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Tú debes asegurarte de que las otros términos y condiciones (no financieras) sean aceptables para ti. En algunos casos, especialmente si recibes dos ofertas por la misma cantidad, estos términos, en particular ciertas contingencias que crean fórmulas de fácil escape del comprador de tu contrato, pueden determinar tu elección final.
evaluar la parte no financiera

Fecha de cierre (closing date).

La fecha de cierre es cuando finaliza la transacción y la casa se transfiere legalmente de ti al comprador. Normalmente, el contrato especificará una fecha de cierre real, de 45 a 60 días en el futuro. En Florida, algunos contratos estándar dan una cierta ventana de tiempo, diciendo “en o antes” de una determinada fecha.
Si eliges entre varias ofertas y los compradores sienten que tu deseas mudarte a tu próxima casa rápidamente, algunos pueden programar un cierre rápido, con la esperanza de mejorar su oferta. Por otra parte, los compradores, que hacen la mayor parte del trabajo en los días previos al cierre y es posible que primero tengan que vender su propia casa, no querrán sentirse apresurados en la compra. Por supuesto, tu deseas dejar suficiente tiempo para que tu y el comprador hagan las cosas bien, y tal vez para que tu encuentres una nueva casa y te mudes.
Si bien la fecha de cierre no debe ser lo principal que influya en tu decisión a favor o en contra de una determinada oferta, si esperas demasiado, no solo demoras tu capacidad para obtener el dinero de la casa, sino también los compradores pueden perder su financiamiento si tienen una fecha de vencimiento en el compromiso de préstamo o una tasa de interés garantizada. Por lo tanto, trata de limitar la fecha de cierre a no más de 60 días después de la firma del contrato.
Y, nunca aceptes cerrar dentro de un “tiempo razonable”. Lo que es razonable para ti puede no serlo para el comprador. Es mucho mejor establecer una fecha, que tú y el comprador pueden acordar más adelante cambiar (por escrito) si es necesario.
El contrato también puede establecer una fecha de posesión separada. Ese es el día en que el comprador puede mudarse a la propiedad. Normalmente, esta es la misma fecha que la fecha de cierre, pero se puede acordar una fecha diferente.

Contingencia que el comprador venda su propiedad.

Un comprador que planea vender su casa antes de comprar la tuya puede no tener efectivo disponible para comprarte. De hecho, en 2019, la NAR informó que cada vez menos compradores pueden hacer pagos iniciales utilizando sus ahorros. Aproximadamente un tercio de los compradores dependen de los ingresos de vender otra casa.
Dichos compradores pueden querer una contingencia en el contrato de compra que establezca que el trato está condicionado a la venta de su propia casa primero, es decir, antes del cierre de tu transacción; También llamada una “cláusula de Hubbard”. Sin tal contingencia, el comprador podría terminar con una deuda contigo sin tener los medios para pagarla.
No serás feliz de ver esta contingencia; sin embargo, en un mercado caliente, donde otros posibles compradores están dispuestos a avanzar, simplemente puedes rechazar esto en tu contraoferta o pasar a la siguiente oferta.
Sin embargo, la contingencia puede ser un poco más aceptable si la casa del comprador está ubicada en un área donde las ventas son rápidas. Se debe pedir al agente del comprador toda la documentación y, como mínimo, tienen la casa en el mercado.
Si aceptas la contingencia de venta de propiedad del comprador, es posible que pueda crear un compromiso que te proteja: solicita que el contrato incluya una cláusula de “salida (kickout)”, que te permita dejar tu casa en el mercado mientras esperas que el comprador venda. Si recibes otra oferta, en esencia, tú le dices al comprador que tiene (generalmente 72 horas) para eliminar la contingencia y continuar con la compra o liberarte del contrato para que puedas venderle a la otra persona. Otra opción es que tú puedes aceptar la oferta más reciente de manera provisional, como oferta de respaldo (backup), si deseas darle al primer comprador un poco más de tiempo.
Si, después de invocar la cláusula de cancelación salida (kickout), el comprador no puede seguir adelante con la compra de tu casa, el contrato se cancela. Se tendrá que devolver el depósito de garantía al comprador. En ese momento, podrás continuar con las negociaciones con la nueva oferta.

Contingencia de inspección (inspection contingency).

La mayoría de los compradores quieren tener la oportunidad de inspeccionar tu casa y aprobar los resultados o negociar las reparaciones necesarias, como condición para finalizar el trato. Entonces, una contingencia de inspección es bastante estándar.
Sin embargo, tal cláusula crea una enorme ventana de oportunidad para los compradores que se arrepienten y quieran cancelar el contrato. Ninguna casa es perfecta. La mayoría de los contratos estipulan que un defecto debe ser “material” para justificar la cancelación del trato por parte del comprador, pero con suficientes defectos y rasguños, este umbral se puede alcanzar fácilmente, y realmente tu no deseas demandar a alguien por lo que es “material” y obligarlos a comprar tu casa.
Aun así, hay pocas razones para discutir sobre una contingencia estándar y razonable. Si has hecho tu trabajo y has revelado completamente los problemas de tu propiedad, la inspección no debería traer ninguna sorpresa, en cuyo caso será difícil para el comprador crear un problema con los hallazgos del inspector.
Si el mercado está muy caliente, es posible que encuentres un comprador que renuncie a la contingencia de inspección. Esto aumenta la probabilidad de un cierre exitoso, pero no lo consideres una oportunidad para ocultar problemas con tu casa; aún tendrás que entregarle al comprador un conjunto completo de divulgaciones por escrito (que ya deberías haber hecho en este punto).

Contingencia del título (title contingency).

El comprador también querrá el derecho a contratar a una compañía de título para revisar el historial de propiedad de tu casa, así como el tiempo para obtener una póliza de seguro de título. La idea básica de la contingencia del título es asegurarte de que tu realmente eres el propietario de la casa, sin deudas o gravámenes pendientes que no se resuelvan para cuando se cierre la transacción. Este también es un término razonable para los compradores presenten la oferta.
Asegúrate que la revisión del título no genere problemas. Tú puedes hacer arreglos para que una compañía de títulos elabore un informe sobre tu propiedad. La mayoría de los vendedores no lo hacen, pero si tienes algún motivo de preocupación, como disputas con contratistas anteriores que podrían haber presentado un “gravamen mecánico” por falta de pago, o tuviste un divorcio y no estás seguro de quien está en el título, o tienes un nombre común y deseas asegurarte de que problemas legales de otra persona no se atribuyan a ti, este paso te otorga el tiempo que necesitas para resolver estas cosas.

Contingencia de seguros para propietarios de viviendas.

Es posible que el comprador desee condicionar la venta a obtener un seguro de propietarios para tu casa. Esta tampoco es una contingencia para discutir. En primer lugar, el comprador no tiene opciones diferentes a obtener un seguro de propietario de vivienda, porque el prestamista lo exigirá; e incluso en una compra en efectivo, el comprador también debería tenerlo.
Hacer la venta condicionada a la obtención del seguro protege al comprador si la propiedad resulta no asegurable. El comprador también puede pedirte que entregues un informe integral de perdidas (CLUE, Comprehensive Loss Underwriting Exchange), que se extrae de una base de datos de la industria de seguros, que detalla el historial de reclamos e indemnizaciones por daños de la casa. Cuantas más reclamaciones hayas hecho, especialmente las graves o relacionadas con el agua, más difícil será para el próximo propietario obtener un seguro.

Contingencia de zona de inundación

Con el aumento de las tasas de seguro contra inundaciones, los compradores se han vuelto cautelosos de comprar casas que se encuentran en zonas de inundación designadas por el gobierno federal. Dependiendo de la ubicación, tu comprador podría agregar una contingencia indicando que él o ella no cerrará hasta recibir una determinación de que la propiedad no está en una zona de inundación.
Como mínimo, deberías tratar de arreglar esta contingencia para que el solo estar en una zona de inundación no sea suficiente para cancelar el trato. Esto se debe a que la determinación de zona de inundación no significa automáticamente que el prestamista exigirá al comprador que compre un seguro contra inundaciones. Trata de condicionar el contrato a una determinación de zona de inundación que realmente requiera que el propietario compre un seguro.

Contingencia de revisión del informe de divulgación del vendedor.

En Florida, los compradores no necesitan agregar esta contingencia; la ley estatal condiciona la venta a que tú, el vendedor, completes un formulario divulgando las condiciones de la propiedad, defectos materiales, peligros ambientales y más, y que el comprador esté satisfecho con lo que se muestra allí antes de cerrar la venta.

Contingencia de revisión de CC&R u otros documentos.

Si estás vendiendo un condominio u otra propiedad en un desarrollo de interés común (un CID, CIC o una HOA), sin duda que tu comprador solicitará el derecho a revisar los CC&R, la escritura maestra, los estatutos, las reglas y regulaciones y otros documentos relevantes, a veces llamado “paquete de reventa”, antes de aceptar la venta. El prestamista del comprador también puede exigirlos.
Estos documentos revelarán cosas importantes, como qué tan bien financiada y administrada está la asociación gobernante, cuáles son las reglas de la comunidad, si hay algún litigio pendiente y cuánto puede esperar pagar el comprador en cuotas de la asociación de propietarios y pagos especiales. Es justo aceptar esta contingencia. Te recomiendo conseguirlos desde ahora; porque puede llevar más de una semana obtener estos documentos de tu asociación.

Recorrido final (final walk-through).

También llamada inspección final del comprador, esto le permite al comprador echar un último vistazo a la casa, generalmente un día antes del cierre. El propósito es asegurarse de que te hayas mudado, limpiado, hiciste las reparaciones acordadas y dejas el lugar en buenas condiciones, con todos los accesorios intactos. Está en todos los contratos estándar.

Otras contingencias personalizadas

Mas allá de estas contingencias típicas, es posible incluir otras en el formulario de oferta estándar de Florida, tu o el comprador pueden redactar las propias (con la ayuda de tu agente de bienes raíces).
El comprador es el que tiene más probabilidades de presentar contingencias inusuales, en función de los detalles de tu propiedad o las circunstancias de la venta. Por ejemplo, el comprador podría condicionar la oferta a confirmar que las leyes de zonificación permiten agregar un segundo piso. Incluso hemos tenido casos en que los compradores hacen la oferta después de haber visto la casa solo a través de un recorrido virtual en línea, y agregan una contingencia que permite ver la casa en persona, y decidir si les gusta.
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