¿Cuál es la mejor hipoteca para ti?
Las hipotecas vienen en dos formas básicas: hipotecas de tasa fija e hipotecas de tasa ajustable (también llamadas ARM, por Adjustable Rate Mortgage). Hay variaciones en estos dos tipos, y unas son mejores para cierto tipo de compradores que para otros. Tú debes tener una conversación muy amplia con tu Agente de Préstamos para revisar tu situación, que es única. En todo caso, aquí vamos a infórmate sobre las opciones.
Términos usados en Hipotecas
Hipotecas de tasa fija.
A pesar de que la tasa es fija, tu no pagas la misma cantidad de interés cada mes. Eso es porque el principal es más grande en los primeros años de tu préstamo, y técnicamente debes más interés. Entonces, el prestamista calcula tu pago en la misma cantidad cada mes (el préstamo se “amortiza”). En la forma que la amortización se distribuye, el interés que tu debes constituye la mayor parte de tus primeros pagos mensuales. A medida que se realizan los pagos, el capital comienza a reducirse en forma gradual, entonces se acumulan menos intereses y, por lo tanto, una mayor parte de tu pago se destina a reducir el capital. Por ejemplo, en un préstamo de $200,000 a 30 años con un interés del 4%, tus pagos mensuales siempre serán $955, donde $667 se destinan a interés en el primer pago y solo $3 en el último.
Más allá del deseo de previsibilidad, las hipotecas de tasa fija también son buenas para aquellos que desean quedarse con la hipoteca a largo plazo, especialmente si lograron bajas tasas de interés. Incluso si las tasas de interés se disparan, tendrás una tasa fija con la cual puedes vivir. Tú pagas una prima por esa estabilidad, porque -normalmente- las hipotecas de tasa fija tienen tasas de interés iniciales más altas que las ARM. Esto protege a los prestamistas quienes están atrapados dándote una muy agradable baja tasa de interés por el plazo completo del préstamo, incluso cuando las tasas de interés aumentan y otros compradores les pagan más.
El préstamo estándar: 30 años fijo.
Lo máximo en previsibilidad y estabilidad tiende a ser el préstamo hipotecario a 30 años con tasa fija, que permite a los prestatarios financiar la compra de su casa con una tasa de interés preestablecida y pagar el préstamo completo en 30 años. Estos préstamos tienen sentido para personas que planean vivir en sus hogares durante varios años; aunque, por supuesto tú no estás obligado a quedarte en tu casa por tanto tiempo.
El ahorrador: 15 años fijo.
Si eres extremadamente disciplinado y puedes permitirtelo, puedes considerar un préstamo fijo a más corto plazo, normalmente una hipoteca a 15 años. Como cualquier hipoteca de tasa fija, estos tienen tasas de interés estables y términos predecibles; pero pagando más cada mes, finalmente paga menos intereses en general. Como un extra, probablemente obtendrás una tasa de interés relativamente baja.
Sin embargo, no son tan populares porque devolver el dinero en forma más rápida significa comprometerse con pagos mensuales relativamente altos.
Ejemplo:
Marianela quiere obtener un préstamo por $150,000 para comprar un nuevo condominio. Ella puede elegir entre una hipoteca a 30 años con un 5% de tasa fija de interés y, una hipoteca a 15 años con una tasa fija de interés del 4%.
Con el primer préstamo, Marianela tendrá un pago mensual de capital e intereses de $805 aproximadamente y, habrá pagado $139,888 en intereses después de 30 años. Si Marianela toma el segundo préstamo, tendrá un pago mensual de capital e intereses significativamente mayor, $1,110 aproximadamente; sin embargo, habrá pagado su hipoteca después de 15 años, y gastado alrededor de $49,716 en intereses ($90,172 menos que con la hipoteca a 30 años).
Los préstamos a tasa fija de corto plazo liberan tus ingresos para otros fines antes que las hipotecas a largo plazo. Si sabes que vas a querer dinero para otra cosa, por ejemplo, para pagar la matrícula universitaria, comprar una segunda casa o jubilación, este préstamo puede actuar como un plan de ahorro forzado.
Eso no necesariamente lo convierte en la opción más inteligente desde el punto de vista financiero, sin embargo, es un excelente mecanismo si puedes ganar dinero invirtiendo en otra cosa o reduces una deuda que tiene un interés mayor, como las tarjetas de crédito. Por ejemplo, si te comprometes con una hipoteca a 15 años en lugar de contribuir con tu dinero para un plan de jubilación, podría terminar siendo rico en casas-pero pobre en efectivo, con un lugar para retirarse-pero sin suficiente dinero para hacerlo. Una mejor manera de lograr tus objetivos de ahorro podría ser obtener un préstamo a más largo plazo y ahorrar el efectivo que has liberado hasta un 401(k) o IRA.
Como un compromiso personal, algunas personas solicitan un préstamo a tasa fija a 30 años, pero luego realizan pagos mensuales al principal del préstamo, superiores al mínimo requerido. Cuanto más capital pagues, menos intereses se acumularán, entonces terminas pagando menos intereses en general. A pesar de que esta estrategia no te ahorrará tanto dinero como una tasa fija en un préstamo a corto plazo, porque tu tasa de interés probablemente sea un poco más alta, tu enfrentas menos riesgos futuros; si algún día no puedes permitirte hacer más que el pago mínimo, no estarás bloqueado para hacerlo.
Escribe que es al principal. Si decides hacer un prepago, escribe en el cheque que el pago se aplicará al principal; de lo contrario, el prestamista podría aplicarlo para el próximo pago vencido, que es contrario a tu propósito.
Hipotecas de tasa ajustable.
Como su nombre lo indica, la tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) puede fluctuar durante el plazo del préstamo, y nadie puede predecir con certeza a dónde van las tasas de interés. Para los compradores que no se desaniman con este riesgo, o ven la compra de su primera casa como un trampolín a corto plazo para otra inversión, el ARM puede ser una opción atractiva.
Las tasas de interés relativamente bajas inicialmente son ciertamente llamativas y hacen esta hipoteca agradable entre los nuevos compradores.
¿Pero qué pasa con esas tasas de interés fluctuantes? Definitivamente son el principal factor de riesgo en un ARM. Después de que se agote la tasa inicial, la tasa se ajusta periódicamente a un plazo acordado. Este término se llama “período de ajuste (adjustment period)” y puede variar de un mes a varios años. En los últimos años, los compradores fueron atraídos por prestamistas que ofrecían tasas iniciales de interés ridículamente bajas, solo para encontrar sus pagos completamente inalcanzables después que la tasa se ajustaba, a veces, tan rápido como el mes siguiente. Esto contribuyó a los problemas en el mercado hipotecario 2008/2009, entonces los prestamistas son más cuidadosos sobre su oferta de ARM hoy.
Cuando veas la descripción del préstamo para un ARM, consulta un número llamado “índice”: El prestamista establecerá su tasa hasta igualar el índice más una cantidad adicional, para obtener un beneficio; esa pequeña ganancia calculada como un monto o porcentaje establecido se llama “margen”.
Afortunadamente, tu prestamista no puede inventar el índice. Se basará en alguno que sea público y que esté dirigido por el mercado. Los índices comunes incluyen la London Interbank Offered Rate (LIBOR, por sus siglas en ingles), el 11th Federal Home Loan Bank District Cost of Funds (COFI, por sus siglas en ingles), U.S. Treasury Bills, o Certificates of Deposit (CDs). El LIBOR suele ser el más volátil, o sea que puede subir o bajar rápida y drásticamente, mientras que el COFI es menos volátil. También, es preferible un índice que promedia las tasas a largo plazo (un año o cada seis meses), en lugar de otro que suba o baje según la tasa “spot” semanal.
Otro número para revisar al comparar ARMs es el “límite de aumento en la vida del préstamo (life-of-the loan cap)”. Este es un techo para la tasa de interés total del ARM, sin importar qué tan alto suba el índice. El prestamista generalmente permite un 5% –6% bien acolchado por encima de la tasa de interés inicial, lo cual puede afectar tu pago mensual en cientos o incluso miles de dólares. Aun así, es mucho mejor que obtener un ARM sin un límite de vida del préstamo, porque es muy peligroso.
Además del límite de aumento en la vida del préstamo, la mayoría de los ARM limitan cuánto puede aumentar la tasa de interés en cualquier período de ajuste. Este número se llama el “límite periódico (periodic cap)”. Es también un piso, lo que limita la cantidad que la tasa puede disminuir de una sola vez. Debes buscar un ARM que no cambie en más del 2% –3% en cada período de ajuste. De lo contrario, tu pago mensual se podría disparar muy rápido.
Ejemplo:
Con un préstamo de $200,000, tu eliges entre un préstamo a 30 años con tasa fija de interés de 5.85% y, una ARM con una tasa inicial de 5.5% y con un límite de aumento en la vida del préstamo de 11,5%. Tu pago mensual de capital e intereses sobre el préstamo a tasa fija será aproximadamente $1,180 mensual y nunca aumentará por encima de eso. Tu pago en el ARM comenzará en aproximadamente $1,136 mensuales; sin embargo, si la tasa de interés se ajusta al 11.5% máximo, tu pago podría llegar hasta $1,980 mensuales, o sea alrededor de $700 más.
ARMs tradicional.
El ARM tradicional funciona así: El préstamo comienza con una tasa de interés inferior al mercado, llamada “tasa de avance (teaser rate)”. Esa tasa se ajusta con frecuencia, tan frecuente como todos los meses en algunos casos. Como hemos visto, ese ajuste puede hacer una gran diferencia en tu pago mensual.
En el pasado, muchas personas que eligieron un ARM tradicional no podían realmente pagar la casa que esperaban comprar. Pero si tú sólo puedes pagar el pago mensual en los primeros meses cuando la tasa de interés es artificialmente baja, ¿qué vas a hacer cuando suba? Hace unos años, desconocer la posibilidad de un aumento en los pagos ARM en el futuro, fue exactamente lo que puso a muchos propietarios en Foreclosure. Como resultado, los prestamistas ya no permiten que los compradores de vivienda califiquen para una hipoteca, basados solo en su capacidad de realizar los pagos bajos iniciales del ARM bajos. Tu tendrás que mostrar también que puede hacer los pagos más altos, en forma continua.
Considerando la derogatoria de esa facilidad de calificación de préstamos y con tasas de interés bajas (para el momento de esta publicación), nosotros no recomendamos ARM a nuestros clientes, excepto las hipotecas híbridas de tasas fija y ajustable, que revisaremos más adelante.
¿Te interesa un ARM tradicional? Tu necesitarás saber cuál es la cantidad máxima que deberás pagar cada mes. Tu Agente de Préstamo te hará los cálculos, o también puedes usar una calculadora de pagos ARM en línea, como www.whichmortgageisbetterforme.com, www.interest.com o www.dinkytown.net
ARM de solo-interés.
La variedad de ARM de solo-interés era muy común, pero ahora son difícil de encontrar. Esto es, al menos al principio, como suena: Tu comienzas pagando solo los intereses que se acumulan sobre el principal del préstamo, haciendo pagos mensuales muy bajos. La desventaja es que no reduces la cantidad que pediste prestada (no hay “P” o principal en tu PITI). Y, por supuesto, tu tendrás que empezar a pagar el principal algún día, generalmente entre tres y diez años después; en ese momento, tu tendrás que hacer pagos mensuales mucho más altos.
Los préstamos de solo-interés son atractivos con primeros compradores entrando en el mercado y cuando los precios de las viviendas están subiendo rápidamente. Estos compradores esperan hacer pagos mensuales bajos el tiempo suficiente hasta que su casa aumente de valor, luego vender sin haber hecho pagos al capital del préstamo o, refinanciar en mejores condiciones.
Pero, esto puede ser una estrategia peligrosa. Dichos compradores ponen todas sus esperanzas en el valor de aumento de la propiedad, especialmente porque los pagos de solo-interés no aumentan su “equity”. Si el valor de la propiedad cae, el comprador podría enfrentar una pérdida grave, especialmente si se ve obligado a vender (debido a una transferencia del trabajo u otro factor) o después de un cambio en los términos del préstamo (un ajuste a la tasa de interés). Y el comprador seguiría siendo responsable de pagar la diferencia entre la cantidad por la que se puede vender la casa y el saldo restante del préstamo.
Criterios de comparación de un ARM.
Si decides obtener un ARM, aquí hay un resumen de las características a examinar:
- Tasa de interés inicial. Debería ser significativamente menor de lo que está disponible en una hipoteca de tasa fija, para equilibrar el riesgo adicional de aumentos de tasas.
- Período de ajuste. Busca períodos de ajuste anual o semestral (no mensual).
- Índice. Un índice de cambio suave (como el COFI) es preferible a uno volátil que cambie rápidamente.
- Límite de aumento en la vida del préstamo. No aceptes pagar una tasa de interés máxima superior al 6% por encima de la tasa inicial.
- Límite periódico. La tasa de interés debe cambiar solo una cantidad razonable en cada período de ajuste; 2% sería correcto en un ARM de un año.
- Margen bajo. El margen debe ser lo más bajo posible: alrededor del 2.2% en un ARM de seis meses o 2.5% en un ARM de un año.
- Sin penalización por pago anticipado. Ya casi nunca verás esto, pero ten cuidado si lo haces; no quieres que te cobren extra por hacer pagos anticipados o refinanciamiento.
- Asunción. Los ARM son a veces asumibles, lo que significa que cuando se vende la casa, el próximo comprador puede hacerse cargo de tu préstamo. Si las tasas de interés son altas, esto puede ser un incentivo para los posibles compradores. Sin embargo, el nuevo comprador tendrá que satisfacer por su cuenta, los criterios de calificación del préstamo con el prestamista.
Préstamos Híbridos.
Los préstamos híbridos, como los automóviles híbridos, pueden ahorrarte dinero. Mientras que los autos híbridos lo hacen al consumir menos gasolina, los préstamos híbridos lo hacen a través de tasas de interés más bajas. Son una opción más segura y realista para muchos primeros compradores que quieren entrar al mercado, pero no planean estar en su primera casa para siempre.
Los híbridos funcionan así: Durante un período determinado de tiempo, tú debes pagar intereses a una tasa fija, normalmente por debajo de la tasa de mercado regular de hipotecas fija, y después de eso, la tasa se vuelve ajustable. Normalmente, el término de tasa fija es tres, cinco, siete o diez años. La frecuencia del ajuste varía, pero usualmente es cada seis meses o un año. Por ejemplo, un “5/1” significa que la tasa se fija por cinco años, luego se ajusta cada año.
Eso significa que deseas saber cuánto tiempo viviras en tu casa antes contratar un ARM híbrido. Si no estás seguro o quieres maximizar flexibilidad y reducir el riesgo, selecciona un híbrido con un plazo de tasa fija más largo (digamos diez años). Es posible que debas pagar una tasa de interés ligeramente más alta, pero ahorras el costo de un refinanciamiento, en caso que al final del plazo más corto no estes listo para irte. Y te ahorrarás el estrés de intentar predecir dónde estarán tu y las tasas de interés en diez años.
Algún día, tu podrás pintar de rojo la puerta de tu casa.
Según reportes, esto lo hacen los propietarios de viviendas en Escocia, después que han terminado de pagar su hipoteca.
La cuota inicial.
Cuando hablas con alguien que compró su primera casa hace varios años, normalmente escuchas: “Nosotros no pusimos nada” o “Tenemos dos hipotecas para evitar el seguro privado de la hipoteca”. La verdad es, que el mercado ha hecho un gran cambio desde entonces y tales métodos ya no existen.
El tradicional: 80/20
Los prestamistas se sienten seguros con compradores que ponen un 20% de anticipo y financian el resto. Si estás dispuesto a poner eso, el prestamista tendrá una relativa confianza que luego tú no dejarás de pagar, porque has demostrado que sabes ahorrar en serio, y además tendrás mucho dinero en juego; además, si tu no cumples, el prestamista tiene una buena oportunidad de cobrar lo que debes a través de un Foreclosure, porque tú tienes capital invertido (“equity”) sobre la propiedad. A cambio, la ventaja para ti de poner un 20% de cuota inicial es que evitas pagar el seguro privado de la hipoteca (PMI, por sus siglas en inglés), y pagarás menos intereses en general.
Por supuesto, si estás en un mercado muy caliente, no conviene esperar hasta reunir ese 20% de cuota inicial, porque si el aumento de los precios significa que luego tendrás que pagar mucho más por una casa, ese 20% se convierte en un objetivo en movimiento; además, si los precios van aumentando mientras ahorras, no cosechas los beneficios del aumento de valor, por el contrario, lo pagarás en el futuro cuando finalmente puedas comprar la propiedad.
No es una estrategia recomendada.
Homero: Homero Simpson no miente dos veces de la misma forma. Nunca lo ha hecho y nunca lo hará.
Marge: Tu mentiste docenas de veces en nuestra solicitud de hipoteca.
Homero: Sí, pero todas fueron parte de un solo grupo de mentiras.
— Los Simpsons
El pasado glorioso: Poco o nada de pago inicial.
¿Quieres hacer un pago inicial bajo? Revisa nuestra publicacion de las hipotecas FHA, en este enlace: www.ayudaparacomprarcasas.com.
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