Revisar ventas recientes «comparables».
Debes tener mucho cuidado y evitar algunos servicios gratis en línea que ofrecen datos de ventas comparables o servicios de rastreo de precios por los que se venden las casas, porque básicamente son listados y estimaciones desactualizados, o simplemente fuera de lugar ya que son generados por una computadora, no por una persona. En todo caso, para obtener datos rápidos y aproximados de comparables, utiliza el sitio web al final de esta publicacion.
Ejemplo:
Ejemplo: José Miguel y Rocio quieren comprar una casa de tres habitaciones en Miami. Entonces entran a una página web que ofrece estimaciones gratuitas y colocan la dirección de una propiedad. Las supuestas comparables más cercanas son una casa de tres habitaciones y un baño que se vendió por $350,000 hace tres meses, una casa de tres habitaciones y 1½ baños que se vendió por $375,000 hace cinco meses y, una de tres habitaciones y un baño que se vendió por $328,000 hace seis meses. Sin mirar las propiedades reales, ellos asumen que tendrán que pagar algunos miles por encima de $300,000 por la casa que quieren. Ellos también pueden afirmar que los precios están subiendo, que la casa en venta puede estar sobre preciada, o que agregar medio baño puede aumentar considerablemente el valor de una casa. Lamentablemente, todos esos sitios web no te informan detalles como el estilo de la casa, el estado, el paisaje, o encanto. Cuando Jose Miguel y Rocio comienzan a visitar casas reales y a trabajar con un Agente experto de Florida New Dream, tienen la oportunidad de agudizar su comprensión de los valores reales de las viviendas.
Eventualmente, todo este conocimiento sobre los precios de venta te convertirá en una especie de tasador aficionado, y te ayudará a decidir el precio apropiado para la casa que tu estas mirando. No descartes el valor de tu propia investigación e intuición: Los valores de las viviendas dependen en parte de las apreciaciones subjetivas de los compradores hacia ellas, y tú eres un comprador. Establecer el valor de mercado exacto de una casa es una ciencia inexacta, a pesar de que los tasadores, agentes de bienes raíces y vendedores hacen todo lo posible para acercarse.
¿Frío o caliente? Toma la temperatura del mercado.
Para calcular el valor de la vivienda, tu necesitas saber si estás en un mercado que es principalmente frio o caliente (o equilibrado en algún punto intermedio). Cuando vas a revisar una propiedad, ¿tienes tu que esperar en una fila por un largo rato hasta que llega tu turno de mirar la propiedad? Al hablar con amigos y vecinos sobre la compra de viviendas, ¿ellos cuentan historias de cómo sus ofertas han sido superadas por la de otros compradores, o cómo lograron una ganga de un vendedor cuya casa estuvo mucho tiempo en el mercado? Estos son sólo algunos de los indicadores más extremos de si tu mercado “local” de viviendas está caliente o frío.
Un mercado caliente significa que hay más compradores que vendedores, o no hay suficientes casas en el mercado para satisfacer la demanda. Tan pronto como una casa esta listada, se vende, y los vendedores pueden ser inflexibles sobre el precio y otros elementos de negociación de los compradores. En los mercados muy calientes, los vendedores tratan de confrontar a los compradores que compiten por ofrecer el precio más alto, el más corto período de cierre, y la transacción más fluida.
Los mercados también pueden ser tibios o mixtos.
Caliente y frío es una generalización. Por ejemplo, en algunos mercados, las viviendas unifamiliares podrían estar calientes y los condominios podrían estar fríos.
La urgencia de tu búsqueda de vivienda y tu acercamiento a los vendedores estará configurada por tu conocimiento si estás en un mercado caliente, frío, de transición, o equilibrado en el medio. No es difícil descubrir la respuesta a la pregunta básica «¿frío o caliente?”, siempre que revises la tendencia del vecindario y no le prestamos atención a los titulares de los anuncios. La parte más difícil es medir hacia dónde está yendo el mercado, porque un mercado puede subir o bajar en cuestión de semanas.
El mercado inmobiliario puede verse afectado por la economía local y nacional, tasas de interés hipotecarias, la disponibilidad y el costo de la vivienda (incluyendo alquileres), la oferta y la demanda de viviendas (que pueden variar según la época del año) y más. Muchos “gurús” inmobiliarios se ganan la vida tratando de predecir qué sigue, pero nadie lo sabe con certeza; además ningún de ellos se especializa en la porción del mundo en que tu vives, que puede tener sus propias mini regiones frías y calientes.
No consumas tu vida tratando de predecir el futuro. Por cada persona que esperó que el mercado bajara y obtener un buen precio, hay otra que lo vio pasar. Tú, simplemente encuentra la casa que deseas, a un precio justo y asequible para ti en ese momento. Si tu piensas quedarte ahí por varios años, resistirás cualquier recesión.
Tú desarrollarás un sentido de hacia dónde va tu mercado local una vez que empiezas a “cazar” en serio. Si después de varias semanas, tú eres capaz de predecir los precios de venta de casas recién listadas, es probable que tu mercado está bastante estable. Si, por otro lado, observamos varios anuncios de «precio reducido» en casas que habías mirado hace unas semanas, es probable que el mercado esté frío. Y, si otros compradores han superado tu oferta en una o varias casas y observas que los precios de listado de casas similares parecen estar moviéndose poco a poco fuera de tu rango, el mercado se está calentando y necesitas actuar rápido. Tu Agente de Bienes Raíces es el especialista en mantenerte informado sobre las tendencias, basándose en el número de listados de su base de datos MLS y el tiempo promedio que las casas están en el mercado.
La recesión que nunca llegó.
Mariajose nos dice: «En un momento, pensé que nunca me casaría y decidí comprar mi propia casa. Yo empecé a buscar, acompañada por mi papá, quien me había ofrecido ayuda con el pago inicial. Pero cada vez que encontraba una casa que me gustaba, mi papá me decía: «Eso es demasiado caro, los precios bajarán pronto». Lo dijo primero con casas en el rango de $200,000. Luego vi que casas similares comenzaron a venderse por $300,000, luego $400,000. Con el tiempo, compré un pequeño apartamento que ha subido de valor desde que lo compré; pero, un par de años antes yo pude haberlo comprado por mucho menos o, podía haber comprado una casa más grande … y ahora adivina qué … esposo y bebé nuevos.
Sólo para mirar: Visita un Open-House.
Pídele a tu Agente de Bienes Raíces que te lleve a visitar Open-House, donde los agentes de los vendedores muestran la casa abiertamente a personas interesadas; es educativo, gratuito y divertido. Por ahora, no mires solo casas que estén justo en tu rango de precios; al visitar casas más caras y baratas, tendrás una idea de la variación de precios en función de las características de las casas, como otro dormitorio o una cocina actualizada.
Cuando visites un Open-House, compara sus características con tu Lista de Comprobación, para tener una idea de las cosas que serán o no fáciles de encontrar. Ahora es momento de refinar tu lista, en caso de que cambies de opinión sobre, por ejemplo, «un patio cercado sería excelente» o «No puedo vivir al lado de un edificio de apartamentos».
Nosotros te recomendamos que leas varias de las publicaciones de esta página web para consolidar tu preparación, antes de enamorarte de una casa. En este momento, tu estas conociendo lo que hay allá afuera. En otras publicaciones de esta pagina web, revisamos cómo analizar detenidamente una casa en particular, evaluar su condición física, si tiene un precio apropiado y si satisface tus necesidades a corto y largo plazo, así como preparar una oferta adecuada.
Incluso, en el caso que estés de paseo y veas una casa que parece perfecta y no puedes resistirte, debes prestar atención esta advertencia final: “No firme nada en ese momento”. No importa que conozcas a un agente muy amable que te diga: «¡Yo puedo escribir su oferta, no hay problema!» Ese agente representa al vendedor, cuyos intereses, incluido obtener el mayor precio y los términos más ventajosos, se pondrán en primer lugar. Tú debes retirarte de ahí, respirar profundo, y llamar a tu propio Agente de Bienes Raíces; quien revisará contigo los mejores términos y condiciones para comprar esa casa.
Comienza a buscar.
Flor estaba más convencida que su novia que podían manejar el compromiso financiero de una casa. Flor dice: «Incluso después de hacer nuestra investigación, que un agente de préstamos evaluará nuestras finanzas y, pedirles a nuestros padres que contribuyeron con el pago inicial, ella se resistía a ver casas. Según su lógica estresada, no estábamos realmente listas. Finalmente, llame a nuestro Agente de Bienes Raíces y la sacamos a mirar propiedades, y fue genial: Visitar casas en Open-House hizo que el proceso fuera divertido. Por supuesto, también fue un encuentro con la realidad, ya que nos dimos cuenta de que podíamos pagar menos de lo que pensábamos. Pero terminamos encontrando una casa maravillosa, con excelentes vecinos”.
Encontrar el desarrollador (c0nstructor) de tus sueños
Averigua qué desarrolladores están trabajando en tu área, a cuáles vale la pena comprarle y si ofrecen los tipos de casas que deseas. Para encontrar estos desarrolladores, utiliza el siguiente enlace:
Luego utiliza los siguientes consejos para investigar quienes son realmente:
- Habla con tu Agente de Bienes Raíces. Juntos, reúnan toda la información disponible sobre la reputación de cada constructor local.
- Hazle preguntas al desarrollador. Por ejemplo, ¿cuánto tiempo ha estado el desarrollador en el negocio? ¿qué tan bien financiado es su negocio? las credenciales del desarrollador, sus empleados y contratistas. También puedes verificar en línea, el estado de sus licencias y su oficina local de construcción.
¿Qué viene ahora?
En este momento es natural que tengas una idea de qué vecindarios no solo tienen el carácter que te gusta, sino que tambien ofrecen la seguridad, las escuelas u otras comodidades que necesitas. También tienes una idea del mercado local y tambien sabes el precio que puedes pagar. Estás casi listo para hacer algo serio para comprar una casa. Pero primero, averigüemos quienes te ayudaran a hacerlo.
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