vender tu casa

¿Interesado en Vender tu Casa?

Excelente, nosotros te podemos ayudar a vender más rápido y tu casa. En todos estos años hemos ayudado a dueños de propiedades a vender su casa sin complicaciones y ganar mucho más dinero por ella. Pide ayuda aqui.
Aunque hayas encontrado un comprador dispuesto a comprar tu casa por un precio que ustedes han acordado, incluso si se produce una guerra de ofertas que resultó en un precio muy atractivo para ti, ese no siempre es el fin de la discusión. Excepto, en casos donde el comprador paga todo en efectivo por tu casa, el prestamista hipotecario del comprador requerirá que la propiedad sea tasada.
Remover las contingencias en el contrato de venta
Eso significa que un profesional, seleccionado por el prestamista, vendrá a tu casa y examinará la casa y sus alrededores, luego le dará un valor en dólares. Si la tasación es más baja que el precio del contrato, el banco no prestará más que el valor tasado, y eso podría acabar con tu contrato.
En el pasado, las tasaciones eran un simple trámite que los prestamistas realizaban sólo para asegurarse de que los compradores no compraban algo absolutamente ridículo; debido a la rápida apreciación de la vivienda, los tasadores tendían a firmar cualquier precio que el comprador ofreciera. Hoy no; los prestamistas siguen traumatizados después de haber perdido mucho dinero debido a que los propietarios incumplieron sus pagos y tuvieron que quedarse con propiedades que valían menos que las hipotecas. Entonces, el prestamista debe asegurarse de que puede, en caso de ejecución hipotecaria, vender la propiedad al menos por la cantidad que está prestando al comprador.
Otro punto para considerar es que, los mercados calientes, los precios suelen subir rápidamente; pero si ninguna propiedad en tu vecindario inmediato se ha vendido recientemente, un tasador tendrá que revisar hacia atrás muchos años para encontrar ventas comparables, ventas que probablemente serán inferiores a tu oferta actual.
Tú no puedes influir en el juicio del tasador sobre el valor de tu casa, solo asegúrate de que la casa se vea bien y que hayas resuelto cualquier problema obvio de reparación o seguridad antes de que el tasador venga. Una cosa que puedes hacer es asegurarte de que el tasador tenga toda la información necesaria para establecer un valor apropiado para tu casa.
Los agentes de listado pueden reunirse con el tasador con un análisis comparativo de mercado en la mano; algunos tasadores estarán más abiertos a esto que otros; no estás interfiriendo con el proceso; es solo una forma de intentar educarlos en el mercado local. Además, algunos de ellos realizan las llamadas evaluaciones “drive-by”, que tienden a ser superficiales. El agente también puede preguntar si un tasador está familiarizado con el área; por ejemplo, si se descubre que el tasador viene de Pensacola a establecer el valor de un condominio en Miami, hay que hacer lo posible para entregarle la información de mercado adecuada.
¿Qué deben hacer tú y el comprador si la tasación es baja? El comprador puede estar en desacuerdo con el resultado y estar dispuesto a mostrarle al prestamista la tasación que tú hiciste antes o encargar una nueva o; el comprador puede aportar dinero extra para aumentar el pago inicial y reducir el monto del préstamo. Si esas estrategias no funcionan, el comprador puede buscar un préstamo en otra parte.
Si ninguno de los pasos anteriores tiene éxito, tendrás que decidir si aceptas un precio más bajo por la casa, muy posiblemente el valor de la tasación que es el máximo que el prestamista le permitirá pagar al comprador. Ese puede ser el máximo que el comprador también estará dispuesto a pagar después de escuchar la opinión de un profesional sobre lo que realmente vale tu casa; sumado a que el comprador puede pensar que es muy probable que tu continúes el trato con él (bajando el precio), antes de volver a poner la casa en el mercado.

Remover la contingencia del financiamiento.

Un comprador con problemas para obtener un préstamo puede pedirte una extensión de tiempo para la contingencia financiera; asumiendo que aún deseas que el trato continúe, es probable que aceptes, pero solo después de investigar a fondo si el comprador obtendrá con éxito un préstamo de ese prestamista en particular. Puede ser que el comprador no esté trabajando lo suficiente para reunir los documentos necesarios, o que el prestamista esté agregando requerimientos adicionales o no respete la fecha de cierre.
Un problema que no es culpa del comprador sería, por ejemplo, que el prestamista no se conforme con las copias de las declaraciones de impuestos del comprador, requiere al IRS las transcripciones, y el IRS se demore en enviarlas.
En cualquier caso, la decisión dependerá de ti sobre otorgar una prórroga. Si deseas terminar las negociaciones con este comprador y volver a poner tu casa en el mercado, puedes negar la extensión y esperar la fecha de cierre, entonces ya no estarás atado a un contrato.

Remover la contingencia de inspección.

Otra contingencia para superar es la inspección. Tu propia inspección anticipada habrá destacado problemas importantes que no se pueden solucionar (como el moho generalizado) o los que reducen significativamente el valor de la propiedad (como problemas con las fundaciones o el techo, o remodelaciones que no cumplen los códigos); entonces tú fijaste un precio de venta acorde a estas circunstancias. Pero incluso si tu casa está libre de defectos importantes, está garantizado que tendrá algunos defectos.
Todas las casas tienen problemas que los referimos como el “precio de la propiedad”: baldosas sueltas, pintura vieja, etc. Y el inspector del comprador no estaría haciendo bien su trabajo sin anotar todo en el informe, desde una cubierta faltante en un tomacorriente hasta una grieta en los cimientos.
El informe de inspección no es una lista de reparaciones. Algunos compradores tienen la idea que los vendedores deben reparar todos los defectos descritos en el informe de inspección, incluso las cosas cosméticas menores. Eso no es cierto, aunque ciertamente son temas de negociación, como se describe a continuación.
Con seguridad, tu contrato le dará al comprador una cierta cantidad de días (digamos, 10) dentro de los cuales “aprueba” o “desaprueba” el informe de inspección. No importa cuán graves sean los problemas, porque a los compradores teóricamente solo se les permite cancelar por defectos “materiales”; entonces discutir si los defectos son realmente “materiales” causará un retraso mayor. Es probable que tu opción más realista sea simplemente cancelar el trato y encontrar un nuevo comprador. Ciertamente, puedes luchar para quedarte con el dinero del depósito en garantía, pero esto también podría ser un esfuerzo infructuoso: el agente de fideicomiso o de cierre no intervendrá para decidir quién tiene la razón; entonces entran en escena los abogados (y sus honorarios), que rápidamente reducen la cantidad en juego. En resumen, el comprador ahora tiene la oportunidad de cancelar el contrato.
Sin embargo, la mayoría de los compradores no cancelan. Lo más probable es que el comprador negocia las reparaciones necesarias. La capacidad de negociación depende del mercado. En un mercado caliente, el comprador dejara pasar muchas o la mayoría de las reparaciones menores; pero si la inspección revela un problema importante, como una fundación que necesita $50,000 de trabajo, un comprador pedirá la reparación o devolución de dinero. A esto se suma, que el comprador sabe ahora que tendrá que revelar este defecto recién descubierto a todos los compradores potenciales posteriores, reduciendo así el valor de la casa que está comprando. Puedes intentar mantenerte firme, pero deberás tomar una decisión estratégica sobre cuánto quiere arriesgar a que el comprador cancele el contrato.
Cancelar el contrato con un comprador de vivienda reacio. Según Samuel, “La venta de mi casa parecía ir sin problemas hasta las inspecciones. Los compradores hicieron un escándalo y exigieron reparación por todo. Finalmente, me sentí frustrado, me negué a hacer grandes concesiones y el trato terminó. Más tarde, descubrimos que marido y mujer no estaban de acuerdo sobre si realmente querían la casa. El marido era quien causaba todos los problemas. Me alegro de no haber alargado las cosas más, porque mirando hacia atrás, estaba claro que ellos nunca iban a cerrar la compra”.
Si el mercado permanece frío en tu área, o el comprador es simplemente una persona difícil, es posible que el comprador regatee cada pequeña reparación. Si aceptas compensar al comprador por algunos de los defectos que aparecieron en el informe de inspección, puedes arreglarlo de una de las siguientes maneras:
Comprenda y supervisa las reparaciones cuidadosamente. Según Mario, “La oferta de los compradores dependía de que hiciéramos algunos trabajos de reparación en las rejillas de ventilación. Contratamos a alguien que no hizo el trabajo correctamente, lo cual no supimos hasta la inspección final de los compradores, dos días antes del cierre. Para evitar que el trato fracasara, acreditamos a los compradores varios miles de dólares. Si hubiéramos contratado a un contratista más competente, podríamos habernos ahorrado mucha ansiedad de último momento y probablemente haber gastado menos en general”.

Remover la contingencia del título.

Si se descubren defectos en el título de tu casa en este punto, tendrás que lidiar con ellas rápidamente, lo que a veces puede significar disponer de efectivo inmediato. Por ejemplo, si hay un gravamen sobre tu casa por manutención infantil impaga, no se eliminará hasta que pagues esa manutención infantil. Si tu cerca trasera está invadiendo la propiedad del vecino, es posible que debas moverla.

El recorrido final del comprador (final walkthrough).

Otra contingencia que probablemente esté en tu contrato es el recorrido final. Esto permite al comprador y su agente, como uno de los últimos pasos durante los días u horas previas al cierre, visitar tu casa y asegurarse de que la has dejado en las condiciones físicas prometidas. Necesitarás haberte mudado fuera de la casa por completo (a menos que exista un acuerdo en contrario), hiciste las reparaciones negociadas, dejaste todos los accesorios y otras propiedades acordadas y el lugar está limpio.
Si no cumples con alguna de tus responsabilidades, el comprador puede usar esto como una excusa para retrasar el cierre, presentar nuevas reparaciones o reducción del precio, quizás obteniendo un crédito de última hora en depósito para asegurarse de que tú te encargues de los asuntos, o incluso cancelar la venta. A esta altura, el comprador probablemente ya tiene lista la compañía de mudanzas y tampoco quiere retraso, pero debes hacer todo lo posible para evitar fuentes de conflicto.
Muchos vendedores fallan en el trabajo cuando se trata de la limpieza final. Es posible que tu mismo estés empacando y mudándote a una nueva casa, y es fácil olvidar algunas cajas o un montón de basura, así que resuelve antes que el comprador haga un problema con esto. Tome nota con cuidado de la fecha final de recorrido y haz planes para tener tu casa vacía y limpia antes de esa hora.
Has tu propio recorrido final antes que el comprador, busca cualquier problema de reparación que anteriormente estuviera oculto por tus muebles. Si, por ejemplo, algo de pintura o yeso que falta se escondió detrás de un estante, o fue creado por tu equipo de mudanzas, haz un retoque rápido. Si no ha estado viviendo en la casa, asegúrate de que no haya ocurrido ningún daño nuevo mientras estuviste fuera, como fugas o vandalismo. Estos también son tu responsabilidad de arreglarlos antes del cierre.
Si va a estar demasiado agotado para una limpieza profunda, haz arreglos para que llegue un servicio de limpieza. Se espera que al menos dejes el lugar “limpio”, o sea, no necesariamente restregado o pulido que brille, sino vacío y limpio de suciedad o polvo.

Manejo de daños a la casa durante la remoción de contingencias.

Hasta el día de cierre, tu eres la persona con el título legal y la posesión física de la propiedad, entonces eres responsable del mantenimiento de su condición física. Si, por ejemplo, un incendio daña la casa tres días antes del cierre, se espera que tu o tu compañía de seguros pague las reparaciones y entregue la propiedad en las condiciones en las que estaba de antemano. Por supuesto, que lidiar con daños importantes llevará más de tres días, lo que significa que tendrás que pedirle al comprador una extensión de la fecha de cierre. Un comprador que quiera salir del trato puede simplemente negarse a otorgar esa extensión.

¿Qué sucede si necesitas retirarte del trato?

Tu contrato de venta puede (aunque es raro) darte algunas bases sobre las cuales retirarse del trato, como si no puedes encontrar otra casa para comprar o si el comprador no cumple con un límite de tiempo u otra obligación. Si te retiras por una de esas razones, no hay incumplimiento del contrato y el comprador no tiene motivos para quejarse, y mucho menos demandar por daños y perjuicios.
Pero, asumiendo que el comprador ha hecho todo lo establecido en el contrato y eliminado todas sus contingencias, no puedes retirarte del trato solo porque lo deseas (por ejemplo, porque la casa luce muy bien después de todas las reparaciones y decoración, o has recibido otra oferta más alta). Dar marcha atrás ahora sería un claro incumplimiento de contrato.
¿Cuál sería el remedio del comprador? Esto también depende de tu contrato. Lo más probable es que el comprador pueda exigir que medies o arbitres antes de demandarte. El comprador podría tener éxito en obtener una orden para que le vendas la casa y/o que tu pague daños y perjuicios en función de los gastos de comprador causados ​​por tu incumplimiento.

¿Qué pasa si el comprador se retira?

Si el comprador trata de salirse sin una razón prevista en el contrato, debes revisar tu contrato para saber cómo poder responder. Lo más probable es que empieces por exigir una mediación o un arbitraje, que podría ir seguido de una demanda para solicitar el pago de daños. Normalmente, no puedes obligar a alguien a completar la venta y comprar tu casa.
El monto del pago por daños que pueda recibir depende de la facilidad con la que puedas vender la casa a otra persona, lo que básicamente debes intentar en función de la obligación legal de limitar o mitigar los daños. Para evitar discusiones sobre el monto exacto de la pérdida, la mayoría de los contratos de compra de vivienda establecen que el depósito en garantía se convierte en el monto de “daños liquidados” si el comprador incumple el contrato.
Lea también: Evaluar la parte no financiera a la hora de vender tu casa.
Estas disputas a menudo se resuelven con el comprador aceptando que el vendedor se quede con una parte, pero no la totalidad, del depósito de garantía. Probablemente no valga la pena luchar para quedarse con cada centavo. Hasta que no hayas resuelto este asunto, tendrás problemas para transferir el título limpio al siguiente comprador que utilice la misma compañía de título.
vender tu casa

¿Interesado en Vender tu Casa?

Excelente, nosotros te podemos ayudar a vender más rápido y tu casa. En todos estos años hemos ayudado a dueños de propiedades a vender su casa sin complicaciones y ganar mucho más dinero por ella. Pide ayuda aqui.
Scroll to Top