El abogado de Bienes raíces en la compra de una casa
1. Abogado de bienes raíces.
En Florida no necesitas un abogado a tu lado para vender tu casa. Sin embargo, una transacción compleja puede necesitar la asistencia de un abogado. Es mejor trabajar con un abogado para estructurar un acuerdo, no para salvarlo.
Dependiendo de tus necesidades, tu abogado puede involucrarse en una o más de las siguientes tareas:
- Negociar, crear o revisar el contrato de venta.
- Supervisar el proceso para verificar el cumplimiento de todos los términos y condiciones del contrato.
- Ayudarte a lidiar con los problemas que surgen en la búsqueda del título, como una acusación de no pagó de impuestos o manutención de los hijos que, por lo tanto, creó embargos o gravámenes sobre la propiedad.
- Negociar o representarte en una disputa contractual con el comprador, y
- Representarte en el cierre.
Un abogado puede ser especialmente importante en transacciones complejas de venta de casas, como las siguientes:
- Eres propietario de la casa junto con otros.
- Vendes FSBO (a la venta por el propietario).
- Tu no eres el propietario de la vivienda, sino un albacea de un patrimonio (estate) que vende la casa en un proceso sucesorio.
- Has cambiado de opinión sobre la venta y necesitas una razón legal para romper el contrato.
- El comprador está tratando de salirse del trato y tu quieres asegurarte de poder quedarse con el depósito en garantía.
Busca recomendaciones de abogados.
Para encontrar abogados potenciales, obtén recomendaciones de amigos, compañeros de trabajo y agentes de bienes raíces de confianza. Si planeas trabajar con un abogado, asegúrate de utilizar el tuyo; no se puede esperar que el abogado del comprador se ocupe de tus intereses legales.
Entrevista a algunos de los mejores prospectos, preguntándoles sobre la experiencia del abogado ayudando a vendedores de viviendas residenciales, pero también cuánto tiempo dedica el abogado a transacciones similares a la tuyas, especialmente si estás vendiendo un condominio o una cooperativa.
Asegúrate de preguntar sobre la tarifa por hora del abogado o los honorarios por los servicios; deberías pagar entre $150 y $350 por hora, dependiendo de los servicios que necesites, y asegúrate de tener claro el acuerdo de honorarios. Los abogados que trabajan solos en lugar de para una gran firma son una opción viable para usted: la potencia de fuego de una gran firma puede ser más de lo que tu necesitas. Pero asegúrate de que el abogado realmente tenga el grado de experiencia necesario y no solo esté tratando de llenar su lista de clientes.
Preguntas para hacerle a un posible abogado.
Cuando te reúnas con un posible abogado, aquí hay algunas preguntas que debes hacer para asegurarte de que el abogado tenga la experiencia necesaria y que, por lo demás, sea una buena opción:
- ¿Qué porcentaje de su tiempo dedica a ayudar a los vendedores de bienes raíces residenciales? Es mejor trabajar con un abogado que dedique el 30% o más de la jornada laboral a transacciones como la tuya.
- ¿Cuántos años ha estado manejando asuntos legales de bienes raíces residenciales? Cuanto más tiempo, mejor, pero al menos dos años. Alguien recién salido de la facultad de derecho u otra área de práctica puede no saber casi nada sobre una transacción como la tuya.
- ¿Cobra tarifas por hora (si es así, a qué tarifa) o tarifas planas por los servicios? No hay una respuesta correcta; tu deberías comparar los honorarios (y la cantidad de horas que probablemente requiera tu caso) entre abogados. Pero trata de no basar tu decisión únicamente en cuán altas o bajas son las tarifas.
- ¿Es usted un miembro activo y con licencia del colegio de abogados del estado? La única respuesta aceptable es «Sí». Tu quieres un abogado que no solo sea miembro del colegio de abogados, sino que se mantenga al tanto de los últimos asuntos legales y prácticos.
- ¿Alguna vez ha sido objeto de algún procedimiento disciplinario de un colegio de abogados o ha sido demandado por negligencia? ¿Cuál fue el resultado? A menos que los resultados fueran un descargo total o una victoria para el abogado, mantente alejado de alguien que se haya metido en problemas. Si quieres revisar los eventuales casos disciplinarios contra un abogado, dale clic aquí.
- ¿Cuántos clientes individuales de venta de viviendas ha representado el año pasado? Un mínimo de siete es lo mejor.
- ¿Proporcionaría los nombres de tres clientes recientes que servirán como referencias? En principio, los abogados normalmente son reacios a proporcionar referencias, por razones de confidencialidad con el cliente, pero si alguno lo hace, vale la pena dedicarle tiempo para hacer un seguimiento. Verifica si las personas con las que hablas estaban satisfechas con los servicios del abogado y pregunta cómo fue trabajar con el abogado.
2. Experto en impuestos.
Si obtienes ganancias con la venta de tu casa, es posible que te preocupe adeudar impuestos sobre las ganancias de capital al Tío Sam. Sin embargo, la realidad es que muchos contribuyentes no adeudarán impuestos sobre las ganancias de capital resultantes de la venta de la vivienda. Esto se debe a algo llamado “exclusión de residencia principal”. Para más detalles revisa la Publication 523, Selling Your Home, dándole clic aqui www.irs.gov.
En resumen, si se trata de una simple venta de casa, es decir, tu fuiste propietario y viviste en tu casa como tu residencia principal durante más de dos de los cinco años inmediatamente anteriores, y la ganancia total por la venta de tu casa es menos de $250,000 ($ 500,000 si estás casado y presentan una declaración conjunta), probablemente pueda manejar la declaración de impuestos por su cuenta. Sin embargo, para cualquier cosa más complicada, necesitarás la ayuda de un profesional de impuestos. Aquí te mostramos los siguientes ejemplos de factores que complican la situación:
- La casa se utilizó anteriormente para negocios o se alquiló.
- La vivienda se adquirió mediante herencia o transferencia entre familiares o cónyuges divorciados.
- Un contribuyente y su cónyuge están combinando hogares anteriormente separados y están tratando de determinar cómo funcionará la exclusión para ellos.
- El vendedor (o el cónyuge del vendedor) ya vendió una residencia principal en los dos años anteriores.
- El contribuyente cumple los requisitos para la exclusión total, pero puede ser elegible para una exclusión reducida debido a un cambio de trabajo, un cambio en la situación familiar o una enfermedad.
Estas son las situaciones más comunes, pero hay muchas otras, y nunca está de más que un asesor fiscal revise tu situación, incluso para una venta de vivienda aparentemente sencilla.
Encontrar un buen profesional de impuestos.
Si tiene alguna pregunta sobre posibles problemas fiscales con la venta de su casa, obtén asesoramiento de un profesional de impuestos cuando empieces a pensar en vender tu casa. También considera que este profesional prepare tu próxima declaración de impuestos.
Dirigirte a la cadena de franquicias de impuestos de la esquina o al preparador de impuesto básico puede no ser prudente en esta situación. Por ejemplo, la firma de preparación de impuestos más grande es H&R Block, pero muchas tiendas solo abren sus puertas en oficinas durante la época de impuestos. Los preparadores de impuestos no tienen licencia ni están regulados. Por lo general, no son una buena opción para el asesoramiento o la planificación fiscal, o preparar cualquier otra cosa que no sean las declaraciones de impuestos más simples. En su lugar, antes de vender tu casa, tú debes hablar con un “agente inscrito” (EA, por sus siglas en ingles), un “contador público certificado” (CPA, por sus siglas en inglés) o, en situaciones especialmente complejas) un abogado fiscal.
Los agentes inscritos son asesores fiscales y preparadores. Han ganado cinco años de experiencia o aprobaron un examen difícil y obtuvieron una licencia del IRS. Suelen ser el tipo de profesional fiscal más asequible. Un EA experto puede brindarle consejos sólidos cuando vendas tu casa.
Los CPAs también deben aprobar un examen difícil (después de un largo programa de capacitación) y obtener una licencia estatal. Los CPAs representan el extremo superior del espectro: generalmente son los más conocedores y costosos de los diversos profesionales de impuestos. Además de preparar declaraciones de impuestos, realizan un sofisticado trabajo contable y fiscal. Los CPAs se encuentran en grandes empresas nacionales (utilizadas principalmente por grandes empresas), así como en pequeñas empresas locales. Florida también otorga licencias a los contadores públicos. Estos profesionales son competentes, pero no tan respetados como los CPAs.
Los abogados fiscales, como su nombre lo indica, son abogados que se especializan en derecho fiscal. Por lo general, se enfocan en litigios con el IRS y otras agencias tributarias, en lugar de brindar el tipo de servicios de planificación de impuestos y preparación de declaraciones que necesita al vender su casa. Pero si ya estás trabajando con un abogado en un asunto relacionado, como la planificación de tu patrimonio, el abogado puede ayudarte a elaborar una estrategia fiscal que se ajuste a tus objetivos.
Como siempre, te recomendamos comenzar por obtener recomendaciones de amigos, colegas y tu agente de bienes raíces. Si no encuentras ninguna buena opción, consulte con la Asociación Nacional de Agentes registrados (www.naea.org) o, la Asociación Floridana de Agentes registrados (www.fseaonline.org), o la Asociación Floridana de CPAs (www.ficpa.org). Hable con al menos tres profesionales de impuestos antes de elegir uno.
Preguntas para hacerle a un posible profesional de impuestos.
Cuando te reúnas con un posible profesional de impuestos, aquí hay algunas preguntas para asegurarte de que la persona tiene las credenciales y la experiencia necesaria para lo que necesitas:
- ¿Tiene un PTIN (número de identificación fiscal del preparador)? Cualquiera que prepare declaraciones de impuestos por dinero debe tener un PTIN válido emitido por el IRS. No contrates a alguien que no tenga uno.
- ¿Cuántos años de experiencia tiene asesorando en materia fiscal? Cuanto más tiempo mejor, pero al menos dos años.
- ¿Conoce los aspectos fiscales de las transacciones inmobiliarias residenciales? Muchos profesionales de los impuestos se especializan; por ejemplo, algunos solo preparan declaraciones de impuestos comerciales. Lo mejor es contar con un profesional de impuestos que habitualmente se ocupa de transacciones de bienes raíces residenciales, incluida la preparación de declaraciones. Manejar las ventas de bienes raíces residenciales es un problema tributario común, por lo que no debería tener dificultades para encontrar un profesional de impuestos con mucha experiencia en esta área.
- ¿Cómo establece su tarifa? Es mejor plantear la cuestión de las tarifas de esta manera, en lugar de preguntar: «¿Cuánto cobra?» Es imposible que un profesional de impuestos le dé una respuesta exacta sobre cuánto será la tarifa hasta que se complete el trabajo. Algunos profesionales de impuestos cobran por hora; otros cobran una tarifa estándar por cada formulario de impuestos que preparan; otros utilizan ambos métodos. Solicita la lista de tarifas.
- ¿Qué tipo de licencias y credenciales tiene? Como se explicó anteriormente, tú debes buscar un EA o un CPA, no un simple preparador de impuestos.
- ¿Alguna vez ha sido objeto de algún procedimiento disciplinario? ¿Cuál fue el resultado? Mantente alejado de cualquiera que se haya metido en problemas. Si el profesional de impuestos es un CPA, comuníquese con la junta de contabilidad para comprobar si se ha tomado alguna medida disciplinaria contra él o ella. Si quieres revisar los eventuales casos disciplinarios contra un CPA, dale clic aquí. Si la persona es un agente inscrito, puede preguntarle a la Oficina de Responsabilidad Profesional del IRS si ha sido disciplinado. Si quieres revisar los eventuales casos disciplinarios contra un EA, dale clic aquí.
- ¿Firmará mi declaración de impuestos después de prepararla? El IRS requiere que cualquier profesional de impuestos que prepare su declaración de compensación firme la declaración. No trates con ningún supuesto profesional que se niegue a hacerlo, significa que la persona tiene algo que ocultar.
- ¿Me ayudarán si mi declaración es auditada o cuestionada por el IRS? Si el IRS lo audita o le envía una carta, ¿el profesional de impuestos estará disponible para ayudarlo? ¿Lo representará ante el IRS? ¿Qué tarifas adicionales se cobrarán por dicha ayuda? Este es un seguimiento importante.
- ¿Proporcionaría los nombres de tres clientes recientes que servirán como referencia? No todos los profesionales de impuestos proporcionarán referencias, por razones de confidencialidad con el cliente, pero si alguno lo hace, vale la pena dedicarle tiempo para hacer un seguimiento. También consulte los recursos en línea, como Yelp, para obtener reseñas.
