Comprar una casa en Short Sale.
Nota del autor: “Short Sale” es una frase en inglés, que traducida al español significa “venta corta”. Por razones de familiaridad, en esta publicación vamos a usar la frase en inglés, Short Sale.
En la jerga de bienes raíces, un Short Sale es una casa que se está poniendo a la venta por un precio inferior a la deuda que tiene el propietario en la hipoteca, y donde el propietario no puede o no quiere pagar la diferencia; normalmente, se trata de un propietario con dificultades financieras que está tratando de evitar el Foreclosure. A veces, pero no siempre, el vendedor ya ha dejado de pagar el préstamo. Se podría pensar que esta situación convierte esa casa en una buena oferta, pero tiene algunos riesgos importantes, como se analiza a continuación.
La forma tradicional en que funciona un Short Sale es que el vendedor encuentra un comprador que le gusta la propiedad, luego le presenta la oferta del comprador al prestamista, acompañado de un análisis de propiedades comparables que muestra el valor de mercado estimado de la propiedad. La esperanza es que el prestamista acepte perdonar lo que queda del préstamo y permita que la venta siga adelante, como una forma de deshacerse de una hipoteca que -de todos modos- es muy probable que pueda cobrar por completo. Los prestamistas también pueden acercarse a los dueños que están atrasados en los pagos de su casa, ofreciéndoles alternativas que incluye la aprobación previa de un Short Sale; el prestamista, como parte de este proceso, ordenará un análisis BPO (Broker Price Opinion), que muestra la cantidad en que la casa podría vender.
El hecho que el prestamista del vendedor debe aprobar la venta agrega un gran obstáculo y retrasa considerablemente el proceso. Incluso, aunque tu ofrezcas la cantidad preaprobada del BPO, el prestamista aún puede necesitar investigar ciertas cosas, hacer un papeleo y revisar las finanzas, tratando de equilibrar la cantidad que se perderá en el préstamo, contra la pérdida probable (y el costo y la molestia) si la propiedad llega hasta el Foreclosure. En este punto, los prestamistas revisan que no exista un fraude, por ejemplo, que tu compres una propiedad de tu hermana (a bajo precio, con pérdida para el banco) para venderla con ganancia dos meses después. Tuvimos un caso con un cliente vendedor donde el prestamista no quería aprobar el Short Sale, y era porque hacía algún tiempo, cuando el vendedor tenía una zapatería, el comprador había sido uno de sus empleados; entonces, el prestamista consideraba que eso no era una transacción de libre mercado (arm’s length transaction).
“Corta” no significa “rápida”. Muchos compradores piensan que un Short Sale es como una venta rápida, y esperan cerrar la próxima semana. Esto es contrario a la verdad. Algunos bancos no te regresan las llamadas telefónicas en -literalmente- semanas. En resumen, el Short Sale funciona para los compradores que pueden esperar.
Un Short Sale puede tener un precio atractivo, especialmente en comparación a la deuda del vendedor, pero eso no lo convierte necesariamente en un buen negocio. El vendedor puede haber pagado de más por la propiedad o el mercado puede haber caído significativamente. Y, como explicaremos a continuación, tu como comprador puedes ser responsable de costos significativos adicionales que no se contabilizan en el precio de venta.
Tú también corres el riesgo que el prestamista diga que no, después de haber esperado por varios meses. Esto es muy frecuente cuando el vendedor ha publicado la propiedad por mucho menos de lo que debe, buscan desesperadamente cualquier oferta.
Hacer una oferta en un Short Sale.
Si está interesado en una propiedad en Short Sale, debes tener un Agente de Bienes Raíces que tenga experiencia en la materia. Algunos agentes no le gustan estas transacciones por temor a la incertidumbre del proceso; esto no ocurre con los agentes de Florida New Dream, porque sabemos que hay compradores para quienes los Short Sale pueden ser buen negocio. La clave es tener tiempo para esperar la aprobación y un lugar para vivir mientras tanto. Pase lo que pase, no le avises a tu arrendador, no “cierres” una tasa de interés hipotecario ni compres muebles, hasta que hayas recibido la aprobación del prestamista de los dueños del Short Sale.
Mientras tanto, sigue buscando. A pesar de que el Short Sale puede estar aprobado, si tu encuentras otra casa para comprar, tú puedes retirar tu oferta de la propiedad en Short Sale.
Es muy útil conocer si el propietario tiene más de un préstamo. De ser así, tu necesitarás la aprobación de todos los prestamistas para cerrar la venta; y mientras más prestamistas hay, más difícil es la negociación, porque todos ellos deben ponerse de acuerdo en cómo se repartirán el dinero de la venta.
En este punto, el prestamista tienes varias preocupaciones que no son fáciles de averiguar, y mucho menos solucionar, como la pérdida que se refleja en su balance del trimestre. Tu agente debe hablar con el agente del vendedor sobre qué tipo de trabajo preliminar ya han hecho. Los bancos aprobarán un Short Sale solo si el vendedor tiene problemas financieros. Asegúrate que el vendedor ya contactó al banco y obtuvo confirmación que el banco considerará el Short Sale. A menos que no tengas ninguna prisa particular por comprar una casa, tú no querrás perder el tiempo esperando que un banco responda a una oferta si estás seguro de que -en cualquier caso- será rechazada.
Qué esperar con un Short Sale.
Si después de tener la información anterior, todavía decides que deseas comprar en Short Sale, debes esperar las siguientes diferencias con respecto a una venta regular:
- Debes ser el primero en la fila. Normalmente, los vendedores en Short Sale hablarán con su prestamista con la primera oferta recibida, incluso si es baja; y luego que han comenzado el largo proceso de obtener la aprobación bancaria, no querrán descarrilarse trayendo una oferta diferente; ni tampoco querrán darle ninguna idea al banco de cómo podría venderse la casa por más dinero, en comparación con la oferta ya presentada.
- El vendedor no espera ninguna ganancia con respecto a la venta. Por la naturaleza de la transacción, el vendedor no puede tener ganancia en una venta de una propiedad en Short Sale. Entonces, si tu estás en una situación de múltiples ofertas, y quieres que tu oferta destaque, subir el precio de tu oferta quizás no ayude. Una cosa que puedes hacer es incluir una solicitud de comprar algunas propiedades personales del vendedor, por un precio extra, por ejemplo, tu sugieres comprarle al vendedor los muebles del patio y la parrillera por $3000, entonces el vendedor puede preferir tu oferta.
- Tu estas a la voluntad del vendedor y su agente. Ambos pueden ser competentes o no, y tener la habilidad para avanzar en la transacción o no. En particular, el agente del vendedor tendrá un gran trabajo en términos de papeleo y monitorear el proceso. Tu y tu agente también; necesitarán estar atentos y asegurar que las cosas sucedan a tiempo. Es normal que coexistan periodos de mucho trabajo con periodos de mucha espera.
- Menor comisión pagada por el vendedor a tu agente. El prestamista, que es en última instancia quien paga la comisión del agente inmobiliario, puede negociar con los agentes y, entonces tu agente recibirá un pago menor.
- La propiedad se venderá “como está”. Los prestamistas ofrecen la propiedad en su condición actual, sin reducción por necesidad de reparaciones. Asegúrate de saber en qué estado están las cosas; debes tener una contingencia de inspección en el contrato que te permita tener la propiedad inspeccionada profesionalmente y salirte del acuerdo si no estás satisfecho con los resultados. En resumen, no esperes negociar ninguna de las reparaciones con el banco.
- Tu puedes tener que pagar todos los costos de cierre. En una transacción normal, estos costos normalmente se dividen con el vendedor, pero el banco probablemente se negará a pagar cualquiera de ellos.
- La transacción llevará más tiempo. Tú puedes pasar meses esperando que tu oferta sea aprobada o rechazada por el banco. No esperes que se tome un interés particular en tu oferta; es posible que el banco esté actuando solo como un intermediario, recaudando los pagos en nombre del inversionista secundario a quien se había vendido la hipoteca del dueño. Asegúrate que tu oferta termina en algún momento realista en el futuro. ¿Cómo puedes elegir el día del cierre de tu oferta bajo estas circunstancias? Mas de tres meses es la regla, pero tú puedes necesitar extenderla varias veces; además, tienes que informar al prestamista de estas extensiones, porque si no está enterado puede cerrar el caso del Short Sale porque se ha terminado el plazo del cierre.
- Sorpresas infelices de última hora. Cuando el prestamista finalmente aprueba la oferta y le envía al vendedor la documentación para cerrar la transacción, no es raro que el vendedor descubra que el prestamista ha incluya un texto que dice que incluso después de liberar la hipoteca, el prestamista puede ir contra el vendedor por la diferencia en lo que se debe; lo cual, anula el propósito del vendedor en el Short Sale y puede hacer que la transacción se cancele. De hecho, los vendedores pueden pedir una contingencia que les permita cancelar la transacción si el prestamista no los libera de responsabilidad por la diferencia de la deuda.
Como puedes ver, los Short Sales implican un trabajo extra y una molestia. A menos que intentes comprar una propiedad con un gran descuento, incluso después de sumar los costos de reparaciones y costos de cierre, y tu tienes tiempo suficiente para esperar a que el banco responda a tu oferta, muy probablemente será mejor comprar una casa que no esté condicionada a una forma inusual de aprobación bancaria.
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