reembolso después del cierre. Esto permite a los compradores usar un cheque personal, lo que no se puede hacer en el momento del cierre.

Por supuesto, si tienes dinero proveniente de diferentes fuentes (una cuenta de banco aquí, un miembro de la familia allá), no es conveniente juntarlo todo en una suma global antes transferirlo al agente de cierre. Debes pensar que tu prestamista necesita saber de donde tu estás obteniendo el dinero, conforme exigen las reglas de las “Patriot Act” y “Anti-Money Laundering”. Lo importante es asegurarte que vas a transferir el dinero, hasta el último centavo, en una forma aceptable, a veces llamada “buenos fondos (Good funds)”. Normalmente, esto significa un cheque certificado (cashier’s check) o una transferencia de fondos extraídos desde tu banco o compañía de inversión, donde se indique el nombre del remitente de los fondos (y el nombre del donante en caso de que el prestamista haya aceptado una donación). En Florida New Dream hemos tenido problemas con personas que piensan que pueden obtener su dinero de una cuenta de corretaje de valores en el último minuto; lo cual requiere algún tiempo de anticipación.

Si tu plan es transferir algunos o todos los fondos, revisa cuánto tiempo de anticipación requiere tu banco; una transferencia puede ser para el-mismo-día, pero hemos tenido casos de cierres que se retrasaron porque los fondos transferidos se estancaron misteriosamente en una determina oficina del banco; lo recomendable es que transfieran los fondos a tu agente de cierre dentro de 24 a 48 horas antes del cierre. Si tu estás liquidando fondos de una cuenta de acciones, deberías iniciar la liquidación de la cuenta al menos 5 días antes del cierre. Si tu estas tomando fondos distribuidos o prestados de una cuenta de retiro, debes iniciar el retiro 3 o 4 semanas antes del cierre.

Los cheques personales generalmente no se aceptan al cierre, debido a la incertidumbre sobre si se harán líquidos (clear) oportunamente. Aun así, es una buena idea traer tu chequera personal con unos cientos de dólares en la cuenta, para el caso de que surja algún incidente final.

Lee los documentos y plantee cualquier duda.

Cuando entras por la puerta de tu cierre, todas las negociaciones posibles y los problemas deberían haberse resuelto. El día de cierre no es el momento de reclamarle al vendedor que nunca quitó la puerta de la mascota.

Comienza revisando las instrucciones de la cuenta escrow y cualquier carta o instrucciones de tu prestamista, para asegurarte que hiciste todo lo pedido. También revisa con tu oficial de préstamos y tu Realtor cualquier borrador de documento que se haya preparado para esa fecha; ellos te explicarán lo qué significan esos documentos.

Finalmente, certifica con tus agentes de bienes raíces, préstamos y cierre, que ellos no están esperando nada más de ti.

Prepara lo que traerás al cierre.

Además del dinero, se puede esperar que el comprador traiga algunos documentos, conforme los detalles de la transacción. Por ejemplo, pueden pedirte que traigas copia del seguro de riesgos de la casa, o copia del informe de inspección, o el original de la aprobación de la asociación comunitaria o cooperativa. Aquí la regla es, si tienes dudas o eres el único que tiene un documento posiblemente relevante, tráelo al cierre. También trae los recibos u comprobantes de las cosas que ya has pagado (como inspección, solicitud de préstamo, costo de la tasación, o seguro de riesgos), para el caso que surjan dudas si se pueden deducir de tus costos de cierre.

Finalmente, trae dos documentos que prueben tu identidad, al menos una con fotografía. Muchas personas olvidan su licencia de conducir, pasaporte u otra identificación con foto. Tu deberás mostrarlas al notario, quien sella los documentos después de firmarlos.

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