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En Florida, la obligación de divulgar defectos de la propiedad ha sido extendida al bróker y demás agentes del vendedor (F.S. § 475.278(2)(b)). Esto sirve para controlar los instintos del vendedor de ocultar problemas con la casa y refuerza la obligación profesional y ética del agente de tratar de manera justa con los compradores.
Divulgación de defectos
Al igual que tú, el agente del listado no estará obligado a realizar una inspección en profundidad de la propiedad; o sea, no irá más allá de lo visible en el curso de su preparación para la venta. También al igual que tú, el agente de listado debe enumerar solo los defectos materiales o importantes que afectarían el valor o la conveniencia de la casa.
Sin embargo, durante el transcurso de la transacción, un buen agente de bienes raíces puede descubrir datos sobre tu casa que tu habías olvidado. Quizás el agente nota una pendiente extraña en el piso durante un recorrido, algo que tu no revelaste porque te habías acostumbrado y dejaste de darte cuenta. El agente se da cuenta de que eso podría indicar problemas con la cimentación y, por lo tanto, debe informar al comprador el asunto por escrito.
Los agentes experimentados también saben que la franqueza sobre lo que observan en la casa mejora tanto su reputación profesional como la confianza de los demás agentes y compradores en la venta. Por lo tanto, es posible que tu agente mencione algunos elementos pequeños que quizás tu no consideres importante, como un pequeño inconveniente en la alfombra.
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Nosotros consideramos que la tarea de preparar un paquete de divulgación limpio y completo en nombre del vendedor es clave para que el proceso de ventas sea rápido y sin problemas. Particularmente en un mercado caliente, el propósito del informe de divulgación es inspirar confianza a los compradores sobre lo que les espera en caso de que su contrato sea aceptado. Si el paquete de divulgación se compila con cuidado y atención a los detalles, los compradores no estarán indebidamente preocupados al preparar su oferta o tener o experimentar sorpresas después de mudarse. Tú debes permitir a los compradores dar lo mejor de sí mismos y presentar una oferta limpia y competitiva de manera rápida y decisiva, sabiendo que la propiedad vale al menos el precio del listado, y posiblemente más.

La entrega del formulario a posibles compradores

El momento de entregar el formulario de divulgación a los posibles compradores depende de la costumbre local. En Florida, las divulgaciones deben estar disponibles para cualquier persona que esté considerando la compra. En la mayoría de los casos, el vendedor puede esperar hasta que el comprador tenga un contrato, es decir, tu hayas aceptado formalmente la oferta del comprador y estás avanzando hacia el cierre.
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Asegúrate de que el comprador firme un recibo de tus divulgaciones, firmando y fechando el formulario.
Tus obligaciones de divulgación no terminan después de entregar el formato. ¿Qué sucede si surge un nuevo problema en tu propiedad entre el momento en que entregas el formulario de divulgación al comprador y la fecha de cierre? Por ejemplo, quizás la humedad comience a filtrarse por el techo o el piso del sótano por primera vez. La ley de Florida requiere que se informe al comprador sobre el nuevo problema, ya sea actualizando o modificando la divulgación anterior.

Responsabilidad legal por desobediencia a la obligación de divulgación.

Si infringes la ley de divulgación al tergiversar o no divulgar la información requerida, ya sea intencional o por descuido, y el comprador lo descubre después de mudarse, es posible que tenga problemas legales. El comprador puede demandarte por falta de divulgación, fraude o tergiversación (intencional o negligente).
Un comprador que tenga éxito en una demanda de ese tipo puede recibir una indemnización monetaria sustancial. En un caso que conocimos, los vendedores fueron considerados responsables por el triple de la cantidad de daño infligido al comprador, más las costas judiciales y los honorarios razonables de abogados.

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En casos inusuales, las cortes pueden anular el contrato y devolver toda la propiedad a ti y el dinero al comprador, como si la compra nunca hubiera ocurrido.

Otras leyes Federales y de Florida de divulgación.

A) La declaración de advertencia de plomo real comienza con “Todo comprador de cualquier interés en bienes inmuebles residenciales en los que se construyó una vivienda residencial antes de 1978 …”. Esto se encuentra tanto en la cláusula 10(f), así como el Anexo P. LEAD-BASED PAINT DISCLOSURE (Pre-1978 Housing) del “AS IS” Residential Contract For Sale And Purchase.
B) El segundo elemento es la declaración del vendedor que hace la divulgación de cualquier peligro conocido de pintura a base de plomo, así como cualquier registro disponible al respecto.
C) El tercer elemento es la afirmación de los compradores de haber recibido la información de los vendedores anterior, así como una copia del Panfleto de peligros de pintura a base de plomo.
D) El cuarto elemento es el reconocimiento de los compradores de que ellos pueden realizar una inspección, o la renuncia de los compradores a la capacidad de hacerlo.
E) El quinto elemento es un reconocimiento por parte del agente del vendedor, de que ha informado a los vendedores de su obligación de cumplir con la Ley.
F) El sexto y último elemento es la firma de los vendedores, compradores y agentes que certifican que la información anterior es verdadera y exacta a su leal saber y entender.
Si no cumples con estos requisitos, el comprador puede demandarte por el triple de la cantidad de daños realmente sufridos. Para obtener más información sobre los peligros, la prevención y las divulgaciones del plomo, y para descargar el folleto requerido, dale clic en este enlace: Epa; luego le das clic en este enlace “Real estate disclosure information for renters or buyers” para obtener el panfleto.
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