El seguro de título.
El precio del seguro de título.
En promedio, las primas son una tarifa única de alrededor de $3 por cada $1,000 del precio de compra de la casa. El límite máximo de cobertura de la póliza normalmente es el precio de compra de la propiedad. En Florida, normalmente, el comprador paga el seguro de título. Este detalle debió quedar resuelto en el contrato de compraventa.
Problemas que puede tener el título de una casa.
El título de una casa puede tener problemas («clouds” or «defects», en inglés). En el extremo, el vendedor podría no ser el dueño de la propiedad, por ejemplo, inquilinos haciéndose pasar por vendedores. En promedio, los problemas de título típicos no son tan “criminales”, pero si complicados de resolver, por ejemplo, el vendedor le compró verbalmente a un hermano hace diez años sin percibir que ahora necesita la firma de su hermano para vender. En algunos casos, el problema puede remontarse a un pasado mucho más lejano.
La bancarrota es otra causa frecuente de problemas de títulos; entonces, cuando se realiza la búsqueda de títulos (“Title Search”, en inglés) debe tenerse mucho cuidado al respecto, por ejemplo, nosotros tuvimos una transacción donde el vendedor había comprado la casa mientras estaba soltero, luego se casó con una mujer con una bancarrota reciente. Entonces necesitábamos asegurar que la cónyuge había firmado la escritura, incluyendo que su caso de bancarrota hubiere concluido; en caso contrario, hubiera sido necesario solicitar al tribunal que liberara la propiedad del proceso de bancarrota.
No todos los problemas de título están vinculados a la casa, por ejemplo, un gravamen puede haber sido presentado contra la casa dentro de los registros públicos, por personas o agencias que pueden tener un derecho legítimo para que la deuda sea pagada por el propietario, con el resultado de la venta de la propiedad. Estas deudas incluyen impuestos, manutención de los hijos y honorarios de contratistas (“mechanic’s lien”, en inglés). Estos gravámenes se incrustan a la casa hasta que la casa se venda o se ejecute la hipoteca.
También, tus nuevos vecinos, el público o el gobierno pueden tener el derecho de cruzar o usar partes de la propiedad. Este derecho se llama «Servidumbre» (“easement”, en inglés). La mayoría de las propiedades tienen algunas servidumbres adheridas, normalmente por las empresas de servicios públicos. Ellas pueden ser algo bueno para ti como propietario, porque tal vez tu propiedad viene con una servidumbre para acceder a tu casa utilizando un camino privado que pertenece a otra persona. Al contrario, también pueden ser inconvenientes cuando tus vecinos tienen derecho a acceder a tu propiedad a través de tu camino de entrada.
Descubrir y remover defectos del título de la casa.
La búsqueda implica analizar hasta 50 años de registros públicos relacionados con la casa, incluyendo escrituras, testamentos, fideicomisos, divorcios, bancarrotas, sentencias judiciales y registros de impuestos. Nosotros hemos encontrado que en casi todas las transacciones de bienes raíces existen problemas en el titulo que deben ser removidos para poder transferir la propiedad de la casa. De acuerdo con la American Land Title Association (ALTA, www.alta.org), las compañías de título deben desarrollar un “trabajo extraordinario” que conduce a encontrar defectos (clouds, en inglés) en el título en un tercio de todas las transacciones de bienes raíces.
La «búsqueda de título» (“Title Search”, en inglés) concluye en un informe preliminar del titulo (“title insurance commitment”, “commitment of title” o “encumbrance report”, en inglés), que permite eliminar puntos problemáticos antes proceder o cancelar el cierre (si algo demasiado serio es descubierto). También permite saber las condiciones bajo las cuales se emitirá el seguro. así, las cosas que no se pueden conocer o corregir serán excluidas de la cobertura.
Tu agente de cierre debe enviarte (y a tu agente de bienes raíces, también) el informe preliminar. Revísalo y pregúntales todo lo que no entiendas. Si el informe se refiere al registro de documentos que contienen servidumbre o restricciones de construcción y uso, debes pedir copia de los documentos para ver qué contienen.
También debes observar los mapas del sitio, incluido los límites de cuando la propiedad fue subdividida originalmente. Es fácil de leer y muestra la ubicación y tamaño de la propiedad. Debes buscar inconsistencias, por ejemplo, entre el mapa y lo observado en persona, por ejemplo, una cerca. No consideres el mapa como la última palabra, porque sólo un topógrafo puede decirte exactamente dónde se dibujan las líneas del lindero. Si se mencionan servidumbres en el informe, pídele a la aseguradora del título que indique dónde están en el mapa, porque no aparecen de primera mano.
Una gran razón para leer el informe del título. Solo tú conoces tus propios planes con la propiedad. Por ejemplo, si estás pensando en construir una piscina, entonces debes certificar que no exista una servidumbre que te impida construir esa piscina. Tú debes compartir tus planes futuros para la propiedad con tu agente de bienes raíces.
¿Para qué se necesita un Seguro de título?
Después de todo el proceso de búsqueda, el comprador entiende que la casa que comprará será solo suya (sujeto a algunas servidumbres y exclusiones). Entonces, la póliza de seguro de título representa la protección para tu prestamista y para ti, en caso de que el informe omitiera algún defecto sobre el título.
Si tu estás solicitando un préstamo hipotecario, tu prestamista requerirá, como mínimo, que tu compres un «seguro de título al prestamista» (“lender’s policy” o “mortgagee’s policy”, en inglés). Esta póliza le reembolsará al prestamista el pago de la hipoteca que tu no podrás hacer porque has perdido la casa por el reclamo de otra persona. El prestamista también puede exigirte que compres un «seguro de título al propietario» (“owner’s policy”, en inglés) que cubre tus propios gastos y otras pérdidas, que representa una protección colateral sobre la propiedad.
Incluso, si no estás solicitando un préstamo, tú deberás comprar un «seguro de título al propietario». Ninguna “búsqueda de título”, sin importar cuán profunda sea hecha, puede garantizar que no aparezca un dueño perdido hace mucho tiempo o, un papel del cual emerja un reclamo relativo a la propiedad.
Los compradores de casas nuevas también necesitan un seguro de título.
Aunque seas el primer propietario de una casa nueva, también necesitas seguro de título. El pedazo de tierra donde se asienta tu nueva casa puede haber tenido una cadena de propietarios anteriores; además, si el desarrollador no le paga a sus subcontratistas o proveedores, estos pueden haber registrado gravámenes contra tu propiedad.
Sin embargo, tu puedes calificar para un descuento de la prima, si tu desarrollador previamente compró un seguro de título de la tierra. La aseguradora del título también puede pedir que tu desarrollador suscriba una declaración jurada indicando que no tiene conocimiento de juicios o gravámenes registrados contra su propiedad y que ha pagado totalmente lo adeudado por materiales suministrados y a las personas que trabajaron.
Los linderos de la propiedad.
Una de las mayores angustias de los propietarios es saber dónde la propiedad termina y comienza la propiedad de los vecinos. Tu póliza de seguro de título no ayuda a prevenir tales disputas de límites. La mayoría de las pólizas incluyen un mapa básico del sitio, pero no logras trazar una línea precisa. Si tú quieres certeza, debes llamar a un topógrafo profesional, que puede colocar marcadores que denotan límites exactos. Muchos prestamistas insisten que se realicen tales mediciones.
Considera que los honorarios de un topógrafo pueden ser miles de dólares, así que averigua antes de contratar el servicio. Comienza preguntando al vendedor si hubo desacuerdos anteriores con los vecinos sobre los límites de la propiedad, árboles, entradas de vehículos y similares. Además, revisa el mapa del sitio; detalla los linderos que no parecen coincidir con el mapa, así como las cosas ubicadas de manera extraña, como cercas, árboles sobre ambas propiedades, autos u otras posesiones del vecino sobre tu propiedad. Si encuentras algo de esto, pídele al vendedor que esté presente en la medición. También puedes ahorrar dinero pidiéndole al vendedor alguna medición que haya hecho anteriormente, y solo la actualizas.
Exclusiones de tu póliza de seguro de título.
Cualquier problema que haya emergido en la búsqueda del título y que no pueda eliminarse, será listado como una exclusión dentro de la póliza de seguro de título. Tu puedes cancelar la venta en caso de que esta situación sea desagradable para ti. Algunas exclusiones serán insignificantes, por ejemplo, una servidumbre que permite que tu compañía eléctrica local entre a revisar tu medidor.
Una de las limitaciones más importantes en la cobertura se refiere a los eventos futuros. Una vez establecida la fecha de vigencia de la póliza, cualquier cosa que tu hagas y que afecte tu título de propiedad, no tendrá cobertura; por ejemplo, no pagar tu hipoteca o a un contratista que registre un gravamen. Entonces, tu póliza de seguro de título te cubre solo por eventos que surgieron antes de que tu compres la casa.
También encontrarás algunas exclusiones estándar en tu seguro de título, por ejemplo, disputas de linderos, servidumbres no registradas, impuestos, gravámenes especiales y gravámenes mecánicos, y derechos de agua y minerales. Tu necesitas decidir (con el aporte de tu agente de bienes raíces) si comprar más cobertura para esas situaciones. Normalmente, los prestamistas requieren que compres más cobertura contra servidumbres y gravámenes no registrados, defectos que solo se puede encontrar mediante una inspección o medición de la propiedad, reclamos mineros y derechos de agua, y derechos de personas que viven actualmente en la propiedad (por ejemplo, si está comprando un dúplex con inquilinos).
Obtén cobertura adicional gratis. Algunas compañías de títulos están dispuestas a emitir una póliza de propietarios sin las excepciones estándar, que te brinda cobertura contra las invasiones y gravámenes de construcción. Para esto, el vendedor debe firmar una declaración jurada que no ha habido una construcción reciente que no haya sido pagada, y tú debe suministrar un informe de un topógrafo.
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