El contrato de venta: Lo que debe y no debe estar.

Aquí repasamos las cláusulas contractuales que probablemente encontrarás. En Florida, se utiliza un contrato estándar, entonces los conceptos básicos tienden a ser bastante uniformes. Y si has leído otras publicaciones de este sitio web, ya debes estar familiarizado con muchos de los conceptos más importantes, así como las típicas contingencias de contratos de bienes raíces.

Lo que debe y no debe estar en tu contrato de venta.

En caso de duda, pídele a tu agente de bienes raíces que te decodifica el lenguaje del contrato. Estas son algunas cláusulas que probablemente encontrarás:

  • Partes. Los nombres del comprador y del vendedor.
  • Descripción de propiedad. Como mínimo, la dirección y una descripción legal (una descripción en medidas y límites de la tierra que se está transfiriendo), con algunos detalles sobre lo que incluye la propiedad, como los electrodomésticos.
  • Fecha de expiración. El límite de tiempo para que aceptes, o contra ofertas, la oferta del comprador.
  • Monto de la oferta. El precio que el comprador pretende pagar, sujeto a futuras negociaciones antes del cierre.
  • Depósito de garantía (earnest-money deposit). El monto que el comprador le entregará al agente de fideicomiso o de cierre al firmar el acuerdo o poco después. El comprador se compromete a cederle ese dinero al vendedor, si el comprador se retira por una razón no permitida en el contrato. El monto del depósito se ajusta a las costumbres locales. No hay un límite máximo ni mínimo en Florida.
  • Monto de la cuota inicial (down payment amount). Cuánto pagará el comprador en efectivo hacia el precio de compra.
  • Contingencias. Condiciones que se deben cumplir antes de que se cierre el trato, que es cuando la casa realmente se vende. Por ejemplo, el comprador podría solicitar una contingencia de inspección y una contingencia financiera. Discutimos las contingencias del comprador y del vendedor en profundidad en otra publicación. Al revisar las contingencias, asegúrate de que el contrato permita un tiempo razonable para que sean resueltas y removidas, y no las dejes en suspenso hasta cerca de la fecha de cierre.
  • Título. Tu deberás prometer que estás en una posición legal para vender la propiedad, sin deudas u otros gravámenes que interfieran con su transferibilidad. La obtención del seguro de título por parte del comprador ayudará a confirmar y resolver tales cuestiones. Por ejemplo, la investigación del título puede revelar gravámenes de impuestos o manutención de menores que el vendedor debe pagar antes de que cierre la venta. La propiedad también puede tener algunos gravámenes escritos, como una empresa de servicios públicos que tenga una servidumbre para pasar una línea de gas debajo de la propiedad, o que se hayan creado con el tiempo, como el derecho del público a cruzar por una esquina de la propiedad, como un atajo. Siempre que dichos gravámenes se den a conocer al comprador como parte del proceso de contratación o estén cubiertos por la póliza de seguro de título del comprador, no deberían ser un problema.
  • Declaraciones del vendedor. Es posible que tengas que hacer ciertas declaraciones sobre la propiedad, por ejemplo, que conforme tu conocimiento el techo no tiene defectos o, en un condominio o cooperativa, que no conoces problemas de moho o plagas en el edificio donde se encuentra tu unidad.
  • Accesorios y propiedad personal. Se consideran accesorios aquellos elementos permanentemente unidos a la propiedad, como electrodomésticos empotrados o cercas, que normalmente permanecen en la casa a menos que tu y el comprador acuerden y especifique lo contrario; mientras que la propiedad personal se va contigo, a menos que tu y el comprador acuerden lo contrario. El formato del contrato puede enumerar ejemplos de accesorios, como electrodomésticos empotrados, mosquiteros, protectores de ventanas, persianas, herrajes para cortinas, perillas de gabinetes, toldos, antenas, plantas y cercas; pero tu puede modificarlo si el comprador está de acuerdo. Algunos compradores también pueden querer comprar alguna propiedad personal dentro de la casa, como una alfombra de entrada o un espejo que son perfectos para la casa, tu tractor cortacésped o cualquier otra cosa. Esta es un área en la que tanto tú como el comprador deben estar atentos para evitar malentendidos. En Florida, se acostumbra a dejar atrás todos los electrodomésticos principales (refrigerador, lavavajillas, etc.). Asegúrate de firmar un acuerdo por separado para la venta de cualquier propiedad personal. Tu no quieres que esto se integre en la venta de la casa porque podría entorpecer la tasación, que solo cubre la casa y no la propiedad personal dentro de ella.

Los televisores pantalla plana son un tema de discusión frecuente. Cuando se montan en la pared, se sujetan con soportes y cables que atraviesan orificios perforados, los televisores de pantalla plana se ven como el típico accesorio fijo. De hecho, esa pared se verá fea cuando la televisión desaparezca. Sin embargo, los televisores tienen una larga historia de ser consideradas propiedad personal en la industria de bienes raíces. Entonces, si tienes un televisor pantalla plana, asegúrate de que los compradores tengan claro si la dejarás o no.

  • Derechos de uso. Si estás vendiendo un condominio, cooperativa o una casa adosada, es posible que estés transfiriendo al comprador tu derecho a usar partes de la propiedad que no son de tu propiedad o que poseen en conjunto con otros, como un sitio de estacionamiento específico. El contrato debe dejar esto en claro.
  • Prorrateos y pagos. Cómo tú y el comprador dividirán ciertos pagos actuales y futuros, como los impuestos a la propiedad y los pagos de la asociación de propietarios. Si, por ejemplo, el contrato dice “a partir de la fecha del cierre” y esa fecha cae en miércoles, tu tendrías que pagar los gastos hasta el martes y el comprador los pagaría a partir del miércoles.
  • Agente de cierre (u oficial de fideicomiso). Esta es la persona o compañía que actuará como intermediario, asistiendo con las tareas previas al cierre previo y reteniendo cualquier dinero que tu o el comprador depositen por adelantado. En Florida, puede ser una compañía de títulos o abogados. Muchas veces, es el comprador quien lo elige, previa sugerencia de su agente de bienes raíces. La elección del agente de cierre no debe ser algo sobre lo que deba discutir, pero si tú tienes una razón que te obliga a elegir una compañía determinada, debe ser negociado con el comprador.
  • Costos. Una lista de los costos a pagar antes y durante el cierre, incluidos los costos de depósito en garantía, investigación de títulos, preparación de escrituras, notario, impuestos de transferencia, etc., y quién los pagará. La costumbre local puede decir quién es responsable de los distintos costos de la transacción. Tú puedes considerar pagar algunos de estos, incluso si no lo habías planeado originalmente, a fin de compensar algún punto de tu contraoferta con el que el comprador no está satisfecho, por ejemplo, un período de renta para ti o un período de cierre más corto.
  • Fecha de cierre. La fecha en que finaliza la transacción y la casa pertenece legalmente al comprador. Normalmente, el contrato especificará una fecha de cierre real, alrededor de 45 a 60 días en el futuro. También puede establecerse una cierta ventana de tiempo, al decir “en o antes” de una determinada fecha; que por lo general terminan siendo una ventana de aproximadamente 30 días. Trata de limitar la fecha de cierre a no más de 60 días después de la firma del contrato. No aceptes un lenguaje abierto, como un cierre dentro de un “tiempo razonable”.
  • Posesión. La fecha en que el comprador realmente puede poseer (mudarse) a la propiedad. Esto es normalmente en la fecha de cierre o un día después. Aunque puedes solicitar retener la posesión por más tiempo, probablemente pagando el alquiler, el prestamista del comprador puede exigir que el comprador tome posesión dentro de un periodo no mayor a los 30 días posteriores al cierre.

Evita cerrar los viernes. Por tradición en bienes raíces, los cierres a menudo se programan para un viernes hacia el final del mes. Pero un problema con el papeleo puede fácilmente resultar en la demora de tu cierre para el día hábil siguiente. Eso pone a todos en un limbo durante todo el fin de semana. Mejor pide que el cierre se fije para miércoles o jueves.

  • Pago o comisiones de agentes. Qué pago se hará a los agentes inmobiliarios que los representan a ti y al comprador. Consulta la publicación “Contratar un Agente de Bienes Raíces para vender tu casa” para obtener más información sobre las comisiones de los agentes, que tú (el vendedor) debes pagar con el producto de la venta.
  • Riesgos de pérdida o daño a la propiedad. Cómo el daño a la propiedad (por ejemplo, un incendio) durante el periodo de contingencia afectará el acuerdo. Por lo general, estas pérdidas son responsabilidad de los vendedores.
  • Resolución de disputas. Cómo resolverán tú y el comprador las disputas legales y si utilizarán métodos de resolución alternativos antes de ir a los tribunales, como mediación o arbitraje. Para evitar la posibilidad de un litigio, es estándar aceptar uno de estos métodos alternativos de resolución de disputas.
  • Acuerdo integral. Una declaración de que tú y el comprador no tienen ningún otro acuerdo entre ustedes y que, si quieren alterar el que tienen, lo harán por escrito y ambos lo firmarán. Recuerda, los acuerdos paralelos con respecto a qué propiedad personal se queda o va con la casa no son ejecutables. Entonces, si el comprador te aseguró que, por ejemplo, está bien que te lleves su vieja estufa (que normalmente se consideraría un “accesorio” que permanece en la propiedad), asegúrate de incluirlo por escrito en el contrato.
  • El tiempo es esencial. Esto confirma que si una fecha es lo suficientemente importante para estar escrita en el acuerdo (por ejemplo, la fecha de cierre), eso se considera una parte fundamental del acuerdo, y ​​si tu o el comprador no cumplen lo prometido para esa fecha (excepto que se haya modificado el acuerdo), se habrá incumplido el contrato.
  • Firmas. No importa quién firme primero, solo tienes un contrato hasta que ambos hayan firmado.
Tu agente te informará sobre los requisitos para contratos especiales. Tu contrato también puede incluir otros términos; por ejemplo, puede abordar un contrato de arrendamiento existente si la propiedad se alquila a un inquilino o puede especificar cómo se deben transmitir todos los documentos (en persona o electrónicamente).
Este formulario que se ha escrito en forma de “llene los espacios en blanco” contiene lenguaje legal específico de Florida, para no olvidar asuntos importantes.
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