Remover contingencias: El financiamiento.

Para remover una contingencia financiera, tú debes obtener el financiamiento (el préstamo) en los términos establecidos en tu contrato o, de alguna manera aceptable para ti. Eso significa haber trabajado con el prestamista que te preaprobó previamente o cualquier otro prestamista que te ofreció mejores términos.

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Si tenías una aprobación previa, normalmente tu prestamista agregará algunos requisitos para tu aprobación “final”, incluyendo la verificación de tu crédito, ingresos y empleo; una tasación de propiedad; y, en algunos casos, una inspección de la propiedad.
La tasación le garantiza al prestamista que no estás pidiendo prestado más dinero que el valor real de la casa. Normalmente, el Agente de Préstamos coordinará la tasación y tu recibirás una copia del informe.

Cuando se hayan cumplido diversos requisitos, el prestamista te dará una carta de “aprobación o compromiso (“approval” o “commitment letter)” estableciendo la cantidad exacta en dólares, que tu mostrarás al vendedor para remover la contingencia del financiamiento. Si estás pidiendo prestado a un familiar o amigo, necesitarás una carta de esa persona explicando cuánto estás pidiendo prestado y en qué términos. Nunca remuevas una contingencia financiera hasta que tengas la aprobación del prestamista por escrito.

¿Qué pasa si la tasación es baja?

Hace varios años cuando el mercado estaba en su apogeo, los tasadores asumían que la mayoría de las casas valían más que el precio del contrato de compraventa, sin importar cuán alto fuera el precio. Pero desde el colapso hipotecario posterior, la Administración Federal de Viviendas (FHA, siglas de Federal Housing Administration) aprobó el Código de Conducta de Valoración del Hogares (HVCC, siglas de Home Valuation Code of Conduct) y los tasadores han tenido que adoptar un mayor cuidado.
Tu primer paso para enfrentar un problema con la tasación es pedir una copia del reporte inmediatamente que ha sido preparado. Con base a las reglas federales vigentes, tú tienes derecho a recibir una copia completa de la tasación, incluyendo sus anexos, cómputos de valuación y demás datos, mínimo tres días antes del cierre.
Si tu tasación viene en una cantidad menor que el precio de compra, pero mayor que la cantidad que estás pidiendo prestado, tu prestamista debería estar dispuesto a continuar con el préstamo; después de todo, él aún podría ejecutar la hipoteca y vender la casa, obteniendo lo suficiente para cubrir el saldo pendiente.
Pero si el tasador dice que la casa vale menos de lo que planeas pedir prestado, tu tienes un problema que resolver para obtener el préstamo. Existen recursos para resolver esa situación.
Recuerda, evaluar casas es una ciencia inexacta, ya que no hay dos casas (incluso si son “comparables”), que sean exactamente iguales. Además, en su esfuerzo por cumplir los requisitos de HVCC, los prestamistas contratan a tasadores “independientes” que conlleva a que el tasador elegido puede que no estaba realmente familiarizado con el área geográfica donde se ubica la casa.

Si una tasación baja amenaza con cancelar tu contrato, esto es lo que debes hacer:

  • Verificar errores o descuidos. En particular, busca errores sobre los pies cuadrados de la propiedad y otros hechos clave que contribuyan a su valor. También verifica si el tasador no consideró actualizaciones, mejoras o características especiales sobre la propiedad, como nuevos topes de granito o un jardín fabuloso. Y observa qué comparables eligió el tasador, porque pueden ser casas inapropiadas, por ejemplo, esas ventas ocurrieron hace mucho tiempo, o las casas están en un distrito escolar peor, o fueron ejecuciones hipotecarias en términos inciertos,
  • Verifica al tasador. Busca en Google el nombre del tasador. Trata de encontrar donde se encuentra la oficina del tasador y donde el tasador hace la mayor parte de su trabajo.
  • Vuelve a verificar las comparables. Pídele a tu agente de bienes raíces que prepare una actualización del análisis comparativo del mercado, para asegurarte que la casa -en realidad- no vale mucho menos de lo que pensabas. Si el análisis del tasador resulta ser correcto, es posible que consideres cancelar el contrato (que puede hacerlo sin perder tu depósito de garantía, conforme la contingencia de tu préstamo) o, utilizar la tasación para negociar una reducción del precio de compra.
  • Contacta el tasador directamente acerca de los problemas. Por ejemplo, puedes preguntar sobre el conocimiento del tasador sobre el área geográfica de la casa, y señalar (cortésmente) cualquier error y señalar propiedades comparables no consideradas. Pide esto, sólo después de volver a verificar los hechos respecto los errores que alegas.
  • Obtén una segunda tasación. Es posible que puedas convencer al prestamista para que la pague, si puedes mostrarle que el tasador se equivocó en el trabajo, quizás porque carece de experiencia local, o ninguna experiencia en absoluto. Si eso no funciona, tú y el vendedor podrían convenir en compartir el costo de una segunda tasación. Obtén una lista de tasadores aprobados por tu prestamista antes de elegir uno. Pide a tu agente de bienes raíces que prepare una lista de propiedades comparables y características clave de la propiedad, para dárselo al nuevo tasador. Luego, asumiendo que el nuevo informe sea favorable, envíalo a tu prestamista.
Tanto tu agente de bienes raíces como el agente del vendedor deben involucrarse en este proceso, ya que todos tienen el mismo objetivo: Convencer al prestamista que prestarte dinero para comprar esa casa no representa un riesgo irrazonable. Si todo lo anterior falla, y todavía estás convencido que la casa vale el precio que ofreciste, debes considerar dar una mayor cuota inicial para reducir el monto que estás pidiendo prestado.

Nada es definitivo hasta el día de cierre. Todas las cartas de compromiso (commitment letter) tienen condiciones adjuntas, lo que permite al prestamista retroceder si tu estado financiero cambia antes del cierre. Yo conozco compradores de viviendas quienes dejaron de pagar sus tarjetas de crédito pensando que ya tenían su préstamo seguro, y así destruyeron su elegibilidad. De igual manera, renunciar a tu trabajo o vaciar tu cuenta de ahorros puede descalificarse para el préstamo.

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