Divulgaciones en casas nuevas.
¡No olvides traer a tu agente en la primera visita! Si vas sin representación, el desarrollador puede tomar la posición de que el agente no puede ayudarte a manejar el proceso de venta.
Elegir el lote donde se construirá su casa.
Todos pueden parecer cuadrados en el mapa ahora, pero tú debes caminar y examinar el mapa para lo siguiente:
- Probable flujo de agua. Una gradiente inadecuada conduce a un drenaje pobre. Es una queja común en nuevos desarrollos y difícil de solucionar, por lo que debes evitar los lotes ubicados en el punto bajo del vecindario o al final de una colina. El sonido de un riachuelo puede sonar agradable, pero terminas inundado en la tormenta “que ocurre cada 100 años”. También busca canales de drenaje revestidos de concreto en las laderas sobre tu lote, que a menudo están mal mantenidas, dando lugar a inundaciones o incluso un deslizamiento de tierra.
- Carreteras. Si tu casa estará al lado de una carretera principal, debes esperar ruido y tráfico extra.
- Servicios. Si bien es conveniente tener servicios cerca, estar inmediatamente al lado de tienda de conveniencia, estación de bomberos o escuela, puede elevar los niveles de tráfico, basura y ruido.
- Tamaño del lote y posición de las casas de los vecinos. ¿Qué tan grande es el lote en relación con el tamaño de tu futura casa? En muchas comunidades nuevas, las casas están construidas tan juntas que los propietarios pueden escuchar la televisión de los vecinos o ver a través de sus ventanas.
- Ubicación. Pagarás más por una casa que se encuentra frente a un lago y menos para una detrás de la autopista. Mientras más deseable la ubicación, menos negociable será el precio.
- Vista. Si la vista es un activo importante en tu lote, averigua si tienes derecho a evitar que los vecinos la bloqueen con casas nuevas, adiciones o árboles. Muchos árboles crecen lo suficientemente rápido para bloquear una vista panorámica dentro de cinco a diez años.
- Terreno restante sin desarrollar. Si hay un campo grande y abierto cerca, revisa en el Departamento de Planificación o Zonificación Local que tipo de zonificación y para qué tipo de desarrollo está planificado. A menos que sea un parque, puedes estar seguro de que eventualmente se construirá algo allí.
Elegir el diseño y mejoras de tu casa.
Para la casa en sí, puedes elegir el tipo de modelo que deseas y si quieres actualizaciones. Aquí es donde cambia dramáticamente el bajo precio que te ofrecieron inicialmente. El modelo de tamaño modesto puede verse pequeño en comparación con la mansión modelo de al lado, y la cocina simple y estándar puede parecer de mala calidad al lado de los gabinetes personalizados brillantes. Para ayudar a controlar tus opciones, considera:
- Lo que incluye la casa modelo. Algunos contienen las actualizaciones, de modo que los compradores piensan erróneamente que así será su casa final. Tú debes preguntar cuánto cuesta la casa que estás mirando, incluyendo todo lo que ves en ella. Algunas tienen conceptos básicos, baratos y de mal gusto, para guiarte hacia las actualizaciones. De cualquier manera, mira el detalle en la calidad de la carpintería, pisos, electrodomésticos y más; decide cuál estás dispuesto a pagar para actualizar; y obtén del desarrollador promesas por escrito.
- Tu lista de sueños. Si nunca pensaste en necesitar una chimenea de leña o una barbacoa al aire libre, ¿por qué agregarlos ahora?
- Qué recortes hará el desarrollador. Cuidado con los llamados “ingeniería de valor”, en la cual los desarrolladores mantienen la apariencia de lujo de una casa sin la calidad real, por ejemplo, instalando ventanas que en realidad no se abren, o vigas decorativas que son hechas de espuma, no de madera. Examine la casa modelo cuidadosamente y haz muchas preguntas.
- El costo minorista de posibles actualizaciones. No es necesario pagar más a un desarrollador para agregar materiales de alta calidad de los que pagarías tú mismo. Verifica dos veces el costo de artículos importantes como gabinetes o recubrimiento de pisos en tu tienda local de mejoras para el hogar. Luego negocia con el desarrollador para bajar el precio o planea contratar a un contratista local para actualizaciones.
- Qué actualizaciones agregan valor de reventa. Si alguna vez vendes tu casa, las menos llamativas y más prácticas actualizaciones atraerán a la mayoría de los compradores. Por ejemplo, las piscinas no siempre agregan valor a una casa, mientras una oficina o espacio de almacenamiento extra si lo hacen. Otras actualizaciones prácticas y valiosas incluyen más enchufes eléctricos, un patio trasero cercado y cableado para Internet de alta velocidad.
- El impacto fiscal del tamaño de la casa y las actualizaciones. Es posible que hayas visto una estimación escrita por el vendedor del impuesto a la propiedad por los materiales. Sin embargo, si la casa aún no se ha construido y evaluado, esa cifra significa solo el valor de la tierra. Revisa con el Tasador Oficial del Condado para más información.
Es posible negociar actualizaciones gratuitas, al menos en mercados fríos. Porque al desarrollador no le cuesta casi nada hacer las actualizaciones, ya que probablemente te las cobren; entonces las usan como incentivos.
¡No caigas en la trampa!
Ten cuidado con algunas tácticas de ventas de desarrolladores, diseñadas para alentarte a una compra impulsiva en tu primera visita:
- El tour de lujo. Es posible que te lleven alrededor de hermosas casas modelos con un profesional atractivo, tal vez incluso con deliciosas golosinas o bebidas para el camino.
- El “ahora o nunca”. Es posible que te digan que un edificio o desarrollo está casi o totalmente agotado. Unos días más tarde recibes una llamada diciendo que un contrato se canceló, y una unidad o casa ya está disponible.
- El momento de silencio. Si estás comprando con otra persona y se encuentran ustedes solos en una oficina, resistan la tentación de hacer lo que el vendedor quiere: hablar sobre lo que acaban de ver y si es buena idea comprarlo en este momento.
- El “hoy y solamente hoy”. “Solo hoy, topes de granito mejoradas” o “Pagaremos tus gastos de cierre”. No podemos decir que no es cierto, pero es su táctica de ventas favorita.
- Los regalos. Como si comprar una casa no fuera suficiente, algunos desarrolladores te ofrecen motocicletas, viajes en crucero y televisores de pantalla plana. Recuerda que estos son extras menores en comparación con lo que estarás pagando para comprar la propiedad.
Si cancelas el contrato, las actualizaciones no serán reembolsadas y tendrás que pagar por ellas. Una persona puede perder $50,000 en actualizaciones debido a una transferencia de trabajo. La razón de esta política es que la propiedad es menos vendible debido al agregado de tus elecciones personales; es más como una reventa. En resumen, planifica con anticipación.
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