Los costos de comprar una casa.
Los costos de comprar y poseer una casa.
Comprar una casa implica algunos algunos gastos más allá del precio de compra. Un primer comprador de casa debe tener presente los siguientes gastos:
- La cuota Inicial.
- El principal del préstamo, los intereses del préstamo, impuestos y el seguro de propietarios.
- Costos iniciales, tales como hacer inspecciones y otros pasos para cerrar la transacción, y.
- Costos recurrentes de la propiedad.
Las tasas de interés son muy importantes.
Si tu pagas medio punto porcentual más, digamos, 4.5% en lugar que 4.0%, en un prestamo de $200,000 con una hipoteca de interés fijo por 30 años, tu podrías terminar pagando casi $21,000 mas en intereses, en toda la vida del préstamo.
La Cuota Inicial (The Down Payment).
Es posible que tu estés desembolsando una gran cantidad en forma de pago inicial para comprar tu casa. Tradicionalmente, los pagos iniciales se calculan como un porcentaje del precio de compra. Aunque la mayoría de los prestamistas endurecieron las prácticas después de la crisis financiera 2007/2008, y empezaron a exigir cuotas iniciales de 20%; con el tiempo muchos de ellos han flexibilizado sus exigencias. Si tú tienes un excelente crédito FICO (620 para un préstamo convencional y 580 para un préstamo FHA), tu pudieras calificar para una hipoteca con entre 5% y 10% de cuota inicial.
El tiempo para comprar una casa.
Encontrar la casa que tu quieres no es un proceso demorado en el tiempo. Según el “2021 Profile of Home Buyers and Sellers” de la Asociación Nacional de Realtors, el propietario promedio buscó casas durante 8 semanas y miró una media de 8 casas, y vió 3 casas solo en línea, antes de decidirse por una casa.
Hay muchos beneficios de pagar una gran cuota inicial alta:
- No PMI. Si tu das 20% del precio de venta, no tendrás que pagar Seguro Privado de la Hipoteca (PMI, por las siglas en inglés de Private Mortgage Insurance), que normalmente es exigido por los prestamistas que prestan más de 80% del valor de la casa, para protegerse en caso de incumplimiento.
- Pagos mensuales de hipoteca más bajos. Si tu pides menos dinero prestado, tendrás menos que repagar, teniendo más efectivo para otras cosas.
- Menos intereses. Si tu pides menos dinero prestado, deberás menos en intereses.
- Es como dinero en el banco. No importa lo que haga el mercado de valores, poner dinero en tu casa es una inversión de bajo riesgo.
- Reduce la tasa de interés. Los prestatarios que toman hipotecas por más de ciertas cantidades (Para 2022, $647,200 en la mayoría de las areas, aunque $970,800 para los condados de mayor valor de casas, y esto varía anualmente) son llamados “préstamos jumbo” con alta tasa de interés. Si tú haces una cuota inicial alta, entonces baja el monto del préstamo, entonces el interés bajará también. Asimismo, si tú eres un prestatario con un crédito pobre, puedes obtener un mejor préstamo si desembolsas más efectivo al principio, porque el prestamista asume que tienes un mayor incentivo para hacer los repagos, por miedo a perder tu cuota inicial alta en caso de ejecución de la hipoteca (foreclosure).
¿De dónde obtendras el dinero del pago inicial?
Si estás interesado en dar una buena cuota inicial, pero no tienes ahorrado lo suficiente, estas son algunas fuentes alternativas:
- Regalo de un familiar o amigo. Si tienes un ser querido con dinero disponible, puedes pedirle un préstamo de bajo interés, o incluso un regalo.
- Retiro de tu IRA. Puedes retirar hasta $10,000 sin penalidad, de tu cuenta de retiros IRA para comprar (o construir) tu primera casa. Tu cónyuge o socio comprador puede hacer lo mismo. Para más detalles revisa la IRS Publication 590, Individual Retirement Arrangements (IRAs).
- Préstamo de tu 401(k). Revisa con tu empleador o administrador del plan, la posibilidad de pedir prestado de tu plan 401(k). Pregunta cuando te pueden prestar (usualmente, $50,000 es lo máximo). Debes considerar que los prestamistas pueden considerar el repago mensual del préstamo del 401(k) dentro de la relación de calificación de la hipoteca. Para más detalles revisa la IRS Publication 575, Pension and Annuity Income.
- Venta de activos. Si tienes otras inversiones, por ejemplo, acciones o bonos, puedes considerar su liquidación. También puedes vender un activo, como tu carro o un instrumento musical valioso. Siempre es necesario que esas transacciones queden documentadas.
- Organiza una boda más barata. Esto parece un chiste, pero no lo es. Muchas parejas nos han dicho eso en retrospectiva, que desearían haber tenido una boda más pequeña y haber destinado para la casa todo el dinero ahorrado.
Dar un 30% de cuota inicial.
El amigo Miguel nos cuenta: “Olivia y yo teníamos sueldos bajos cuando decidimos comprar una casa. Nuestros padres deseaban ayudarnos y nos dieron un generoso regalo. Entre el regalo y nuestros ahorros juntamos 30% de cuota inicial, lo cual convenció al vendedor de elegir nuestra oferta entre varias otras, básicamente porque no tendríamos problema para financiar el resto. Ahora, nosotros tenemos pagos mensuales ridículamente bajos, inferiores a la renta que estábamos pagando, y el valor de la casa se ha apreciado. Además, estamos en condiciones de ayudar económicamente a nuestros padres, si lo necesitan.
Capital, Interés, Impuestos y Seguro (Principal, Interest, Taxes, and Insurance).
PITI es una expresión muy popular en inglés que abrevia las palabras Principal, Interest, Taxes and Insurance, y todas ellas deben ser consideradas dentro del plan de compras de tu casa. Aquí vamos a explicarlas:
- Principal (capital). Es la cantidad que te prestó el prestamista y que debes pagar, mes a mes.
- Interest (interés). Es una cantidad que resulta de aplicar un porcentaje sobre el saldo del préstamo, que el prestamista te cobra por usar su dinero. La tasa exacta de interés en muy variada.
- Property Taxes (impuesto a la propiedad). Los impuestos varían por estado, y algunas veces por áreas locales. Tu deberías esperar un pago entre 0.5% y 2.5% del valor de compra de la casa, cada año.
- Insurance (seguro). Cubre en caso de robo, incendio y otros daños a la propiedad, e incluye responsabilidad por personas lesionadas en tu propiedad o por ti; es exigido por tu prestamista; las primas se pagan anualmente. El seguro privado de la hipoteca también debe ser tomado en cuenta; si el comprador puso menos de 20%, la prima anual del PMI puede oscilar entre 0.5% a 1.5% del monto del préstamo.
¿Los peores estados para los impuestos sobre la propiedad?
Los cinco estados con tasas más altas a nivel nacional son: #1 New Jersey, #2 Illinois, #3 New Hampshire, #4 Connecticut, and #5 Vermont.
Tiene mucho sentido que esos cuatro conceptos tengan su propia abreviatura: PITI, porque -en la mayoría de los casos- todos ellos deben ser pagados mensualmente dentro de una cuenta de fideicomiso (escrow) manejada por el prestamista. De hecho, el prestamista exigirá que una porción del pago PITI sea hecha por adelantado en el cierre, incluyendo un año del seguro de la propiedad y varios meses del impuesto a la propiedad. A cambio, el prestamista hace los pagos por estos conceptos. La explicación de esto es que si tu no pagas el impuesto o seguro de la propiedad (y la hipoteca tampoco), el prestamista no quiere interferencias con esas deudas cuando ejecuta judicialmente (foreclosure) la hipoteca.
Sumado todo, tu PITI total puede llegar ser mucho más que tu alquiler mensual actual. Eso hace que ser dueño de una casa parezca caro, pero no es una comparación equivalente. Primero, recuerda que tus pagos de hipoteca normalmente reducen el capital de tu préstamo, entonces tu pago está creando “equity”. Segundo, tus pagos de intereses e impuestos sobre la propiedad son deducibles de impuestos.
Ejemplo:
Mirta y Luis compran una casa por $250,000, dando $25,000 de cuota inicial y financiando el resto con una hipoteca del 4% a 30 años. Sus pagos mensuales son de $1,074, pero el prestamista también recauda $450 cada mes para pagar el seguro y los impuestos anuales a la propiedad, para un pago mensual total de $ 1,524. El dinero para el impuesto y el seguro se mantienen en una cuenta de depósito en garantía (escrow), y el prestamista toma el dinero para pagar ambas facturas a su vencimiento. Bajo esas premisas, al momento de presentar su declaración de impuesto sobre la renta, Mirta y Luis deducirán $11,328 aproximadamente de su ingreso sujeto a impuesto: $2,400 por impuesto a la propiedad y $8,928 por intereses pagados sobre la hipoteca.
Gastos Iniciales (Up-Front Costs).
Hasta ahora, hemos hablado de gastos asociados con la casa en sí misma. Pero, también tendrás que pagar algunos gastos iniciales para que la compra pueda ocurrir (Como cuando pagas el primer mes, ultimo mes y deposito de seguridad en el alquiler). En particular, si estás tratando de ahorrar para un pago inicial de tamaño decente, deberás planificar los siguientes costos adicionales por adelantado:
- Gastos de cierre. Una serie de gastos misceláneos -desde gastos de envío, pasando por puntos del préstamo hasta primas de seguros- se agrupan dentro de esta categoría. Estos costos varían por estado o áreas locales, pero deberías estimar alrededor de $1800.
- Costos de inspeccionar la propiedad. Tu necesitarás estar preparado para pagar un inspector, que debes contratar para que emita un reporte de la casa antes de comprarla. Debes estimar entre $300 y $600.
- Tasación. Tu eres responsable de pagar la tasación de la propiedad requerida por el prestamista. Debes estimar entre $400 a $650 por esto.
- Puntos. Algunas veces, los prestatarios acuerdan pagar un “honorario por emisión del préstamo” o “puntos” para obtener un préstamo específico. Cada punto es 1% del principal del préstamo (un punto es $1000 en un préstamo de $100,000). Pagar estos puntos puede bajar tu tasa de interés, de forma que pagues menos en toda la vida del préstamo. Pero probablemente debas pagar el efectivo por adelantado (aunque con algunos préstamos FHA, los puntos se pueden amortizar dentro del préstamo, lo que significa que se agregan, con la acumulación de intereses).
- Costos de mudanza. Estos gastos dependen de cuán lejos te estás mudando, cuantos muebles tienes y si estás usando una compañía de mudanza profesional.
- Costos de instalación de servicios. Tu tendrás que pagar la instalación en tu casa del acceso a televisión, sistema de seguridad, internet de alta velocidad y servicios similares.
- Fondo de emergencia. Es buena idea (incluso algunas veces es una exigencia del prestamista) tener ahorrado un par de meses de PITI para cubrir algún problema inesperado.
- Costos de remodelación. Si compraste una casa que necesita remodelación, puedes necesitar miles de dólares en efectivo, sólo para hacerla vivible. Debes considerar que estos costos siempre son mayores que las estimaciones.
Gastos Recurrentes (Recurring Costs).
Sí, hay más. Tu casa va a necesitar un mantenimiento regular sin importar si es nueva o de reventa, por ejemplo, limpiar canales, podar árboles regularmente, pintar cada cierto tiempo, accesorios nuevos cuando los viejos se dañen, etc. Si has comprado en una comunidad con intereses comunes, tendrás que pagar un mantenimiento mensual y algunos cargos por proyectos especiales, por ejemplo, reparar el pavimento del estacionamiento. Como esto no forma parte de tu PITI, debes considerar estos gastos dentro de tu presupuesto mensual.
Ajusta tus deducciones de nómina.
Después que conoces los detalles de tu hipoteca, revisa cómo cambiar la tasa de tu retención fiscal presuntiva considerando que pagarás menos impuesto sobre la renta, liberando más dinero para otros gastos.
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