Inspeccionar casas nuevas.
Si estás comprando una casa recién construida, tienes todo el derecho de esperar todo en perfecto estado; pero si eres como muchos compradores de vivienda, pronto descubrirás que la realidad es diferente.
No es difícil entender la fuente del problema: los constructores están bajo una tremenda presión financiera y de tiempo, los márgenes de ganancia pueden ser reducidos, y cualquier cosa que requiera tiempo o recursos adicionales puede afectar el resultado final. Además, los contratistas o subcontratistas experimentados son escasos. Entonces, algunos desarrolladores contratan trabajadores no calificados e inexpertos, o simplemente cometen errores.
La industria moderna de la construcción de viviendas sufre cambios rápidos en los métodos de construcción y tendencias desfavorables en el mercado laboral. Hace cincuenta años, la mayoría de las casas fueron construidas por artesanos profesionales que utilizaban materiales conocidos y métodos bien establecidos.
Hoy, muy pocos estadounidenses ven la construcción como una carrera deseable. Muchos trabajadores nuevos carecen de los conocimientos de inglés necesarios para leer las etiquetas en los materiales fabricados, como tejas para techos. Mientras tanto, los materiales tradicionales como la madera de alta calidad se están volviendo escasos. Nuevos materiales se introducen constantemente, lo que puede requerir métodos altamente técnicos de instalación para funcionar según lo diseñado. Los códigos de construcción también cambian con rapidez, especialmente en lo que respecta a la seguridad y la eficiencia energética. Todo esto se suma como un creciente potencial de error.
Para empeorar las cosas, muchos de los más comunes y dañinos errores, se producen en los componentes que están ocultos una vez que la casa está terminada. Las funciones de resistencia-a-la-intemperie como los «flashes» que evitan que se filtre agua alrededor de ventanas y puertas es un buen ejemplo.
Peor aún, una vez que los desarrolladores finalizan un proyecto, normalmente se mudan a otro proyecto y tratan de evitar las llamadas telefónicas. Algunos incluso crean corporaciones fantasmas y las quiebran intencionalmente. Y la ley de Florida (presionada por las asociaciones de desarrolladores) permiten al desarrollador la oportunidad de arreglar la propiedad antes de demandar, sin especificar necesariamente una línea de tiempo. Eso le da al desarrollador todos los incentivos para retrasar las reparaciones.
El resultado es que tu necesitas monitorear el proceso mucho antes que la casa está construida. Tú debes obtener no solo una inspección general de la casa, sino inspecciones provisionales durante su construcción. Entendemos que esto puede costar más que una inspección general promedio, pero vale la pena. Y no cuentes con un inspector de la ciudad o con el llamado inspector «tercero imparcial» del desarrollador para hacer el trabajo, porque no necesariamente están de tu lado, ni enfocados en cuestiones de control de calidad. Los inspectores de la ciudad buscan principalmente el cumplimiento de los códigos, y la calidad y alcance de sus inspecciones varían considerablemente entre jurisdicciones.
Problemas con casas recién construidas.
Aquí hay algunos defectos muy comunes:
- Detalles climáticos inadecuados alrededor de ventanas, puertas, chimeneas y cubiertas y revestimientos instalados incorrectamente, causando fugas.
- Tierra mal calibrada o alcantarillado y conexiones principales de agua defectuosas, provocando inundaciones, alcantarillas y refuerzos de drenaje.
- Problemas de techo, como tejas instaladas incorrectamente y diseño deficiente.
- Problemas de ventilación, con mayor frecuencia en el ático, el techo, la cocina y baños, como ventilaciones bloqueadas o mal instaladas, que conducen a problemas de moho y humedad.
- Violaciones de los códigos de construcción, como alturas de riel inadecuadas en las escaleras, enchufes eléctricos sin conexión a tierra, cableado suelto, conductos demasiado cerca de la madera y tuberías que no se extienden hasta el desagüe.
«Yo estaba inspeccionando un par de casas nuevas cada semana, y siempre encontraba problemas», nos cuenta la inspectora retirada Patricia Fernandez. «Lo peor fue en una casa de dos pisos, donde el dormitorio principal de arriba tenía una bañera de hidromasaje. Yo llené la bañera y encendí los chorros. Inmediatamente, un subcontratista que estaba abajo empezó a gritar: «Oye, ¿sabes que tienes agua en el techo?» El plomero no había conectado las mangueras correctamente».
Normalmente, tu contrato de compra debe incluir el derecho de hacer todas esas inspecciones; entonces solo necesitas hacerle seguimiento programado. Recuerda, nadie ha vivido en esa casa antes, y tu no quieres ser el primero en descubrir que la parte superior de la chimenea estaba cementada, que los desagües fluyen debajo de la casa sin conexión a tuberías adicionales, o que el agua caliente o la electricidad se apagan sin previo aviso (todo sacado de historias reales).
Desafortunadamente, incluso si tu contrato de compra permite inspecciones independientes, puedes encontrar resistencia extrema de tu desarrollador. Cuando la demanda por sus propiedades es alta, ellos pueden negarse rotundamente porque alguien estará en la fila detrás de ti, listo para comprar sin inspección. Sin embargo, en un mercado lento tienes más influencia; haz lo que puedas para reclamar tus derechos.
También debes hacer lo que puedas para prepararse para la posibilidad de problemas posteriores. Muchos defectos comunes aparecen solo con el tiempo, o ya están ocultos por superficies terminadas cuando un inspector obtiene el derecho a mirar la casa. Es una buena práctica obtener los nombres de los contratistas que participaron en la construcción, para el caso de que necesites reparaciones eventuales o modificaciones. Los contratistas clave incluyen aquellos que instalan los cimientos, marcos, techos, ventanas y puertas, revestimiento, sistema eléctrico, plomería, y sistema de calefacción. También obtén tanta información como sea posible sobre el nombre de la marca, números de modelo y garantías en componentes como techos, ventanas y electrodomésticos «.
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