El contrato de compra: Negociar y crear el contrato.

El contrato de compra: Negociar y crear el contrato.

Comprar una casa no se parece en nada a la mayoría de las transacciones financieras que hacemos, básicamente porque el precio y otros términos son mayormente negociables. O sea, no es como meter un dólar en una máquina y obtener una soda.

firmar el contrato en real estate

Para comprender las opciones y obtener el mejor acuerdo, y saber qué información darle a tu Realtor, es bueno saber cómo funciona el proceso antes de comenzar. (Esta publicacion se aplica principalmente a las compras de viviendas de reventa; analizaremos la compra de una vivienda nueva en otra publicacion).

Crear una oferta.

Normalmente, una vez que encuentras la casa, tu Agente de Bienes Raíces debe preparar una oferta. Considerando que la mayoría del papeleo inmobiliario ahora puede ser manejado digitalmente (incluyendo la firma electrónica), ustedes no tienen que estar en el mismo lugar para preparar una oferta. De hecho, se puede preparar y enviar una oferta en forma breve, lo cual es muy importante cuando hay presión de tiempo porque existen ofertas múltiples de otros compradores competidores.

En serio, ¿estás listo?

Utiliza esta lista de verificación para decidir si estás listo para hacer una oferta en una casa específica, o si -primero- debe hacer más trabajo de campo:

  • Esta casa está en mi rango de precios, y tengo mi pago inicial en efectivo disponible.
  • Estoy preaprobado para una hipoteca y sé qué tipo de hipoteca quiero, o el vendedor está dispuesto financiarme con una hipoteca.
  • He contratado o ya estoy trabajando con un agente de bienes raíces, agente de préstamos hipotecario hipoteca o prestamista.
  • Estoy listo para dedicar gran parte de mi tiempo durante las próximas semanas para cerrar el trato y prepararme para mudarse (a menos que sea una casa construida a futuro, en cuyo caso el período de tiempo puede ser más largo).
En Florida, después que tanto el comprador como el vendedor han aprobado y firmado la oferta inicial, se considera como un contrato definitivo, Las ofertas son redactadas con gran detalle, incluyendo la propuesta de precio, también condiciones (contingencias) que deben deben cumplirse para que el acuerdo finalizar, método de resolución de disputas y quién pagará los diferentes tipos de gastos. La oferta debe ir acompañada de una suma de dinero llamada dinero en garantía o depósito de buena fe.

En caso de que te guste una casa y te preocupa que llegue una mejor oferta que la que piensas hacer, no permitas ningún retraso. Llama a tu Agente de Bienes Raíces y pídele que redacte la oferta tan pronto pueda, que te la envíe y la firmas. Tú futuro no puedes depender de papeles dentro de una carpeta, tú quieres estar “bajo contrato”.

cierre de venta de una propiedad

Pídele a tu agente que te explique el contrato estándar con anticipación. En Florida New Dream, cuando trabajamos con primeros compradores, le mostramos el contrato estándar, con todas las divulgaciones requeridas, incluso antes de comenzar a mirar propiedades. Les respondemos todas las preguntas que tengan sobre el significado de cada frase o cláusula y, los animamos a leerlo y asegurarse que realmente lo entienden. De esa manera, están menos abrumados cuando llega el momento de redactar el contrato, se concentran más en los términos específicos que quieren en el acuerdo, y no el significado básico del lenguaje del contrato en sí.

Presentar tu oferta

Una vez que la oferta está lista, tu Agente de Bienes Raíces la enviará al vendedor. Tu agente presentará tu oferta de la mejor manera posible. Por ejemplo, quizás tu oferta no sea tan alta como le gustaría al vendedor, pero estás pre aprobado para una hipoteca y se incluyen pocas contingencias que no retrasan el proceso. Es tarea de tu agente, resaltar los puntos fuertes de tu oferta.

Normalmente (e idealmente), tu agente se pondrá en contacto con el agente del vendedor y coordinará la forma de presentar la oferta. El vendedor puede considerar una sola oferta (la tuya) o, puede considerar varias ofertas de varios compradores, a veces el mismo día. Es usual, que la oferta se envíe por correo electrónico.

El vendedor responde

El vendedor, después que recibe tu oferta, hará una de tres cosas: (1) aceptar, (2) rechazar o (3) hacer una contraoferta.
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A veces, el vendedor puede no responder de inmediato. Básicamente, si tú estás ofreciendo comprar una casa que se vende en “short sale” (que requiere aprobación de un banco) o haciendo una oferta en una propiedad de reposeída por un banco, pueden transcurrir semanas e incluso meses antes de tener noticias del vendedor. Si eres paciente, puedes esperar por la respuesta y tal vez conseguir un buen trato; al contrario, si tienes cierto apuro por mudarte, tendrás que retirar tu oferta y buscar otra casa.

El vendedor acepta tu oferta

Si el vendedor acepta su oferta por escrito, tú “tienes un contrato”.
No significa mucho que tengas una aceptación verbal de tu oferta. No hay razón para alegrarse hasta que tú, como comprador, tengas en tus manos un contrato de venta aceptado con las firmas de -ambos- el vendedor y las tuyas; sólo ahí estarás “bajo contrato”. Hemos visto situaciones donde los vendedores han entrado en un contrato con un comprador antes de recibir el contrato devuelto de otro posible comprador.
Solo después de tener un acuerdo real de compraventa que comprador y el vendedor han firmado, es que ambas partes comienzan a realizar todas las tareas que los llevará al cierre.

El vendedor rechaza tu oferta

A veces, el vendedor simplemente rechaza tu oferta, normalmente porque alguien hizo una mejor oferta. El agente del vendedor le informará este rechazo a tu agente.

Tú puedes ser el Plan-B.

En lugar de rechazar tu oferta directamente, un vendedor puede sugerirte que realices una oferta de respaldo (backup offer) para comprar la casa si el acuerdo elegido fracasa. Tu oferta de respaldo le da al vendedor un poco de seguridad adicional y le ahorra la molestia de republicar la propiedad.

Si tu envías una oferta de respaldo, pídele al vendedor que te dé un sí o un no final, dentro de unos días o que especifique que los términos exactos del acuerdo que seguirían. Esto te protege en caso de que encuentres otra propiedad, pierdas interés o desees renegociar los términos con el vendedor (No querrías que el vendedor sea capaz de interpretar tu oferta como vinculante).

Incluso si el vendedor no te ofrece una posición de respaldo (backup position), nada impide que tu agente de bienes raíces le pregunte al agente del vendedor el estado de esa transacción durante el periodo de inspección. ¡Las ofertas a veces se caen! Si es el momento adecuado, tu usted podrías ser muy conveniente para el vendedor, al aceptar tu oferta sin tener que volver a poner la casa en el mercado.

El vendedor contraoferta.

El vendedor puede decidir que tu oferta está bien, pero necesita mejorar algo (normalmente, un precio más alto). En ese caso, el vendedor te enviará una contraoferta, con una fecha de vencimiento para tu respuesta. Una contraoferta es una buena señal, significa que el vendedor está interesado en negociar contigo. Aquí debes tener en cuenta que, a veces, el comprador y el vendedor olvidan que ambos tienen el mismo objetivo, que es la compraventa de la casa; nosotros tuvimos una transacción en Miami donde el comprador y el vendedor peleaban por $2000, en una propiedad de $ 800,000; al final, ambos cedieron, se dividió la diferencia, habiendo causado un estrés innecesario en ambos lados de la mesa.
La contraoferta puede estar estructurada como un contrato independiente, o puede ser una modificación de tu oferta original, añadiendo: “Estoy de acuerdo con los términos de la oferta, excepto con estos cambios …”. Si los nuevos términos son satisfactorios, puedes aceptar la contraoferta del vendedor; por ejemplo, estás dispuesto a pagar un mayor precio o dar al vendedor un tiempo extra para mudarse.
Cuando recibe múltiples ofertas, el vendedor puede hacer múltiples contraofertas, pidiendo a las personas que presenten nuevas y mejores ofertas. Es como una subasta en eBay: Entonces, tú puedes decidir si quieres hacer una nueva oferta, pero tus competidores harán lo mismo.
Si el vendedor te envía una contraoferta que no te gusta, puedes rechazarla y simplemente te retiras, o puede contraofertar la contraoferta. No sientas que retirarte es un fracaso, es solo un paso más en este proceso.

Tú y el vendedor negocian.

Tú y el vendedor pueden continuar intercambiando contraofertas hasta que lleguen a un acuerdo o, se den por vencidos. Cada vez, tu incluirás fechas de vencimiento para tu contraoferta. Si se pasa una fecha de vencimiento, las negociaciones han terminado y no hay trato. En todo caso, si uno de ustedes acepta la contraoferta del otro, tu Agente de Bienes Raíces debe recoger todo por escrito, en un contrato completo.
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