Financiamiento de casas nuevas y cooperativas.

Si estás comprando una casa recién construida, es probable que el desarrollador te ofrezca algunas alternativas de financiación únicas. Las posibilidades habituales incluyen costos de cierre pagados por el desarrollador, subsidios hipotecarios (rebajas) o, bonificaciones para actualizaciones como accesorios para la casa de mayor calidad. Todo esto es más común cuando los desarrolladores tienen una gran cantidad de propiedades sin vender y hay una gran oferta de casas nuevas en el mercado. En un mercado particularmente lento, los desarrolladores pueden ofrecer paquetes con todo, desde cruceros hasta chimeneas gratis.

casas nuevas financiamiento

Reducción del interés en la hipoteca.

Para que sus casas sean más accesibles, un desarrollador puede ofrecer «rebajar» tu hipoteca Eso significa subsidiar la tasa de interés que tú debes pagas por los primeros dos o tres años, prepagando parte del interés de la hipoteca. Por ejemplo, en una rebaja 2-1, tú pagarás una tasa de interés por debajo del mercado (y haces pagos hipotecarios reducidos) el primer año del préstamo, y una tasa un poco más alta (pero aún por debajo del mercado) el segundo año, con el desarrollador compensando la diferencia. El período de dos años está destinado a cubrir el momento en que el dinero suele ser más ajustado para los primeros compradores de vivienda. La tasa se ajusta a niveles de mercado en su tercer año.

Dependiendo del desarrollador en particular, tú puedes aplicar para una rebaja en una hipoteca que encuentres o puede estar limitado a las hipotecas ofrecidas a través del prestamista preferido del desarrollador. Normalmente, tú necesitas tener un buen crédito para calificar para este tipo de programa.

Y al igual que con cualquier paquete de préstamo, asegúrate que la rebaja funciona para ti: ¿Realmente, tu podrás pagar el aumento de los pagos de la hipoteca después del período de tasa inicial? Si hay un cuadro demostrativo de los pagos, con pago de altos puntos iniciales o tasas de interés superiores a las del mercado después que finalice el período del subsidio, revisa cuánto terminarás pagando durante toda la vigencia de ese préstamo. Si puedes pagar pagos mensuales más altos desde el principio, puedes encontrar una hipoteca más competitiva en otros lugares.

cierre de venta de una propiedad

Si estás comprando una casa de construcción nueva, no debes bloquear la tasa de interés de tu hipoteca por un periodo corto. Normalmente, las construcciones se demoran y la extensión del bloqueo de la tasa de interés puede ser costoso. Algunos prestamistas te ofrecerán extender el periodo de cierre de la tasa por un cargo adicional. Si no tienes ese dinero, tú puedes considerar esperar para cerrar la tasa de interés hasta que el condado o la ciudad emita el Certificado de Ocupación de la propiedad. Solo ahí tu puedes tener una idea real de cuándo será la fecha del cierre.

Otros incentivos de financiamiento de los desarrolladores.

Muchos desarrolladores ofrecen planes especiales de financiamiento a nuevos compradores de vivienda que utilizan el prestamista interno o preferido del desarrollador. En algunos casos, el prestamista ha realizado una tasación general de todas las casas en el desarrollo particular, para que tu no tengas que pagar por una nueva tasación. Probablemente, el prestamista también te ofrecerá programas especiales de hipotecas, a menudo con aprobación más rápida o fácil para compradores solventes y procedimientos de cierre más simples. Para sellar el trato, los desarrolladores pueden ofrecer pagar los costos o puntos de cierre; proveerte de actualizaciones, tales como alfombras o topes de mejor calidad; incluso ofrecer certificados de regalos para el hogar en tiendas de diseño.

Aunque el desarrollador puede presentar su financiamiento interno como el mejor trato del mundo o incluso el único posible, no cedas ante esa presión sin hacer tu propia investigación. Puede parecer más fácil (en tiempo y papeleo) preferir la recomendación del desarrollador, pero esa conveniencia puede tener su compensación en el precio; especialmente si el desarrollador está ansioso por vender. Al contrario, tú podrías obtener un préstamo de otro prestamista, pero negociar con el desarrollador para obtener otro beneficio, como un precio de compra más bajo (que es mejor que la mayoría de los incentivos financieros); una reducción de la hipoteca; características adicionales, como más armarios empotrados, estantería; o actualizaciones como iluminación de mayor calidad.

Financiamiento para compradores de cooperativas.

La gran mayoría de los estándares de financiamiento sobre la propiedad de viviendas no aplica a las cooperativas. Este es un resumen de las diferencias:

  • Financiamiento en dos niveles. A menudo, están involucrados dos préstamos con las cooperativas. Primero, la cooperativa sacará una hipoteca para la compra de la propiedad (que probablemente tú ayudarás a pagar, como parte de tu tarifa de mantenimiento regular). Segundo, quizás tú necesitarás un préstamo para comprar tus acciones.
  • Mayor pago inicial. Las juntas directivas de las cooperativas frecuentemente requieren que los compradores hagan pagos iniciales grandes, digamos más del 25% del precio de compra. Tus copropietarios tienen una buena razón para eso, ellos quieren estar seguro de que estás en buen estado financiero y puedes cubrir tus pagos de mantenimiento mensual.
  • Tasas de interés más altas. Algunos prestamistas son reacios a financiar compras en una cooperativa, porque si un comprador no paga a tiempo, no hay casa para hacerle Foreclosure, solo acciones intangibles en una corporación. Menos prestamistas dispuestos y mayor riesgo, es igual a tasas de interés más altas.
  • Deducciones fiscales. Las deducciones fiscales por hipoteca cooperativa y los pagos por mantenimiento son más complicados que con condominios o casas unifamiliares. A pesar de que la Junta Directiva puede ayudarte a calcular cómo gran parte del pago de mantenimiento se puede deducir, es posible que necesite consultar un especialista en impuestos.
  • Flip taxes. Un “flip tax” es una palabra en inglés que traducida al español significa «impuesto invertido», pero es un nombre inapropiado; en realidad es una tarifa de transferencia cobrada por la cooperativa cuando un miembro vende. Se puede calcular de diferentes formas, por ejemplo, en función del número de acciones que posee el vendedor, una cantidad fija, o el precio de venta. Por lo general, el vendedor es responsable de esta tarifa, pero el vendedor puede pasarla al comprador.

¿Qué sigue?

Probablemente ya tienes una idea clara de qué cuál método tradicional de financiamiento es mejor para ti; o quizás, todavía deseas considerar alternativas. En otras publicaciones se revisan cómo pedir prestado a familiares o amigos, obtener asistencia gubernamental, o financiamiento respaldado por el vendedor.
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