Comprar una casa en Short Sale.
Nota del autor: “Reverse Mortgage” es una frase en inglés, que traducida al español significa “hipoteca invertida”. Por razones de familiaridad, en esta publicación vamos a usar la frase en inglés, Reverse Mortgage.
Hay un aumento de interés en las reverse mortgages, especialmente entre los adultos mayores con ingresos fijos que enfrentan la inflación. Pueden ser una buena opción, pero también una mala.
Si miras televisión, probablemente habrá visto voces conocidas, como la del actor Tom Selleck, promocionando las reverse mortgages como una herramienta valiosa para cualquier persona jubilada. Este producto financiero permite a los propietarios de 62 años o más convertir el capital inmobiliario en efectivo para gastar. Si bien aún deberás dinero cuando te mudes o fallezcas, no tendrás un pago mensual hasta entonces.
Piensa en esto como un adelanto de la eventual venta de tu casa. El prestamista te adelantará el efectivo, ya sea por adelantado o repartido en el tiempo. Luego, cuando finalmente te mudes o fallezcas, las ganancias de la venta de tu casa se utilizarán para pagar el monto que pediste prestado, más intereses.
El programa de Reverse Mortgage para Compra (Reverse Mortgage for Purchase) está ganando popularidad rápidamente. Este programa permite a las personas mayores comprar una casa mediante una reverse mortgage y vivir sin pagos de hipoteca. Para calificar, los prestatarios simplemente deben tener 62 años o más, comprar o vivir en una casa que sea su residencia principal y tener la “inversión requerida”.
El prestatario seguirá siendo el propietario de la vivienda y siempre conservará el título. Además, no habrá un pago hipotecario mensual, pero el prestatario aún deberá pagar impuestos a la propiedad, seguro de vivienda, tarifas de HOA, mantenimiento básico y pagos de servicios públicos.
Como te mencioné anteriormente, el prestatario deberá tener su “inversión requerida” o pago inicial. Este monto se determina mediante un cálculo establecido por HUD basado en: el menor entre el precio de venta o el valor de tasación, la edad del prestatario más joven y la tasa de interés esperada actual.
A diferencia de una hipoteca tradicional en la que el préstamo alcanza una “fecha de vencimiento”, las reverse mortgages tienen un “evento de vencimiento” que hace que el préstamo sea vencido y pagadero. Estos “eventos” incluyen: el fallecimiento del último prestatario restante, el propietario que vende la casa, el último prestatario restante que abandona la casa durante 12 meses consecutivos o el propietario que incumple los impuestos a la propiedad, las tarifas de la asociación de propietarios o el seguro.
Conclusiones Clave.
- Si eres propietario de una vivienda con 62 años o más, una reverse mortgage puede ayudarle a obtener ingresos libres de impuestos en función del valor líquido de tu vivienda.
- Una reverse mortgage podría brindarte más flexibilidad en la jubilación y permitirte permanecer en tu casa. Si bien no tendrás un pago mensual, deberás mantenerte al día con las primas del seguro de propiedad, los impuestos a la propiedad y los gastos de mantenimiento de la vivienda o correrás el riesgo de perder tu casa.
- Una reverse mortgage no es «dinero gratis». Es fundamental comprender a fondo los pros y los contras antes de utilizar este producto.
- No tienes que moverte; una reverse mortgage te permite envejecer en el lugar.
- No tienes que pagar impuestos sobre el pago de la reverse mortgage. Sin embargo, las normas fiscales pueden ser complicadas, así que consulta a un profesional de impuestos para que te asesore antes de comprometerte con una reverse mortgage.
- Estás protegido si el saldo excede el valor de tu vivienda. El resultado es que un prestamista hipotecario no puede tener reclamos contra tus otros activos o herederos en este escenario.
Suponiendo que una reverse mortgage finaliza debido a la muerte del propietario, los herederos tienen opciones:
- Vender la casa y pagar la deuda
- Conservar la casa y refinanciar
- Dar el título de la casa al prestamista
Desventajas de la reverse mortgage.
- Las reverse mortgages tienen costos que incluyen honorarios del prestamista, cargos de seguro de la FHA y costos de cierre.
- No puedes deducir los intereses de tus impuestos hasta que canceles el préstamo.
- Sin darse cuenta, podrías violar otros requisitos del programa, como los programas Medicaid y Medicaid and Supplemental Security Income (SSI). Esto podría afectar tu elegibilidad para estos beneficios.
- Tu casa aún puede ser embargada si no pagas los impuestos a la propiedad, el seguro y los fees de la Asociación de Propietarios.
¿Es un reverse mortgage una mala idea?
Una pareja mayor tiene «equity» en la vivienda y quiere usar parte de ese dinero para aumentar sus ingresos fijos afectados por la inflación. Una hipoteca inversa parece ideal, pero ¿lo es?
Entonces viene la pregunta: Mi esposa y yo somos dueños de nuestra casa y pagamos fielmente nuestra hipoteca y otras facturas. Nos jubilamos hace unos años y vivimos con un ingreso fijo. Con el aumento del precio de todo, nos preocupamos por cómo llegar a fin de mes y estamos considerando una hipoteca inversa después de ver un comercial de televisión. ¿Es una mala idea?
Esta es la respuesta: La razón por la que existen muchos tipos diferentes de hipotecas es similar a la razón por la que un mecánico necesita una caja de herramientas completa para reparar su automóvil: no todos los problemas se pueden resolver con la misma herramienta. Las reverse mortgage, o cualquier otro tipo, no son intrínsecamente buenas ni malas; lo que importa es utilizar la mejor herramienta financiera para su situación.
En una reverse mortgage típica, un propietario de 62 años o más puede recibir fondos para liquidar su hipoteca actual y complementar su jubilación. No es necesario reembolsar el préstamo mientras el prestatario o su cónyuge vivan en la casa.
Una vez que los prestatarios ya no residen en la casa, ya sea por mudarse o fallecer, el préstamo debe pagarse en su totalidad o enfrentar una ejecución hipotecaria (foreclosure).
Los ingresos del préstamo no están sujetos a impuestos y generalmente no afectan sus beneficios del Seguro Social y Medicare.
Las reverse mortgages son “non-recourse (sin recurso)”, lo que significa que el prestamista sólo puede recuperar la casa como pago y no puede reclamarle la deficiencia a usted ni a su patrimonio testamentario. Esto significa que ya no tendrá que realizar un pago hipotecario mensual y podrá vivir en su casa todo el tiempo que desee.
Por supuesto, aún deberá pagar los impuestos a la propiedad y el seguro contra riesgos.
Si bien las reverse mortgages tienen ventajas, no son para todos porque los costos iniciales son altos y los intereses consumen el valor líquido de la vivienda.
Si solo planea permanecer en su casa por un corto tiempo o quiere dejarla a sus hijos, una una reverse mortgage puede no ser la mejor opción.
Independientemente del tipo de préstamo que decida, revise cuidadosamente la documentación antes de firmar y haga preguntas hasta obtener respuestas que tengan sentido para usted.
Las reverse mortgages pueden ser una herramienta financiera útil cuando se utilizan en el momento y escenario adecuados. Sin embargo, cuando se usan incorrectamente, pueden significar poner en riesgo tu casa, ciertos beneficios gubernamentales y la herencia que dejas a sus seres queridos. También pueden exacerbar las dificultades financieras de algunos propietarios.
Si estás considerando una reverse mortgage, evalúa cuidadosamente los pros y los contras y consulta a un contador y tu agente de bienes raíces.
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Excelente los consejos del Reverse Morgue son de mucha utilidad, gracias
Hola Jorge, muchas gracias por tu comentario. A tu orden en todos estos temas de real estate. Avísanos si tienes algún tema particular para desarrollar en este blog.