La inspección profesional a la propiedad.
La mayoría de los compradores organizan una inspección general de la casa, de su estado físico y componentes estructurales y una inspección de plagas (que son generalmente requeridas por los prestamistas institucionales). Adicionalmente, los compradores también pueden encargar inspecciones especializadas, quizás para tener una segunda y más especializada visión de un área problemática como los cimientos o el techo, para traer un ingeniero estructural o para retirar algo que a los inspectores generales no les gusta, como -por ejemplo- el estado de una bañera de hidromasaje. En áreas donde ciertas características o problemas de la casa son comunes, como tanques sépticos, piscinas o radón, los inspectores locales de viviendas pueden agregarlos a su inspección (a un precio).
Ninguna ley requiere que tu realices una inspección de la vivienda, entonces, la cantidad de inspectores que puedes traer y la extensión de las inspecciones, es algo que básicamente depende de ti. La excepción es si obtienes un préstamo FHA y el tasador de la FHA detecta posibles reparaciones necesarias para la salud y la seguridad o para preservar la comercialización continua de la propiedad; en cuyo caso, la FHA puede requerir una inspección. Pero ¿por qué tu no querrías tener la casa inspeccionada? No importa si te sientes seguro porque el vendedor te entregó el Seller Property Disclosure, o incluso si el vendedor te ha entregado una copia de un informe de inspección que contrató; recuerda que un solo problema pasado por alto puede costarte miles de dólares. Lo mismo se aplica si estás comprando una propiedad “AS IS”.
Algunos problemas son fáciles de pasar por alto. Por ejemplo, muy pocos propietarios limpian los canales y bajantes más de una vez al año, -aunque deberían hacerlo-; entonces se acumulan materiales: pelotas tiradas por niños, nidos de aves, etc.; esto obstruye el paso, se puede acumulación de agua que se expande debajo de las tejas del techo, causando filtración de agua. Incluso, un honesto propietario que ha mantenido con cierta regularidad su casa puede no tener conciencia que esto ocurre. Y el problema se hace difícil de detectar hasta que es realmente severo. Normalmente, las filtraciones vienen del ático, en las delgadas áreas donde la línea del techo se encuentra con la pared. Es un área oscura y llena de aislante. Un buen inspector de casas irá hasta ese sitio y buscará las juntas oxidadas y otros signos de humedad. Ninguna persona que construye o repara techos detectará este problema, porque ellos normalmente solo inspeccionan la parte superior del techo.
Tu estarás en buena compañía. Según la Sociedad Americana de Inspectores de Viviendas (www.ashi.org.), más de las tres cuartas partes de todos los compradores de vivienda, obtienen una inspección de la casa antes de comprarla.
Cuanto más ajustado sea tu presupuesto, más importante será la inspección. Si tú tienes mucho dinero y algo malo aparece después de mudarte, simplemente puedes arreglarlo. Pero si una reparación de $1,000 quiebra tu presupuesto, es definitivo que tu necesita hacer la inspección.
Las inspecciones generales son relativamente económicas, normalmente entre $400 y $2000, dependiendo del tamaño de la casa, el precio de venta, la edad y el número de habitaciones, así como las condiciones del mercado local. Las inspecciones especializadas varían más en precio, desde alrededor de $200 por una prueba de radón hasta $4,000 por una inspección de ingeniería. No necesariamente tendrás que pagar en el acto; excepcionalmente tú puedes pagar la inspección dentro del depósito en garantía y, a veces, el costo se puede incluir dentro del préstamo; o puede que tu consigas que el vendedor acepte pagarlo.
No confíes en una garantía doméstica (Home Warranty) para cubrir defectos no revelados. La mayoría solo cubren electrodomésticos y otros sistemas mecánicos (como calefacción) y excluyen estructuras costosas o áreas problemáticas (como los cimientos, paredes o techo).
La inspección general de la vivienda.
Normalmente, la inspección general de la vivienda será la más importante. Sus hallazgos podrían marcar la diferencia tanto para tu negociación con el vendedor y tu futuro presupuesto de mantenimiento del hogar.
Suponiendo que utilizas un inspector profesional con licencia en Florida, la investigación y el informe resultante deberían cubrir todos los artículos enumerados en la “Lista de Inspección Estándar”, que veremos más abajo.
Los inspectores revisan una casa como un sistema; las personas que reparan techos te pueden aconsejar acerca de la condición del techo, y los plomeros podrían decirte el estado de la plomería; pero un buen inspector entiende y observa como todos esos componentes se conjugan e interactúan. A veces, lo que parece un defecto aislado tiene una causa escondida; por ejemplo, humedad en el ático podría ser el resultado de intentos de mejorar su ventilación: Un efecto acumulativo ocurre cuando el aire cálido y húmedo es arrastrado hacia arriba, quizás desde la cocina o el baño. Los inspectores miran el sistema completo. El reporte describirá la condición de los elementos y cualquier daño o defecto.
Pero no todas las inspecciones de viviendas son iguales. La mayoría de los buenos inspectores generales comenzaron como contratistas, constructores o ingenieros. En la publicación “Comprar tu casa: El Inspector de Propiedades” te ensenamos a evaluar las calificaciones básicas del inspector.
Informe de Inspección
Lista de inspección estándar.
La mayoría de las inspecciones que cumplen con los estándares de la industria evaluarán la casa y garaje, de arriba a abajo, incluidos los cimientos; sistemas de plomería y electricidad; techo; sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado; calentador de agua; depósito de basura; puertas, ventanas, pisos y techos; paredes externas, incluyendo nivelación, drenaje, muros de contención, porches, entradas de vehículos, aceras y cualquier planta o vegetación que afecte la condición de la casa; aislamiento; detectores de humo; superficies de pisos y pintura; y chimeneas Si está comprando un townhouse o condominio, es posible que no se incluyan algunos elementos exteriores, como drenaje, porque no forman parte de tu propiedad.
Lo que no incluye una inspección.
Aunque la lista anterior parece bastante completa, no cubre todas las posibles áreas problemáticas de una vivienda. Cuando recibas el informe de inspección, verás que enumera elementos o áreas que el inspector no investigó.
No es porque el inspector es negligente. Muchas de esas declaraciones surgen porque el inspector no puede ver a través de las paredes, despegar la alfombra o excavar bajo tierra; tampoco nadie espera que al inspector se tire a la piscina o la bañera de hidromasaje. Además, porque un hogar promedio contiene 60,000 piezas aproximadamente, y los inspectores solo pueden hacer muestreos representativos de cosas como enchufes eléctricos y ventanas.
La seguridad es otra limitación importante. El inspector no está obligado a arriesgarse a lesiones. El límite del peligro puede variar, por ejemplo, el acceso al techo de una casa puede ser accesible, pero en otra es demasiado estrecho o húmedo. Tu nunca sabes lo que te encontrarás. Nosotros tuvimos un caso, de una casa construida alrededor de 1900 en Coral Gables y vimos que los ladrillos de una pared en el sótano no coincidían con los ladrillos de otras paredes, luego encontramos una entrada subterránea, nos metimos, y descubrimos un viejo túnel hasta el río Miami, que era parte de camino subterráneo; asumimos que fue utilizada para el contrabando de licores.
Pueden surgir limitaciones adicionales si los vendedores son escrúpulos o flojos y crean barricadas, por ejemplo, apilando cajas frente a la puerta de una habitación o recostando bicicletas cerca de la parte trasera de un garaje. Si esto sucede, contacta al vendedor y solicita que se elimine el bloqueo de inmediato; si eso no funciona, haz un seguimiento con una solicitud para que el vendedor despeje el área y permita que sea inspeccionado nuevamente, a costo del vendedor.
Debería haberles hecho mover la maceta antes. Un cliente que nos contrató para vender su casa nos narró la historia de cuando él compró la casa hacía varios años, con una enorme maceta en la sala de estar; tan grande que se habrían necesitado un par de personas para moverla. Ellos permitieron los vendedores que dejaran algunas cosas en la casa después del cierre, incluida la planta. Cuando los compradores se mudaron, descubrieron que la maceta había estado cubriendo un agujero en el suelo; tan grande que podían ver hasta el sótano. Lyn, esto es un cuadro.
Sí tu propiedad tiene características inusuales como una piscina, jacuzzi o sauna, juegos infantiles, sistema de seguridad, malecón, rompeolas o muelle, el inspector probablemente no los evaluará. La excepción sería si el inspector tuviera una especialización y está dispuesto a ponerla en práctica. Si sabes que estos serán problemas para ti, busca inspectores con esas especialidades.
Finalmente, cada propiedad tiene una variedad única de electrodomésticos, hornos, calentadores de agua y otros artículos manufacturados, algunos de los cuales pueden haber sido retirados del mercado debido a problemas de seguridad. Los inspectores más experimentados saben sobre retiros importantes y los mencionaron en su informe. Si quieres ser minucioso, haz tu propia búsqueda anotando la marca, el fabricante, modelo y número de serie, luego buscas en el sitio web de U.S. Consumer Product Safety Commission (www.cpsc.gov).
Debes asegurarte de que el agua, gas y electricidad estén conectados antes de hacer la inspección, especialmente si la casa está vacante. El inspector te cobrará por regresar a inspeccionar la propiedad si estos servicios están desconectados. Y si están desconectados, debes hablar con el vendedor para que los reconecte profesionalmente. Tu nunca debes intentar conectarlos por tu cuenta.
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