Alternativas para comprar propiedades.

Casas estancadas en el mercado.

En todos los mercados, hay algunas casas han estado en venta durante tanto tiempo que los compradores siguen adelante y no les interesa, lo que da la oportunidad que intervengas y ofrezcas un precio más bajo. Las casas son pasadas por alto por una amplia variedad de razones: Tal vez tienen un precio demasiado alto, tienen problemas estructurales o cosméticos, o no son atractivas para la mayoría de los compradores, quizás debido a un mal diseño o una ubicación en una calle muy transitada. Incluso pueden ser “propiedades estigmatizadas”, lo que significa que fueron el sitio de un crimen, suicidio u otra muerte, hay rumores de peligros ambientales, inquietudes o cualquier otra ocurrencia que da escalofríos a los compradores (y reduce el valor de mercado de la casa).

No intento que esas casas suenen atractivas, pero si debes saber que todo se reduce a dos preguntas:

Si la casa era demasiado cara, ¿está el vendedor listo para venderla por lo que realmente vale?
Si la casa tiene otros problemas, ¿es posible vivir con ellos o pueden ser cambiados?

Por ejemplo, yo estaba ayudando a mi hija Marianela a buscar una casa en el siempre competitivo mercado de Hialeah, dos ofertas fueron rechazadas y no se podía localizar nada adecuado a un precio aceptable Entonces entramos en el MLS y buscamos listados etiquetados como “expirados” o “precio reducido”. El punto es visitar las propiedades con precio reducido y ver cuál es el “defecto” original: cosmético o precio o la propiedad en sí misma.

La búsqueda de mi hija condujo a una casa a poca distancia de Miami Dade College, que era la universidad donde ella asistía. ¿El problema? Estaba sobre preciada, olía a humo de cigarrillo y estaba mal decorada, con cortinas rosa pegajoso y alfombras; totalmente reparable, pero difícil que para los compradores vieran más allá. El vendedor había rechazado la única oferta, esperando múltiples ofertas superiores. Cuando mi hija llegó, cuatro meses después, ofreciendo un precio que consideraba los problemas de la casa, el vendedor -por fin- se volvió realista y aceptó.

Tu agente puede ayudarte con búsquedas como las de Marianela y extraer información sobre por qué una casa aún no se ha vendido. también puedes revisar casas “Retiradas”, incluso “Rentadas”. La propiedad puede haber sido retirada porque el vendedor solo estaba muy cansado de estar en el mercado sin una oferta sólida. Se puede preguntar al agente del listado por la historia oculta; algunas veces la propiedad es retirada temporalmente solo por vacaciones. Por cualquier razón, puede estar disponible si hay un requerimiento; o si la propiedad está siendo rentada, puede regresar al mercado en corto plazo.

¿Cómo vendieron esa casa?

Después de un famoso asesinato en una casa, el mercado inmobiliario no es muy favorable:

El condominio de 3.400 pies cuadrados de Nicole Brown Simpson languideció en el mercado por dos años antes de venderse por $200,000 por debajo del precio pedido. Los compradores cambiaron la dirección y remodelaron.
El edificio de apartamento de Jeffrey Dahmer en Milwaukee fue tan estigmatizado por la serie de horribles asesinatos que la tasa de ocupación del vecindario bajó del 80% al 20%. El edificio en sí fue demolido por los desarrolladores.
En 2006, casi diez años después que el cuerpo de JonBenét Ramsey fue encontrado en el sótano de la mansión de su familia en Boulder, Colorado, se puso en el mercado por $1.7 millones, alrededor de $300,000 menos que su valor estimado. Se vendió en solo $650,000 y ha pasado por varios propietarios desde entonces.

Si el problema es grave o el vendedor es extremadamente poco realista, sácalo de tu lista. Pero algunas casas todavía pueden seguir siendo potenciales para un precio asequible. Algunos compradores simplemente no quieren hacer negocios con vendedores que no son realistas acerca del precio; entonces, tu puedes ser la única oferta que el vendedor reciba. Por otro lado, si no te perturba el historial criminal de una casa, algunos estigmas son más rumores que hechos, tal vez el ex ocupante en realidad murió en un hospital, o una inspección descubre la razón lógica para unos ruidos extraños.

Mantente lejos de las casas con laboratorio.

Las sustancias altamente tóxicas utilizadas para fabricar las drogas ilegales conocidas como las metanfetaminas pueden impregnar varias partes de la casa: alfombras, paredes, topes o conductos de aire. Los resultados en la salud no han sido completamente estudiados todavía, pero puede incluir enfermedades respiratorias, migrañas, cáncer y más.

La descontaminación cuesta entre $5,000 y $100,000, dependiendo del tamaño de la casa y otros factores. Si escuchas rumores de que una casa en la que estás interesado solía ser la “casa de drogas” local, pide una inspección por contaminación de metanfetamina (y no confíes en las declaraciones del vendedor).

Casas que no han entrado al mercado, todavía.

Si no has encontrado la casa que buscas, y conoces el vecindario y tipo de casa en que estas seriamente interesado, debes hablar con tu agente de bienes raíces, quien seguramente conoce dueños de propiedades que están en una fase temprana de vender, y que pueden agradecer el ahorrarse el trabajo de preparar el listado de la propiedad.

Normalmente, los agentes de bienes raíces envían muchas cartas, postales o correos electrónicos; entonces, reciben muchas respuestas y conocen el pulso del vecindario, lo que ellos llaman su “área de cultivo (farming area)”.

Casas que regresan al mercado.

Muchas ofertas se cancelan porque no se aprueba el financiamiento al comprador, entonces muchas casas tienen un contrato solo para que el acuerdo fracase; algunos compradores se retiran por otras razones, ya sean personales o relacionadas con la casa. Eso coloca a los vendedores en una posición difícil: han seguido adelante con sus vidas y pueden estar pagando otra hipoteca, y no están interesados en pasar otra ronda de publicidad, etc.

Si mantienes los ojos abiertos para tales propiedades, es posible que puedas obtener una ganga. Nosotros vemos muchos compradores #2 comprar la casa. De hecho, si hay una casa en que estas particularmente interesado y está bajo contrato, dile a tu agente que envíe una oferta ahora mismo; de esa forma, si el contrato original se descarrila, por ejemplo, no se puede cerrar en la fecha acordada porque el comprador necesita tres semanas adicionales para conseguir el financiamiento, el vendedor puede cancelar ese contrato e iniciar otro contigo.

Comprar una casa “inicial” (starter home).

La Lista de sueños de cada comprador comienza siendo ambiciosa; para eso son los sueños. Ahora que has explorado el mercado, puedes decidir si reconsideras tus sueños sobre el tamaño, ubicación, comodidades u otras cosas. Quizás puedas vivir sin una oficina, o los niños pueden compartir una habitación por ahora (en la serie de televisión “Home Improvement”, los niños Taylor lo hacen). O podrías identificar un vecindario que sea tu próximo paso. Fíjate lo que hicieron muchos artistas, que desde la década de 1970 convirtieron SoHo (un vecindario de New York) de un barrio incierto en uno deseable.

Con una casa inicial, arranca tu camino en el mercado inmobiliario, comienzas a construir capital y ahorrar lo suficiente para comprar un lugar más grande o mejor en un futuro no muy lejano. Es una estrategia particularmente sólida si tu puedes esperar aumentos en tus ingresos; por ejemplo, tu o tu pareja pronto se graduarán de la escuela y conseguirán un mejor trabajo. Pero incluso sin ahorrar, la casa aumenta de valor y ese capital puede ayudarte para la casa siguiente.

Sin embargo, se aplican algunas precauciones para comprar una casa inicial:

La transición no es barata. Vas a tener una transición significativa y costos cada vez que te mudes: costos de cierre, comisiones de agentes y gastos de mudanza.
Pequeño no es tan barato como crees. Incluso si la casa parece una caja de fósforos, tienes que pagar una cantidad razonable por la tierra en la que se asienta, especialmente en un lindo vecindario,
Selecciona la hipoteca correcta. Asegúrate que tu hipoteca no tenga multas por pago anticipado. También evita préstamos con puntos, porque es posible que tu no recuperes su costo si te mudas dentro de pocos años.
Planifica una posible caída de valor en los próximos años. Si el valor de tu casa cae, no estarás construyendo mucho “equity” y puedes tener que vender a pérdida. Eso podría dificultarle para comprar una casa más grande o mejor.

No te asustes por la cantidad de precauciones. Muchos compradores de vivienda adoptan esta estrategia de casa inicial. Te permite comenzar a disfrutar los beneficios de ser propietario de una casa de inmediato, aprender el arte de ser propietario de una casa y desarrollar un sentido realista de cuándo y cómo puedes pasar a la siguiente propiedad.

Propiedades estancadas de nueva construcción.

Normalmente, los descuentos ocurren cuando un desarrollador termina una comunidad completa, pero algunas casas permanecen sin vender o los contratos se han cancelado. Mientras tanto, el desarrollador está ansioso por pasar al siguiente proyecto. Tu puedes ver anuncios como “liquidación del constructor”. Pero mantente alejado de liquidaciones donde el desarrollo no se ha terminado y/o el constructor está en bancarrota o dificultades financieras.

Alternativas para comprar propiedades.

Alternativas para comprar propiedades.

Casas estancadas en el mercado.

¿Cómo vendieron esa casa?

Mantente lejos de las casas con laboratorio.

Casas que no han entrado al mercado, todavía.

Casas que regresan al mercado.

Comprar una casa “inicial” (starter home).

Propiedades estancadas de nueva construcción.

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