Comprar tu casa: El Agente de Bienes Raíces.
¿Quiénes son los Agentes de Bienes Raíces?
Tu quizás hayas escuchado diferentes nombres (bróker, agente o Realtor®) usados para describir a los agentes de Bienes Raíces. Estos nombres representan diferentes niveles de experiencia, capacitación y conocimiento:
- Agentes. Un “agente de bienes raíces” es la más básica y genérica de las opciones. Los agentes deben tener una licencia emitida por el estado de Florida. Esto consiste en completar 63 horas de instrucción en el aula, aprobar un examen estatal, y renovar sus licencias cada dos años. Cuando usamos el término “agente” en esta página web, es en el sentido más amplio de la palabra; sin embargo, alguien que no tiene afiliaciones o calificaciones profesionales más allá de ser un agente con licencia puede estar limitado en experiencia, conexiones y obligaciones éticas limitadas. (Sigue leyendo para saber por qué).
- Brokers. Un bróker en Florida, es un paso adicional delante de los agentes, con más educación y experiencia relacionada con bienes raíces. De hecho, la mayoría de los Brokers manejan oficinas y agentes y no trabajan directamente con los compradores. Si el comprador tiene problemas que el agente no puede resolver, el bróker se encargará de ellos. En Florida no se permite que un agente se autodenomine “bróker”, aunque si es válido usar la denominación “bróker asociado”, que es un bróker con licencia que trabaja bajo la supervisión de otro bróker. En todo caso, tu puede preguntarle a un agente, antes de contratarlo, por los detalles de su licencia y cual es su rol dentro de su oficina (o como piensa manejar tu compra) y verificar en el Departamento de Negocios y Profesiones Reguladas (DBPR, por sus siglas en inglés) para confirmar y obtener más información. Para entrar a la página web de la DBPR, dale click aquí
- Realtors. La mayoría de los agentes son miembros de la Asociación Nacional de Realtors® (NAR, por sus siglas en inglés), una asociación sin fines de lucro. Unirse cuesta dinero. Los Realtors se organizan a nivel local, lo cual automáticamente les otorga membresía a organizaciones estatales y nacionales. Los miembros de la NAR pueden usar la designación “Realtor®”. En Florida, solo los Realtors® tienen acceso al MLS. Los Realtor® deben cumplir con el Estándares de práctica y incluido el Código de Ética de NAR, establecido en tu beneficio como consumidor. NAR hace cumplir sus reglas éticas. Si tienes una queja de ética con respecto a tu agente de bienes raíces, puedes presentarla con NAR y eventualmente puede emitirse una multa o la cancelación de la membresía del Realtor. La membersia también sugieren que el agente se encuentra actualizado en temas de bienes raíces, ya que NAR brinda capacitación, boletines para miembros y otros recursos.
Los Realtors® también pueden tener designaciones y/o certificaciones de alto nivel a través de la NAR y sus organizaciones afiliadas. Tú debes estar particularmente interesado en la designación de Representante Acreditado de Comprador (ABR®, por sus siglas en inglés). Para encontrar un Realtors con designación ABR, dale click aquí.
Agentes de Bienes Raíces en películas.
- Annette Bening interpreta a Carolyn Burnham en American Beauty.
- Jack Lemmon, Kevin Spacey, Alan Arkin y Ed Harris interpretan agentes rivales competidores en Glengarry Glen Ross.
- Julianne Moore interpreta a Marlene Craven en The Hand That Rocks the Cradle.
- Craig T. Nelson interpreta a Steven Freeling en Poltergeist.
- Silvia Miles hizo de agente de bienes raíces en Wall Street.
Qué hace un agente de bienes raíces para ti.
Tu agente de bienes raíces es el capitán de tu equipo. Para que tu logres tus objetivos, el coordina a los otros profesionales y maneja múltiples tareas. Entre ellas:
- Sugerir vecindarios. Tu agente será capaz de identificar posibles ubicaciones. Idealmente, tu agente vivirá en o cerca del área donde tu estas interesado y te dará una perspectiva interna.
- Mostrarte datos de ventas comparables. Para ayudarte a evaluar el valor de mercado de cualquier casa que te interese, tu agente debe compilar un informe llamado Análisis Comparativo del Mercado (CMA, por sus siglas en inglés) de propiedades comparables que se vendieron en los últimos tres a seis meses. En adición, tu agente te explicará la tendencia pasada y futura de la comunidad donde estás buscando para comprar.
- Encontrar posibles viviendas que cumplan con tus necesidades. Tú debes decirle a tu agente cuánto quieres gastar, qué características físicas son importantes para ti y qué tipo de vecindario estás buscando. Tu agente buscará propiedades que cumplan con tus criterios, y te las mostrará tan pronto estén disponibles. En caso de que estés considerando una casa nueva, tu agente te ayudará a encontrar desarrolladores con excelente reputación, que ofrecen buenas garantías, pagos razonables de mantenimiento de la Asociación de Propietarios, etc. Tu agente sabe que esta tarea puede llevar un día o varias semanas, -en cualquier caso, tu agente te ayudará pacientemente a encontrar lo que estás buscando.
- Recorrer contigo las posibles propiedades. Tu agente te llevará a mirar propiedades. Tu agente actúa como otro conjunto de ojos, que te ayudan a pensar en aspectos prácticos (por ejemplo, que si la casa tiene suficiente espacio de almacenamiento o tiene un formato poco práctico), y detectar problemas potenciales (por ejemplo, una mancha de agua en el techo que indica posibles goteras o un sistema de extinción de incendios que está filtrando). Tu agente también te puede sugerir mejoras fáciles de hacer, cómo convertir un rincón no utilizado en una pequeña oficina. Tu agente coordinará una segunda y más presentaciones, si son necesarias.
- Preparar una oferta por escrito y negociar la venta. Tu agente te ayudará a redactar una oferta, que incluya el precio y demás términos. Tu agente se asegurará de recibir cualquier divulgación legalmente requerida sobre la condición física de la propiedad. Después que tu oferta sea aceptada, tu agente actuará como intermediario entre tú y el vendedor, negociando los asuntos que se vayan presentando, por ejemplo, las reparaciones necesarias que haya detectado el Inspector de la Propiedad.
- Explicarte el proceso. Iniciando desde la primera reunión, tu agente te resumirá el proceso y el cronograma para buscar casas, encontrarla, preparar la oferta y todo lo demás que sea necesario para cerrar la transacción.
- Abrir el Fideicomiso. Tu agente debe abrir un depósito de garantía (que ayuda a revestir de seriedad tu oferta) en una Compañía de Título. En Florida, entre comprador y vendedor la compañia de título será designada de acuerdo a la costumbre local. Esta designación tendrá cierta incidencia en los costos del servicio de la compañía de títulos.
- Manejar las actividades diarias que conducen al cierre. Después que tu oferta es aceptada, hay muchas tareas por hacer, por ejemplo, programar la inspección de la vivienda, solicitar el financiamiento y conseguir los seguros. Tu agente te guiará en cada paso, manejando las tareas directamente o trabajando con un profesional del área. Y si tu contrato de venta contiene cláusulas de contingencia, tu agente te ayudará a cumplir con los plazos para remover dichas condiciones. Finalmente, tu agente te acompaña al cierre de la transacción.
¿Quién es el agente inmobiliario típico?
Según el “2020 Member Profile” de la Asociación Nacional de Realtors, el promedio de todos los agentes:
- Tienen 8 años de experiencia.
- 73% trabajan en bienes raices como principal actividad.
- Trabajan 35 horas por semana.
- En promedio, tienen un ingreso bruto anual de $43,330.
- Tienen 54 años de edad.
- 65% son mujeres.
- 15% tiene una carrera anterior en ventas o venta minorista; 15% en administración, negocios o finanzas; para el 5%, el sector inmobiliario fue su primera carrera.
- 82% son dueños de sus residencia principal y 37% posee una segunda propiedad.
¿Cómo se paga a los agentes inmobiliarios?
Ahora que ya sabes todo lo que tu agente hace por ti, quizás estás calculando mentalmente si tienes presupuesto para pagarlo. La buena noticia es que tu agente es una persona en este proceso a quien no tendrás que pagarle. Normalmente, el vendedor paga la comisión completa (promedio, 5%), que se divide entre el agente del vendedor y el agente tuyo (generalmente, 2.5% cada uno).
Algunas personas te dirán que los agentes ganan mucho dinero, maximizando su comisión y minimizando la cantidad de tiempo que pasan contigo. También te dirán que los agentes te mostrarán sólo propiedades por encima de tu rango de precio, presionandote para ofrecer demasiado, o apresurarte en una compra. Ciertamente, que cuanto más gastes, mayor será la comisión del agente; sin embargo, decir que los agentes están motivados únicamente por el dinero es una exageración. De hecho, es contrario a los intereses del agente comportarse de esa manera. Si, por ejemplo, te presionan para ofrecer $10,000 adicionales por una casa, y luego no calificas para la hipoteca, el agente habrá malgastado mucho tiempo. O qué ocurre si pagas los $ 10,000 adicionales y luego sientes que el agente te atrapó, ¿te gustará? No, tu nunca volverás a usar ese agente y les dirás a todos tus amigos que tampoco lo usen. Entonces, esas historias no tienen lógica, sin mencionar el hecho de que $ 10,000 adicionales en el precio de venta, solo representan $300 en aumento de la comisión.
En todo caso, para evitar un posible malentendido acerca del pago a tu agente, asegúrate que haya un acuerdo entre ustedes dos, que debería explicar el alcance de los servicios esperados del agente y tu obligación financiera. No es necesario firmar esto de inmediato -muchos agentes esperarán hasta que tu estés listo para enviar tu primera oferta y ahí se escribirá que la comisión será pagada y distribuida por el vendedor.
Libros de ficción inmobiliaria.
- Death by Real Estate, de Maggie MacLeod (Daybreak Publishing): Barb Parker es una agente inmobiliario que resuelve misterios.
- Closing Costs, de Seth Margolis (St. Martin’s Press): Cinco parejas intentan sobrevivir al despiadado mercado de bienes raices de Manhattan.
- Good Faith, de Jane Smiley (Anchor): Un agente de bienes raíces divorciado es atraído a un acuerdo de desarrollo de un recién llegado a su pequeño pueblo.
Usar un agente al comprar una casa de nueva construcción.
Al comprar una casa nueva de un desarrollador, o una construida especialmente para ti, tu puedes ser representado por tu propio “Agente de Bienes Raíces”. El agente generalmente deberá estar contigo en tu primera visita o el desarrollador no permitirá que el agente cobre la comisión o el pago por referido.
Los desarrolladores suelen tener vendedores, pagados y leales al desarrollador, a quién preferirían que tu utilizaras para las tareas que tu agente normalmente manejaría, como redactar todos los acuerdos escritos. Por supuesto, estos suelen favorecer al desarrollador, por ejemplo, limitando la responsabilidad del desarrollador por trabajos de mala calidad o finalización tardía.
Bien vale la pena, que tengas tu propio agente para abogar en tu nombre y ayudarte a negociar un trato justo.
Revisa su licencia.
Para asegurarte de que un posible agente tenga actualmente su con licencia vigente con el estado, visita www.myfloridalicense.com, el sitio web del Departamento de Negocios y Profesiones Reguladas. El sitio también puede vincularte con leyes y reglamentos pertinentes.
¿Cómo conseguir el mejor agente de bienes raíces?
Es muy conveniente que te esfuerces en encontrar un Agente de Bienes Raíces experimentado, con el que disfrutarás trabajando. Tú puedes entrar en cualquier Agencia de Bienes Raíces, pero probablemente terminarás con alguien cuya mejor credencial es sólo tener tiempo disponible. En cambio, puedes iniciar por obtener recomendaciones de miembros de tu familia, amigos, colegas o vecinos que compraron casas, particularmente en los barrios que te interesan.
Como comprador de vivienda, tú debes estar particularmente interesado en la designación de Representante Acreditado del Comprador (ABR®, por sus siglas en Accredited Buyer’s Representative), que está administrada por la Asociación Nacional de Realtors y está especialmente diseñada para Agentes de Bienes Raíces que se centran en trabajar directamente con clientes compradores en cada etapa del proceso de compra de una vivienda. Para encontrar un Realtor® con designación ABR®, dale clic aquí.
¡El día que cambiamos de agente!
Mima y Pipo habían estado buscando durante meses una propiedad con un precio asequible en un vecindario muy deseado, sin suerte. Mima explica: “Teníamos una agente especializada en nuestro vecindario objetivo -ella vivía allí–, pero simplemente no habían muchas casas que nos gustaran a un precio que pudiéramos pagar. Ya casi habíamos desistido. Decidimos cambiar y hablamos con una agente de Florida New Dream. Unos pocos días más tarde, ella nos llamó. Un cliente de ella se estaba preparando para vender y estaba dispuesto a dejarnos ver la casa primero que a nadie. Nos encantó el lugar e inmediatamente hicimos una oferta, que fue aceptada ¡La propiedad nunca fue listada!
Recomendaciones finales.
Las páginas web de los agentes pueden contener sus fotos y descripciones de sus habilidades, servicios o filosofías. Tú estás buscando un agente que sea conocedor del área y el tipo de casa en que deseas vivir, experimentado, fácilmente accesible y sensible a tus necesidades, ético y honesto, compatible y leal.
Si estás interesado en visitar tipos inusuales de propiedades (una casa en short sale, subasta o reposeída por el banco en foreclosure ), pregúntale al agente sobre su experiencia con tales transacciones. En la entrevista, debes hacer preguntas concretas sobre la experiencia del agente, certificaciones e investigar cómo dichas experiencia y habilidades van a trabajar para tí.
La designación de Representante Acreditado del Comprador (ABR®, por sus siglas en Accredited Buyer’s Representative), resume y comprime toda la experiencia mencionada anteriormente y que tu estas buscando. Nuevamente, para encontrar un Realtor® con designación ABR®, dale clic aquí.
¿Quién hace qué cosa?
El trabajo de tu agente es:
- Hablarte sobre tus necesidades.
- Investigar casas y barrios que satisfagan tus necesidades y darte datos sobre propiedades comparables.
- Mostrarte casas con características que quieres, en tu rango de precios.
- Ayudarte a redactar ofertas.
- Entregar tu oferta al vendedor.
- Notificarte de contraofertas y ayudarte a negociar con el vendedor.
- Recomendar profesionales como inspectores, agentes de préstamos y de cierres. Ayudarte a coordinar el trabajo con esas personas.
- Asistir a eventos importantes como inspecciones y el cierre.
- Explicar el proceso, la agenda de trabajo, línea de tiempo y aspectos técnicos.
- Responder prontamente tus llamadas telefónicas y consultas.
- Ayudar con cualquier problema que encuentres durante el proceso.
- Divulgar el tipo de relación de corretaje contigo.
Tu trabajo sigue siendo:
- Explicar y describir claramente al agente lo que estás buscando.
- Elegir el vecindario correcto.
- Elegir la mejor casa para ti.
- Elegir a tus profesionales, como el inspector, agente de préstamo y el agente de cierre.
- Asegurar tu financiación.
- Responder con prontitud las preguntas de tu agente.
- Decidir los términos clave de tu oferta.
- Comunicarte con él si hay un problema.
- Leer todos los documentos cuidadosamente.
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