La aplicación de tu préstamo.
Si asumimos que ya tienes la aprobación previa para tu préstamo, ya tienes adelantado la mayoría de los trámites necesarios del préstamo y has entregado al prestamista una larga lista de información financiera relevante. Incluso si tú decides trabajar con otro prestamista, ya tienes compilados todos los documentos. Si no tienes la aprobación previa, probablemente obtendrás el préstamo después haber hecho una oferta por una casa y vas a tener mucha presión con el tiempo. Normalmente, tu contrato de compra venta te dará unos días para encontrar financiamiento en los términos establecidos en el contrato.
Ensamblar tus documentos
Después de la aprobación previa y después que has elegido una casa, pero antes que el préstamo finalice, tu prestamista necesitará:
- Una copia del contrato de compra de la casa. Tu Agente de Bienes Raíces le dará esto directamente a tu Agente de Préstamos.
- Un informe preliminar del título. También llamado «compromiso de seguro de título (title insurance commitment)». La compañía de títulos le dará esto directamente a tu Agente de Préstamos. El informe le dice al prestamista que el vendedor posee la propiedad y no hay gravámenes financieros o de otro tipo en la propiedad.
- Una tasación de la propiedad. El reporte de tasación le dice al prestamista si tu estás pidiendo prestado más de lo que vale la casa. Si el valor real de la casa es menor que el precio de compra, entonces el prestamista no estará bien protegido si tiene que ejecutar la hipoteca, y el préstamo no cumplirá con los estándares de “préstamo-a-capital (loan-to-equity)”. Digamos que el precio de compra de tu casa es $500,000 y el prestamista está dispuesto a prestarte el 80% del valor de la vivienda ($400,000), entonces, tu pago inicial del 20% será de $100,000. Pero si el tasador dice que la casa solo vale $450,000, el prestamista estará dispuesto a prestarte solo $360,000 ($450,000 x 0.80 = $360,000). En ese ejemplo, tu tendrás que hacer un pago inicial de $140,000 para cerrar la transacción (a menos que el vendedor acepte bajar el precio).
También es típico que el prestamista te pida autorización para obtener más información financiera de ti, ya sea directamente de ti o contactando a diferentes entidades que tienen esos datos. Esto puede incluir obtener tu historial de crédito, pero también tus registros de empleo (de empleadores anteriores), registros bancarios e incluso registros de impuestos del IRS.
Información Financiera para el Prestamista
El papeleo de la hipoteca puede ser ridículo.
«Pensé que nosotros estábamos preparados”, dijo Mirta, quien recientemente compró un condominio en Pembroke Pines. “Tanto mi esposo como yo obtuvimos ascensos laborales, y habíamos ahorrado para un pago inicial del 20%. Aun así, tuvimos que suministrar resmas y resmas de papel. Envié al prestamista algo así como 12 meses de estados de mi cuenta de cheques, que fue revisada línea-por-línea, preguntando sobre varias transacciones; por ejemplo, quisieron saber por qué estaba pagándole a alguien $365 al mes. Era a nuestro paseador de perros.
Completar la solicitud.
Muchos prestamistas usan un formulario de solicitud de hipoteca estándar llamado Uniform Residential Loan Application, tambien conocido como «formulario 1003. Básicamente porque es usado por Fannie Mae y Freddie Mac. Podrías querer revisar el formulario antes de que se lo entreguen, en www.fanniemae.com. Aunque el formulario es bastante largo, mucha de la información es algo que tu ya sabes. Con el resto, el agente de préstamos o el corredor de hipotecas debe poder ayudarte.
Tu Agente de Préstamos puede ofrecerte completar el formulario por ti, normalmente, después de pedirte que completes una mini versión. Tu agente te explicará cómo se completan ciertas preguntas. En todo caso, tú eres responsable de asegurarse que la información sea precisa, veraz y completa; así que revisa el formulario cuidadosamente antes de firmarlo.
Juega limpio. ¿Crees que un poco de mentiras en tu aplicación no es gran cosa? Mucho cuidado con eso: Se le conoce como fraude hipotecario. Ciertamente puede ser que te aprueben el préstamo, pero si una hipoteca sale mal y termina en Foreclosure, generalmente se busca un chivo expiatorio. La aplicación original será escudriñada y, en el peor de los casos, el prestatario va a la cárcel.
A más tardar el tercer día hábil después de recibir tu aplicación, y antes del séptimo día hábil antes de que se consuma el préstamo (normalmente, cuando se firman los documentos del préstamo), el prestamista debe entregarse (o enviarte por correo) algo llamado un “estimado del préstamo (loan estimate)”. Tú debes leer esta estimación cuidadosamente, que está diseñada para ayudarte a comprender las características clave, los costos y los riesgos del préstamo que solicitaste. Este formulario es nuevo, y ha reemplazado los anteriores formularios conocidos como «Estimación de buena fe (Good Faith Estimate)» y la «Divulgación de Veracidad en los Préstamos (Truth in Lending Disclosure)”. Este documento puede ser revisado en el transcurso de la transacción, por ejemplo, si el prestamista te emite un “estimado del préstamo” antes de bloquear una tasa de interés, debe emitir un “estimado del préstamo” revisado, dentro de los tres días siguientes al bloqueo de la tasa.
¿Qué es bloquear una tasa de interés?
Las tasas de interés cambian con frecuencia. Si tu solicitas un préstamo y las tasas suben antes de que se complete la venta, el prestamista te exigirá que pagues la tasa más alta.
Para evitar eso, tú puedes solicitar un «bloqueo» o «bloqueo de la tasa», que asegura que obtengas la tasa de interés que te cotizaron. Esto es muy bueno si las tasas de interés están en aumento, especialmente si no puedes pagar una tasa más alta.
Hay algunos inconvenientes: Los bloqueos generalmente están vinculados a una propiedad específica, y suelen ser a corto plazo. Por lo general, tú puedes obtener un bloqueo por 30 a 60 días sin muchos problemas, pero es posible que debas pagar por ello, tal vez en forma de puntos extra o una tasa de interés ligeramente elevada.
¿Qué sucede si planeas comprar una propiedad en Short Sale? Debes tomar en cuenta que el prestamista del vendedor puede tardar varios meses en emitir una aprobación final, probablemente más tiempo del que puedes obtener un bloqueo de la tasa. Tú necesitas tener un contrato de compra real, con una fecha de cierre bastante firme para bloquear una tasa de interés.
Si obtienes un bloqueo, asegúrate que esté por escrito y especifique la tasa de interés, costos de cierre y los puntos que pagarás en la hipoteca.
La Tasación.
El paso final en el proceso de solicitud de préstamo es que la propiedad que estas comprando sea tasada. Hoy, los prestamistas tienen que ordenar tasaciones a través de una compañía de gestión de tasaciones. La idea es que el tasador sea un tercero independiente que proporcionará una evaluación objetiva por escrito de la casa, asegurando al prestamista que el comprador tendrá suficiente capital para cumplir con sus pautas de préstamos.
El tasador observará cuidadosamente la propiedad, por dentro y por fuera, y tomará muchas fotografías para mostrarle a tu prestamista la calidad de la vivienda. El tasador también considerará cómo le está yendo al mercado inmobiliario local, mediante datos de ventas comparables de casas cercanas.
Si el tasador dice que tu casa vale tanto o más que la cantidad que tu estás pagando, y todo lo demás en tu solicitud está bien, tu préstamo debe ser aprobado.
Si, como es muy común, el informe de tasación indica que tu estas pagando más que el valor de mercado para la propiedad, tú puede tener complicaciones. El prestamista usará el valor más bajo entre el valor tasado y el valor del contrato para determinar cuánto dinero está dispuesto a prestar en la propiedad. Si el valor de la propiedad es más bajo que el precio del contrato, tu puedes tener la opción de «apelar» la tasación. Lo más probable es que hagas esto proporcionando información de ventas comparables que el tasador pudo haber pasado por alto.
Pero, debes pensarlo dos veces: ¿qué pasaría si realmente aceptas pagar un precio excesivo? A menos que la propiedad tenga un valor único para ti, es posible que no desees comprar a ese precio, o al menos deberías encargar una tasación independiente. Y debes haber escrito tu capacidad para retirarse según la «contingencia financiera» del contrato.
Hacer seguimiento a tu préstamo una vez aprobado.
Una vez que tu hayas sido aprobado para el préstamo, puedes concentrar tu energía en otras cosas. Confía en nosotros, muchas otras tareas competirán por tu atención. Pero, debes tener en cuenta que el préstamo no se otorga hasta el día en que cierra la transacción. Vale la pena mantenerse en contacto con tu Agente de Préstamos, particularmente si tiene inquietudes continuas sobre los términos de tu préstamo o aprobación. También debes tener en cuenta las restricciones de fecha, por ejemplo, los plazos de cierre, de cuando termina el proceso de compra.
Pero antes de olvidarte por completo de los detalles de tu préstamo, asegúrate de obtener un “estimado del préstamo (loan estimate)” completamente actualizado del prestamista. Tienes derecho a recibir ese documento dentro de los tres días siguientes a la solicitud o cualquier modificación posterior en el préstamo.
Los prestamistas deben darte un “estimado del préstamo (loan estimate)” estándar que se muestra a continuación. Léelo cuidadosamente. Explica algunos detalles muy importantes sobre el préstamo que estás obteniendo, por ejemplo, la tasa de interés inicial, el monto de pago inicial, si el monto puede aumentar y si el préstamo tiene una multa por pago anticipado o pago global.
Loan Estimate (estimado del préstamo)
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