La escritura.
Antes de llegar ahí, tú debes decidir cuáles son los términos en que la escritura expresa la forma como tú has decidido ser propietario de la casa. En Florida, las opciones son:
- Propietario sólo (Sole Ownership).
- Tenencia en común (Tenancy in Common).
- Tenencia mancomunada con derecho de supervivencia (Joint Tenancy with Right of Survivorship).
- Tenencia entre esposos (Tenancy by the Entirety).
Tu elección no es permanente. Ten cuidado con la forma en que tomas el título, porque puedes afectar cosas importantes como responsabilidad fiscal y división de la propiedad en caso de muerte. Sin embargo, tú puedes cambiar tu escritura más tarde, aunque es posible que necesites el consentimiento previo de todos los demás propietarios.
Propietario sólo (Sole Ownership).
Si está comprando una propiedad por tu sola cuenta, te mantendrás como “propietario solo” y tu escritura debe reflejar eso. La propiedad te pertenece solo a ti. Si tienes cónyuge, también puedes compras la casa por tu sola cuenta, y ser considerado como “propietario solo”.
En ese caso, habla con tu agente de bienes raíces sobre qué poner en la escritura, y otras actividades posteriores para asegurarte que sigas siendo “propietario solo”; lo cual puede requerir, por ejemplo, que tu (y solo tú) hagas todos los pagos de la hipoteca u otros gastos relacionados con la casa como impuestos a la propiedad, reparaciones y mejoras.
Si declaras la propiedad como “vivienda principal (homestead)”, tu cónyuge también deberá firmar la escritura si decides vender la propiedad.
Tenencia en común (Tenancy in Common).
Si tu no tienes cónyuge y compras con otra persona soltera, tu puedes elegir poseer la propiedad como Tenencia en común. Esto te permite mantener la propiedad unida en acciones desiguales, por ejemplo, compras con un amigo y acuerdan una división de propiedad de 60/40, y tu escritura puede reflejar eso. Si no especifican las acciones en la escritura, se supondrá que la división es igual.
Con una tenencia en común, tú tienes que confiar mucho en tu socio comprador. La ley permite que cualquiera de ustedes venda su parte de la propiedad sin el consentimiento del otro; excepto que hagan un acuerdo escrito que diga lo contrario. Eso significa que podrías encontrarte un nuevo compañero de casa, quizás uno que no te guste. Además, cada uno de ustedes posee una porción indivisa de toda la propiedad, por ejemplo, tú posees el 60% de toda la casa, no solo la habitación de arriba en que tú y tu copropietario han acordado que vivirás. Tu tendrás que acordar por separado quién vive dónde.
Si uno de ustedes muere, el otro no tiene ningún derecho sobre la parte de la propiedad del fallecido. Al contrario, la parte de esa persona pasará a otras personas conforme su testamento (will) o fideicomiso en vida (living trust) o, en ausencia de dichos documentos (que normalmente darían la propiedad a un familiar cercano) pasará conforme la Ley de Florida.
Tú debes conversar sobre todos estos problemas antes de comprar, y escribir un acuerdo escrito por separado, preferiblemente con la ayuda de un agente de bienes raíces, que cubra el uso y posible venta de la propiedad.
Tenencia mancomunada con derecho de supervivencia (Joint Tenancy with Right of Survivorship).
Si tu compras la propiedad con al menos otra persona, puedes tomar el título en tenencia mancomunada con derecho de supervivencia. En Florida, los copropietarios deben poseer los mismos intereses en la propiedad (50/50 si hay dos de ustedes). La característica más importante de dicha propiedad es que si uno de ustedes muere, el copropietario obtiene automáticamente la otra parte de la propiedad, sin la necesidad de pasar por un proceso de liquidación supervisada de la herencia ante una Corte (probate).
Es común tomar el título de esta manera para parejas casadas, parejas que viven juntas y otras personas que tienen relaciones muy fuertes entre sí. No es tan popular entre otros co-compradores, que pueden no querer dejar su medio-interés a su copropietario.
Tenencia entre esposos (Tenancy by the Entirety).
Existen ventajas impositivas de este tipo de tenencia. Cuando un cónyuge muere, la mitad del valor de la propiedad se revalúa, para fines fiscales de la ganancia al capital (capital gains) a su valor de mercado actual. Este nuevo valor es a veces referido como una “base escalada (stepped-up basis)”. Cuando la casa es finalmente vendida, la base escalada se trata como si fuera el precio de compra original para determinar la cantidad de ganancia en la venta. Cuanto mayor sea tu base escalada, menor será su ganancia y menor será su impuesto a la ganancia de capital. Esto supera los beneficios fiscales disponibles para los compradores con tenencia mancomunada con derecho de supervivencia, quienes también obtienen una base escalada cuando uno de los dueños muere, pero solo por la mitad de la propiedad. Para mas informacion, revisa IRS Publication 555 Community Property, available at www.irs.gov.
A partir del 26 de junio 2015, cuando la Corte Suprema emitió la decisión Obergefell v. Hodges, todas estas ventajas también se aplican a las parejas casadas del mismo sexo. Para mas informacion, revisa este enlace www.supremecourt.gov.
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