Remover contingencias: El financiamiento.
Para remover una contingencia financiera, tú debes obtener el financiamiento (el préstamo) en los términos establecidos en tu contrato o, de alguna manera aceptable para ti. Eso significa haber trabajado con el prestamista que te preaprobó previamente o cualquier otro prestamista que te ofreció mejores términos.
Cuando se hayan cumplido diversos requisitos, el prestamista te dará una carta de “aprobación o compromiso (“approval” o “commitment letter)” estableciendo la cantidad exacta en dólares, que tu mostrarás al vendedor para remover la contingencia del financiamiento. Si estás pidiendo prestado a un familiar o amigo, necesitarás una carta de esa persona explicando cuánto estás pidiendo prestado y en qué términos. Nunca remuevas una contingencia financiera hasta que tengas la aprobación del prestamista por escrito.
¿Qué pasa si la tasación es baja?
Si una tasación baja amenaza con cancelar tu contrato, esto es lo que debes hacer:
- Verificar errores o descuidos. En particular, busca errores sobre los pies cuadrados de la propiedad y otros hechos clave que contribuyan a su valor. También verifica si el tasador no consideró actualizaciones, mejoras o características especiales sobre la propiedad, como nuevos topes de granito o un jardín fabuloso. Y observa qué comparables eligió el tasador, porque pueden ser casas inapropiadas, por ejemplo, esas ventas ocurrieron hace mucho tiempo, o las casas están en un distrito escolar peor, o fueron ejecuciones hipotecarias en términos inciertos,
- Verifica al tasador. Busca en Google el nombre del tasador. Trata de encontrar donde se encuentra la oficina del tasador y donde el tasador hace la mayor parte de su trabajo.
- Vuelve a verificar las comparables. Pídele a tu agente de bienes raíces que prepare una actualización del análisis comparativo del mercado, para asegurarte que la casa -en realidad- no vale mucho menos de lo que pensabas. Si el análisis del tasador resulta ser correcto, es posible que consideres cancelar el contrato (que puede hacerlo sin perder tu depósito de garantía, conforme la contingencia de tu préstamo) o, utilizar la tasación para negociar una reducción del precio de compra.
- Contacta el tasador directamente acerca de los problemas. Por ejemplo, puedes preguntar sobre el conocimiento del tasador sobre el área geográfica de la casa, y señalar (cortésmente) cualquier error y señalar propiedades comparables no consideradas. Pide esto, sólo después de volver a verificar los hechos respecto los errores que alegas.
- Obtén una segunda tasación. Es posible que puedas convencer al prestamista para que la pague, si puedes mostrarle que el tasador se equivocó en el trabajo, quizás porque carece de experiencia local, o ninguna experiencia en absoluto. Si eso no funciona, tú y el vendedor podrían convenir en compartir el costo de una segunda tasación. Obtén una lista de tasadores aprobados por tu prestamista antes de elegir uno. Pide a tu agente de bienes raíces que prepare una lista de propiedades comparables y características clave de la propiedad, para dárselo al nuevo tasador. Luego, asumiendo que el nuevo informe sea favorable, envíalo a tu prestamista.
Nada es definitivo hasta el día de cierre. Todas las cartas de compromiso (commitment letter) tienen condiciones adjuntas, lo que permite al prestamista retroceder si tu estado financiero cambia antes del cierre. Yo conozco compradores de viviendas quienes dejaron de pagar sus tarjetas de crédito pensando que ya tenían su préstamo seguro, y así destruyeron su elegibilidad. De igual manera, renunciar a tu trabajo o vaciar tu cuenta de ahorros puede descalificarse para el préstamo.
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