Informes de divulgación del vendedor.

Informes de divulgación del vendedor.

Una de las piezas más importantes en este proceso es de Divulgación del Vendedor sobre la Propiedad (Seller Property Disclosure Form) que es obligatorio que los vendedores entreguen a los prospectos de compradores. En Florida, esta obligación surge de la sentencia Johnson vs Davis, 480 So.2d 625 (Fla.1986). Hay excepciones para ciertas propiedades, como aquellos en sucesión, donde el dueño original ha muerto.

Informe de divulgacion del vendedor

Esta divulgación del vendedor se realiza utilizando un formulario estándar, sobre el cual el vendedor marca las características de la propiedad y clasifica o describe su condición. Si la casa aún no se ha construido, el desarrollador obviamente no tendrá mucho que revelar, pero es posible que aún necesite decirte cosas como el tipo de suelo, usos previos de la propiedad, posibles usos futuros de la tierra alrededor, y las intenciones del desarrollador con respecto a los árboles existentes, arroyos y áreas naturales.

Lo que leas ahí puede afectar tu decisión de hacer una oferta. Para obtener más información sobre un tema mencionado en el formulario, debes solicitarlo por escrito. Y si recibes el formulario de divulgación después de hacer una oferta, puedes cancelar la venta si no te gusta lo que lees. Incluso después de que la venta haya cerrado, si aparece un problema que tu crees que el vendedor conocía y no divulgó, puedes demandar al vendedor sobre esa base.

En Florida, no se exige al vendedor que haga la divulgación hasta después de haber aceptado una oferta, o sea, solo después que los dos firmen el acuerdo de compra.

Qué hay en un informe de divulgación típico.

El formulario de divulgación típico tiene algunas páginas y describe características como accesorios: el techo, los cimientos y otros componentes estructurales; eléctrico, agua, alcantarillado, calefacción y otros sistemas mecánicos; árboles, peligros naturales (terremotos, inundaciones, huracanes); peligros ambientales (plomo, asbesto, moho, radón o contaminación por el uso como laboratorio de metanfetamina); y zonificación.

Algunos formularios de divulgación también cubren cuestiones legales, como problemas de la propiedad, disputas legales relacionadas con la propiedad, o pagos a la asociación comunitaria. En Florida, no se requiere información sobre suicidios, asesinatos y otras muertes en la propiedad; actividad criminal cercana; u otros factores, como el ruido excesivo del vecindario.

Dale clic en este enlace para que puedas ver el formato de Divulgación del Vendedor sobre la Propiedad – Residencial, y clic en este enlace para que puedas ver el formato de Divulgación del Vendedor sobre la Propiedad – Condominios. Lyn, estas DOS son medias. Estos formularios fueron creados por la asociación de Realtor® y la Corte Suprema de Justicia de Florida.
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Seller Property Disclosure Form.

Dale clic en este enlace para que puedas ver el formato de Divulgación del Vendedor sobre la Propiedad – Residencial.

Requisitos de la Divulgación del Vendedor.

Tu agente debe asegurarse de que el vendedor cumple con la ley. Pero la pregunta sigue siendo, ¿cuánta información requiere la ley que el vendedor te cuente? Si el formulario estándar no menciona las inundaciones pasadas, el vendedor tampoco tiene que hacerlo (pero no debería mentir si se le pregunta).

En Florida se requiere que los vendedores completen un formato de divulgación de hechos materiales sobre la propiedad. En un mundo ideal, el agente del vendedor debería pedirle al vendedor que complete el formulario antes que la propiedad salga a la venta, y anexar al MLS; de esta forma, los compradores pensarán que no tiene nada que ocultar.

cierre de venta de una propiedad

¿Comprar una casa construida antes de 1978? Por ley federal, el vendedor debe, antes que compres, entregarte un formulario que revele si puede haber pintura con base de plomo en la casa y un panfleto llamado “Protect your Family from Lead in Your Home (Proteja a tu familia del plomo en tu Casa)”. Para más información sobre los peligros del plomo, visita www.epa.gov/lead.

Sanciones por no revelar.

En Florida, no existe una sola ley que describa todos los requisitos de divulgación del vendedor. Más bien, hay muchas leyes que pueden tener graves consecuencias para un vendedor de un bien inmueble residencial por no revelar defectos latentes o materiales que el vendedor conocía antes del cierre. El incumplimiento de los requisitos de divulgación del vendedor puede dar al comprador el motivo legal para rescindir el contrato de compra de la propiedad y/o dar derecho al comprador a demandar al vendedor por daños y perjuicios.

¿Puedes confiar en la divulgación del vendedor?

Ahora viene la pregunta de cuánto creer de lo que revela el vendedor. No hay una manera fácil de decirlo: los vendedores son solo personas, y algunos de ellos mienten. Incluso algunas personas honestas mienten, después de racionalizaciones como: “El sótano no se ha inundado en años (no importa la sequía)”. Y alguien menos honesto, por ejemplo, alguien que ha estado operando un laboratorio de metanfetamina dentro del hogar, difícilmente lo admitirá en el formulario de divulgación, porque los niveles de toxicidad creados por la fabricación de metanfetamina son suficientes para hacer la casa no vendible.
Y mentir no es el único problema. Incluso con los vendedores honestos existen permisos legales para guardar silencio sobre algo que solo sospechan. Los formularios también pueden ofrecer prácticas trampillas de escape, como una caja que dice “no sé”, o “sin comentarios”. O sea, los vendedores solo necesitan revelar problemas de los cuales tienen “conocimiento real”.
Eso puede conducir a situaciones como, por ejemplo, un comprador se muda a una casa, dentro del mes una línea de agua que viene de la calle se rompe; surge inmediatamente la pregunta si el vendedor habría fallado en no revelar algo; se descubre que los vecinos del vendedor habían tenido que hacer reparaciones en sus tuberías; que el reparador le había dicho al vendedor que su línea de agua también era vieja y que podía arreglarla; pero el técnico no podía predecir cuando la línea de agua del vendedor fallaría y el vendedor no quiso pagar la reparación; en ese caso habría que concluir que el vendedor no actuó en forma necesariamente incorrecta al no decir nada, ya que no sabía cuándo la línea de agua fallaría.
Además, en Florida los vendedores no están obligados a investigar algún problema, solo para decirte que lo descubrieron. Los dueños de una casa pueden permanecer felizmente inconsciente de muchos problemas serios: una grieta en los cimientos, termitas en lo profundo de las paredes o un techo a punto de gotear: y no serán responsable.

Los informes de inspección del vendedor (de haberlos).

Algunos vendedores entregan voluntariamente copias de los informes de inspección que han encargado por ellos mismos, ya sea informes de plagas o inspecciones generales. ¿Este informe redactado por un profesional capacitado, es solo una mera opinión subjetiva? No hay una respuesta fácil. La calidad de los inspectores de viviendas varía ampliamente, y tú no puedes saber si el vendedor eligió al más quisquilloso de la ciudad.
Eso no quiere decir que el vendedor esté tratando de hacer fraude. Pero los inspectores que son contratados por los vendedores describen sentirse presionados para no ser los “rompe acuerdos (deal-killer)”, sino que minimizan los problemas que encuentran. Ellos tienden a utilizar palabras confusas en sus informes como “desgastado” o “útil”.
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Ve a la fuente. Llama al inspector directamente. No hay ley que diga tu debes confiar únicamente en las palabras escritas del inspector. Si estás pensando seriamente en hacer una oferta, llama al inspector del vendedor y pídele detalles e información sobre sus antecedentes. Mejor aún, pídele al inspector que regrese y haga un recorrido contigo. Muchos lo harán por un precio reducido.

Entonces, tienes un reporte informe frente a ti, ¿cómo evalúa su valor? Comienza por leerlo cuidadosamente, siguiendo los consejos sobre comprensión de informes de inspección provistos en la publicación Remover contingencias: La inspección. También verifica si el inspector es miembro de ASHI siglas de American Society of Home Inspectors. Y pregúntale a tu Agente de Bienes Raíces sobre la reputación de la compañía de inspección, y también del agente del vendedor, que probablemente seleccionó la compañía.

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Aprende a descifrar el informe de plagas. Marianela buscaba una propiedad para reparar, y sabía que tendría problemas. Pero cuando el vendedor le entregó el informe de plagas, ella dice: “Casi cancelo el contrato: la reparación iba a costar casi la mitad de lo que pagaría por la casa. Entonces eché un vistazo más de cerca. El informe decía cosas como, fibra celulosa cerca de la base: $200 para reparar”. Resultó que eso solo significaba que había una gran pieza de madera apoyada en los cimientos; todo lo que tenía que hacer arrastrar y sacarlo. Así, encontré muchos artículos que no eran tan importantes como parecían”.

Finalmente, no importa qué tan respetable sea el inspector del vendedor, si el informe fue escrito hace varios meses, es demasiado viejo. Pueden surgir nuevos problemas en un día. Y el vendedor ya podría haber intentado reparar algunos de los problemas, para bien o para mal. Una inspección profesional es importante, pero es mejor confiar en la que tu encargarás más tarde.

Tu propia inspección inicial

Desde el primer momento que miras una casa, deberías hacer un balance de su condición física. Si existe la posibilidad de que puedas hacer una oferta, tú necesitas una idea clara de cuánto vale la casa, basada -en parte- en su necesidad de reparación.

Trae contigo la “Lista de inspección de primera visita” que detalla los problemas más fáciles e importantes que buscar. La puedes bajar dándole clic en el siguiente enlace.

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Lista de inspección de primera visita.

Dale clic en este enlace para que puedas ver el formato de Lista de inspección de primera visita.

Esta lista de inspección no te guiará a través de una inspección en profundidad; pero hay muchas cosas que puedes buscar en una visita ordinaria a la propiedad, como líneas de techo hundidas y tuberías con fugas. Tú debes ser cortés y esperar una cita individual para hacer cosas como encender luces y la estufa. Nuevamente, si tienes real interés en el lugar, debes contratar a un Inspector profesional, normalmente después de hacer una oferta.
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¿Tienes ansiedad por hacer tareas de inspección más difíciles? Obtén orientación en:

  • El sitio web de la American Society of Home Inspectors, Home Inspector; luego dale clic en “Homebuyers/Sellers”, luego en “Home Inspection Virtual Tour”. Ahí te divertirás haciendo un recorrido visual de lo que tu inspector finalmente examinará.
  • Colegios comunitarios locales, escuelas para adultos y tiendas de mejoras para el hogar, muchos de los cuales ofrecen clases excelentes y económicas de reparaciones del hogar.
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