Comprar una casa en Foreclosure.
Nota del autor: “Foreclosure” es una palabra en inglés, que traducida al español significa “ejecución judicial de hipoteca”. Por razones de familiaridad, en esta publicación vamos a usar la palabra en inglés, Foreclosure.
Antes de considerar avanzar por esta ruta, es importante entender que el Foreclosure es un proceso más variado y complejo de lo que parece. Los Foreclosures ocurren en todos los precios, desde el extremo más alto de casas al más bajo. Normalmente, los prestamistas no ejecutan la hipoteca inmediatamente, sino que -primero- les dan a los prestatarios un período de gracia. Cuando un prestamista se mueve hacia el Foreclosure, crea oportunidades para nuevos compradores en tres etapas del proceso:
- Pre-Foreclosure.
- En una venta pública o subasta y.
- Comprando directamente del banco (llamado real-estate-owned, REO)
Condados de Florida donde ocurren la mayoría de los foreclosures.
Florida tenía tres condados en la lista de los 50 principales de www.attomdata.com para aquellos que probablemente verán más foreclosures en 2022 y más allá. Esos incluyen:
- Bay County (Panama City).
- Flagler County (Palm Coast).
- Lake County (outside Orlando).
La principal ventaja de comprar en Foreclosure es el precio; digamos que es probable que obtengas algún tipo de descuento sin importar en qué etapa compres. Las principales desventajas de comprar propiedades en Foreclosure son:
- Riesgos. Tú debes renunciar a algunas de las protecciones disponibles en una transacción típica; por ejemplo, si estás comprando en subasta, quizás no puedas ver (mucho menos inspeccionar) la propiedad antes de comprar, y tienes que aceptarla «como está» y no tener seguro de título.
- Garantías al ejecutado. Existen leyes que impiden que los bancos, inmediatamente después de un aviso de incumplimiento, puedan quitarle las propiedades a los propietarios que pagan con retraso. Para los compradores eso significa plazos, demoras, reglas judiciales e incertidumbre; especialmente por el derecho que permite al propietario «redimir» o volver a comprar la propiedad dentro de un período de diez días después de que se vendió en Foreclosure. Por supuesto, tu dinero será reembolsado si eso sucede; pero la pregunta es: ¿Realmente quieres estar en ese limbo, sin seguridad si alguna vez podrás ocupar la casa?
- Competencia con inversionistas experimentados. Si hay buenas ofertas, puedes apostar que muchos inversores inmobiliarios competirán contigo.
- Reparaciones necesarias no reveladas, gravámenes fiscales u otros problemas con la propiedad. Con seguridad, los propietarios estuvieron estresados financieramente por un tiempo. Es posible que hayan abandonado el mantenimiento, dejado de pagar los impuestos, o usaron la casa como garantía para otras deudas.
- Falta de apalancamiento. Comprar en una subasta no es como comprarle a una linda pareja que ha vivido en la casa durante 40 años; te vas a enfrentar con el mundo de las corporaciones y grandes negocios, y no precisamente en igualdad de condiciones.
- Los estragos del tiempo. Cuando una casa se queda vacía por un tiempo -como normalmente ocurre en un Foreclosure-, se deteriora. En nuestra experiencia, casi la mitad de las casas embargadas que vemos aquí en Miami-Dade, Broward y Palm Beach tienen daños por agua y moho, como resultado inevitable de las condiciones cálidas, mojadas y húmedas de la Florida; también nos hemos encontrado con bichos, invasores, traficantes de drogas, insectos, arañas, olor a gas doméstico, grifos podridos que gotean, electrodomésticos robados y otros daños causados por robos.
En la mayoría de los casos, cuando tú calculas las reparaciones de una casa en Foreclosure, resulta que es mejor negocio comprar una casa que queda a media cuadra, que es una venta regular y cuyo dueño le ha hecho el mantenimiento adecuado.
Las ventas en Preforeclosure o del período de redención son territorio especialmente peligroso a menos que tenga un agente de bienes raices experto. E incluso si solo quieres ver las ejecuciones hipotecarias que ya son propiedad del banco, busca un agente que se especialice en ellas; la mayoría no las maneja en absoluto, mientras que algunos van tan lejos como para organizar recorridos en autobús por las ejecuciones hipotecarias locales. Una buena fuente es www.reonetwork.com.
Si ya tienes un agente de bienes raíces, explíquele lo que quieres hacer para que lo ayude a navegar por esta área algo delicada.
¡Háganse a un lado, inversores! Los compradores regulares que planean vivir en las casas obtienen un «first lock» en algunas ejecuciones hipotecarias propiedad del gobierno. Los inversores deben esperar antes de presentar una oferta: 20 días para las propiedades de la FHA y 30 días para las viviendas de HUD.
Comprar una casa en Preforeclosure.
Cuando una casa está en preforeclosure, los propietarios que se han atrasado en sus pagos han recibido un aviso de incumplimiento de su prestamista, o el prestamista ha presentado una demanda para iniciar un procedimiento de foreclosure. El prestamista generalmente le dará al propietario un período de tiempo para vender la casa por lo suficiente para pagar el préstamo, ponerse al día con todos los pagos y cargos atrasados de la hipoteca, o llegar a algún otro acuerdo (como como modificación de préstamo o Short Sale).
Las listas de Preforeclosure están disponibles públicamente incluso si el propietario no ha puesto la propiedad a la venta. Los servicios en línea como www.Foreclosures.com o www.RealtyTrac.com recopilan esta información de los registros públicos y los miembros pagan una tarifa mensual para obtener la información.
Algunos compradores de vivienda o inversionistas agresivos usan esta información para encontrar viviendas en Preforeclosure y luego se acercan a los propietarios morosos para hacer una oferta. Por supuesto, estarán interesados principalmente en propiedades que valen más de lo que deben los propietarios de viviendas, de modo que puedan ofrecer menos del valor de mercado y aún así ayudar a los propietarios a salir de la hipoteca. (Si el vendedor debe más de lo que vale la propiedad y no puede compensar la diferencia o negociar un acuerdo con el prestamista, la única alternativa antes del Foreclosure es un Short Sale.
Algunos propietarios apreciarán esto, otros lo cuestionaran. Algunos pueden sentir que estás dando vueltas como un depredador. Otros pueden estar agradecidos de que los estés ayudando a salir de una situación difícil. De cualquier manera, es una apuesta, y cuanto menos experiencia tenga, más probabilidades tendrá de cometer errores.
Si tu encuentras un dueño de casa listo para vender, podrías negociar como lo harías con cualquier otra transacción (aunque definitivamente querrá obtener la ayuda de agente de bienes raices). Pero probablemente estarías muy presionado por el tiempo. Dependiendo del estado en el que se encuentre, el propietario podría tener tan solo unas pocas semanas desde el momento en que el prestamista presenta un «Aviso de incumplimiento» para ponerse al día con la hipoteca (lo que significa que tendrá que cerrar la transaccion para entonces), o el prestamista pondrá la casa en subasta. Una vez que se lleva a cabo la subasta, la casa se considera “ejecutada».
Comprar un Foreclosure en venta pública o subasta.
Cuando compras en Foreclosure, no estás trabajando directamente con el propietario; pero eso no significa que el propietario no esté involucrado. Si un propietario terco o inquilino no se ha mudado, es probable que debas iniciar una acción de desalojo o cambiar «efectivo por llaves», es decir, darle algo de dinero para que desaloje la casa, para evitar las molestias y los gastos de un desalojo judicial.
Comprar una casa propiedad del banco
Si nadie compra la propiedad en la subasta del Foreclosure, el banco la comprará (como un «REO») y normalmente tratará de venderlo con la ayuda de un Agente de Bienes Raíces. Puedes encontrar estas ofertas revisando los listados estándar del MLS.
En este punto, el banco debe estar dispuesto a vender la casa por menos de la deuda del vendedor, pero tratando de acercarse lo más posible al valor de mercado. Además, los bancos-vendedores son mucho menos motivados o dispuestos a comprometerse emocionalmente. En una transacción normal de una casa, el vendedor quiere vender tanto como el comprador quiere comprar; pero los bancos están llenos de transacciones de propiedades, de modo que ninguna tiene un lugar destacado como prioridad.
Comprar una casa propiedad del banco.
Pipo y Mima estaban pensando comprar una casa en Fort Lauderdale, «Cuando una ola de propiedades de bancos inundó el mercado a precios bajos. Nosotros pensamos que finalmente podríamos comprar», dice Mima. «Pero fue una batalla cuesta arriba y tomó varios meses». Ellos ofertaron por tres casas antes de llegar a un acuerdo firme, ofreciendo un poco por encima del precio de venta para evitar ser superados. Pero entonces la tasación de la casa vino por debajo del precio que habían ofrecido. «Pensamos que el contrato se perdería, pero el banco estaba tan ansioso por deshacerse del lugar, y como teníamos un trato sobre la mesa, ellos bajaron el precio. Funcionó muy bien para nosotros, y luego tuvimos suficiente efectivo para hacer algunos de los trabajos principales de reparación que necesitaba la casa, como pintar las paredes dañadas y restaurar el piso de madera».
Además, los bancos suelen vender propiedades «AS IS». En esta etapa, al menos tendrás el beneficio de una contingencia de contingencia. Eso significa que si bien no puedes esperar que el banco haga nada con respecto a las reparaciones necesarias, al menos podrás hacer que la propiedad sea inspeccionada por un profesional y retirarse de la transaccion si no te gusta lo que ves.
Si encuentras un buen negocio en una casa propiedad de un banco, es probable que no sea el único. No es inaudito que las propiedades bancarias a buen precio obtengan de 10 a 20 ofertas. Tu agente de bienes raíces te mostrara este tipo de detalles en las propiedades que te interesan. Para que su oferta se destaque, es posible que debas pagar más que otros postores.
En este punto, tu deberías estar preaprobado para un préstamo, y puede ayudar si tu carta de preaprobación la emite el mismo prestamista vendedor; ellos confiarán en su propia evaluación financiera mejor que en la de cualquier otra persona.
Para obtener información sobre Foreclosure, consulte los siguientes sitios:
- www.propertyshark.com (deberá registrarse para obtener cierta información).
- www.foreclosure.com.
- www.realtytrac.com (incluye estadísticas estado por estado).
www.hud.gov/homesforsale (para listados de casas embargadas por el gobierno federal después de que los propietarios no pagaran sus préstamos FHA o VA).
Casas vendidas por impuestos.
Los vendedores regulares también hacen subastas.
Algunos vendedores regulares de casas pueden decidir venderla en subasta, ya sea en vivo o en línea. Esto NO es Foreclosure, son una forma más rápida y rentable de vender. Las subastas en vivo generalmente son manejadas por profesionales que permiten a los potenciales compradores visitar la casa y contratar un inspector antes de hacer una oferta. El comprador paga una prima a la compañía de subasta, entre 7% al 10% del precio de la casa.
Las subastas en línea generalmente se manejan en sitios como Auction y Ebay.com, y los procedimientos varían según los vendedores. Hay muchas historias de errores cometidos por compradores ingenuos que compraron casas sin haberlas visto. En resumen, puedes obtener una buena oferta en este tipo subasta, pero hay costos iniciales altos y riesgos.
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