Hacer la inspección y entender el reporte.
Si un inspector te pide que no te presentes hasta que el haya terminado, no lo contrates. No existe nadie que tu puedas contratar que pueda no querer que tu (el pagador) vea cómo trabaja.
Como beneficio adicional, los mejores inspectores te darán consejos prácticos más allá del informe, como consejos sobre mantenimiento y opciones de remodelación. Tú debes planear pasar dos o más horas en la inspección general.
Aquí te mostramos cómo aprovechar al máximo la inspección:
- Que traer. Trae algo para tomar notas (lápiz y papel, teléfono inteligente o tableta). Has una lista de cualquier problema potencial que viste en visitas anteriores, como grietas en las paredes o signos de filtración en el sótano. También trae copia de cualquier informe de inspección anterior que te haya entregado el vendedor, así como cualquier formulario de divulgación que haya hecho el vendedor. De esa forma, el inspector puede hacer un seguimiento de los problemas. También puedes utilizar la inspección como una oportunidad para tener tu propia segunda vista. Tú puedes traer una cinta métrica para verificar que los muebles y electrodomésticos se ajustarán según lo planeado o descargar una aplicación de medición en tu teléfono inteligente y usarlo para crear un plano de planta.
- Qué ponerse. Usa ropa cómoda que no te importe que se ensucie, y trae una máscara contra el polvo en caso de que quieras adentrarte en el ático o el techo. No estás obligado a seguir al inspector a todas partes, y el inspector no te animará a hacerlo, así que lo harás bajo tu propio riesgo.
- Trae cámara, grabadora de video o teléfono inteligente. Fotos y videos de la inspección te recordarán los problemas que dijo el inspector que no necesitaban atención inmediata, pero deberían ser observados. Ante todo, pídele permiso al inspector porque algunos no se sienten cómodos con ser fotografiados o grabados.
- Qué no hacer. No abarrotes al inspector ni lo interrumpas con preguntas sobre tus planes de remodelación. Debes estar atento, pero dale espacio al inspector para hacer su trabajo. Intenta no ser uno de los compradores que explota con preguntas nerviosas como: «¿Está todo bien?», incluso antes de que el inspector tenga oportunidad de mirar. Guarda tus preguntas sin respuesta para el final de la inspección, o pídale al inspector que resuma oralmente los hallazgos.
- No te avergüences de verificar cosas que el inspector pudo omitir. La mayoría de los inspectores examinan solo muestras de múltiples características como ventanas y accesorios de iluminación. Sin embargo, tú puedes comprobar cada uno por ti mismo. Si encuentra defectos, pídale al inspector que los incluya en el informe.
No lo conviertas en un asunto familiar. No traigas muchas personas. A menudo, toda la familia quiere tener la oportunidad de ver la casa, y se sienten felices, planean nuevas cortinas y quizás traen a un bebé que llora. Todo esto es una distracción si el inspector trata de explicarte por qué la casa puede necesitar $100,000 en reparaciones.
Entender el reporte de inspección.
Dentro de los dos o tres días posteriores a la inspección general de la vivienda, el inspector debería enviarte un informe escrito. Asegúrate de que el inspector lo envíe directamente a ti y a tu agente. Los mejores inspectores te dan un informe narrativo descriptivo. Algunos inspectores incluyen fotos digitales, que es muy agradable, excepto que algunos inspectores las usan para reemplazar las explicaciones reales del problema. En el otro extremo del espectro, algunas compañías de inspección solo te brindan una versión tipo copia-y-pega, con varias cajitas de verificación, donde cada elemento puede marcarse simplemente como «útil», «No reparable», «reparar o reemplazar», o algo igualmente vago.
No importa cómo se vea tu informe, léelo todo, o pídele a tu Agente de Bienes Raíces que te haga un resumen. Ten en cuenta que algunas partes del informe son repetitivas, por ejemplo, renuncias de responsabilidad sobre áreas que el inspector no se hace responsable.
Debí tener un Realtor que me explicara el informe. Después de la inspección, un amigo de Juan le dijo que el informe decía que «no hay defectos mayores”. La respuesta de Juan fue: «Magnifico». El cerró la venta y se mudó. Ese invierno, Juan vio gotear agua en la casa a través de su techo viejo. Él dice: “Finalmente leí el informe, listo para gritarle al inspector por su incompetencia. Pero no, ¡el techo con goteras estaba allí! Hubo cientos de dólares que pude pedirle al vendedor que gastara si hubiera tenido un Realtor que me empujara a tomar decisiones acertadas».
¿Qué tan grave es, realmente?
Todas las casas tienen problemas, y en la mayoría se pueden arreglar o vivir con el defecto. El vendedor no tiene la obligación de entregarte una casa impecable, y la inspección no es una lista de reparación, solo te da la oportunidad de negociar. Además, el inspector no estaría haciendo bien su trabajo sin describir todo, desde una cubierta faltante en un tomacorriente hasta una grieta en la base. Y el inspector tendría que preocuparse de que, si el informe deja algo fuera, tu o un comprador posterior, podrían demandarlo.
El inspector debe poder priorizar las reparaciones necesarias y explicar si necesitan trabajo inmediato. Pero no esperes que el inspector te diga que tu casa ha «aprobado» o «fallado». Con frecuencia, los compradores preguntan si un problema es serio o es solo un defecto; en forma legítima, los inspectores evitan hacer tales juicios. El mismo defecto, para un comprador puede no ser nada y para otro comprador ser un gran problema. Los inspectores no quieren asustar indebidamente, ni tampoco quieren que luego te quejes de que las alarmas no sonaron lo suficientemente fuertes.
No le pidas al inspector que te brinde una estimación exacta de los costos de reparación. Eso se debe en parte a que no deberías contratar al inspector para las reparaciones (lo que crea un conflicto de intereses), por lo que cualquier estimación de costos es hipotética. También, porque algunas reparaciones pueden necesitar una revisión más cercana y se pueden abordar de varias maneras, por ejemplo, una pequeña grieta en la pared puede arreglarse con un rápido parche o un desmontaje completo y reconstrucción. Tú debes trabajar con un contratista general por separado, y decidir la solución con él.
Es conveniente ponerse en contacto con el inspector después de leer el informe y solicitar aclaratorias o más información. Como todos los profesionales, los inspectores tienen su propia jerga, y es posible que necesites una traducción de algunas cosas del informe. Otras preguntas comunes incluyen, “¿Qué tan importante es esto realmente?” o «¿Qué tan pronto necesito arreglar esto?» Y si te das cuenta de que falta algo en el informe, solicite una adición por escrito.
Busca estimados para las reparaciones.
Si no es con el inspector, ¿con quién hablar sobre el costo y otros detalles sobre las necesidades de reparación que aparecieron en el informe? Tendrás que tomar decisiones educadas pero rápidas sobre si los problemas justifican retirarse de la venta o al menos pedirle al vendedor que pague las reparaciones. Tu inspector y tu Realtor pueden recomendarte profesionales para hacer seguimiento.
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