¿Cual es el costo real de comprar una casa? Esa es la pregunta que debo responder cada día cuando converso con nuevos clientes.
Imaginarnos cómo será nuestra nueva casa es un pensamiento gratificante. Ahora, ha llegado el momento de adentrarnos en el mundo de las finanzas.
costo comprar casa
Este ejercicio es necesario hacerlo antes de salir a revisar las propiedades disponibles, porque sería desastroso hacer una oferta por una casa e iniciar el proceso de obtener el préstamo, sólo para descubrir que tu no calificas para la cantidad de dinero que necesitas; incluso peor, que tu obtengas el préstamo y descubras después de mudarte, que has pedido prestado más allá de tus posibilidades.
comprar casa en florida
El proceso de comprar una casa en la Florida o en cualquier ciudad, puede ser un proceso complejo si es que no se tiene una guía que te conduzca a buen puerto. José Miguel Arreaza ha creado esta guía práctica para ayudar a compradores y agentes de bienes raíces.

No juegue con las matemáticas.

Tú puedes haber escuchado una fórmula para determinar cuánto puedes pedir prestado para comprar una casa, donde multiplicas tu ingreso bruto familiar anual por dos y medio
Esto puede ser fácil y divertido, pero no es realista, porque no considera cuestiones importantes como tus deudas actuales, los términos de tu hipoteca o cuánto tienes ahorrado para la cuota inicial.
Si realmente quieres saber cuánto puedes pedir prestado, lo mejor es que consultes a tu Agente de Bienes Raíces y que te presente a un Oficial de Préstamos para hacer un estimado real.
Tú debes estar familiarizado con tus finanzas antes que aparezca un prospecto de casa a la vista, incluso si se trata solo mirar en internet las casas disponibles, porque te mostrará cuánto puedes realmente gastar y te prepara para elegir el mejor préstamo posible. Incluso, si ya encontraste una propiedad y estás tratando de averiguar cómo pagarla, esta publicación también es importante para ti. En todo caso, entender tus finanzas te ayudará aunque los costos de comprar la casa estén dentro de tu presupuesto y la puedas pagar en efectivo.
En esta publicación te ayudaremos a:
  • Entender los costos de comprar una casa.
  • Descifrar el proceso que los prestamistas hipotecarios usan para decidir cuándo te pueden prestar a ti.
  • Calcular en forma simple la cantidad que préstamo que puedes obtener basado en tu estilo de vida y finanzas.
  • Ayudarte en cómo impulsar tu perfil financiero y,
  • Entender que significa que tu estés preaprobado para un crédito y porque eso es importante para ti.
beneficio-comprar-casa
Aquí vamos a revisar algunos de los beneficios financieros y personales de comprar una casa. También te explicare algunos mitos y miedos comunes, y cómo sobrepasarlos.
En caso de que ya tu hayas encontrado una propiedad y estas tratando de averiguar cómo pagarla, este blog también es importante para ti. Una vista rápida a tus finanzas te ayudara, sea que los costos de la casa estén dentro de tu presupuesto o que tengas que buscar un préstamo para comprarla.
Tabla de Contenidos

Los costos de comprar y poseer una casa.

Comprar una casa implica algunos nuevos gastos más allá del precio de compra. Un primer comprador de casa debe tener presente los siguientes gastos:
La cantidad exacta de estos gastos depende de ti, la casa, la ubicación y el tipo de hipoteca. Aunque no puedas predecir en forma exacta estas cantidades, entender estos gastos te evitara muchas sorpresas.

Las tasas de interés son importantes.

Las tasas de interés son importantes. Si usted paga medio punto porcentual más, digamos, 4.5% en lugar que 4.0%, en un prestamos de $200,000 con una hipoteca de interés fijo por 30 años, tu podrías terminar pagando casi $21,000 mas en intereses, en toda la vida del préstamo.

La Cuota Inicial.

Típicamente, la cuota inicial es calculada como un porcentaje del precio de compra. Después de la crisis financiera 2007-2008, muchos prestamistas empezaron a exigir cuotas iniciales de 20%; con el tiempo muchos de ellos han flexibilizado sus exigencias. Si tú tienes un excelente crédito FICO (620 para un préstamo convencional y 580 para un préstamo FHA), tu pudieras calificar para una hipoteca con entre 5% y 10% de cuota inicial.

El tiempo para comprar una casa.

Encontrar la casa que tu quieres no es un proceso demorado en el tiempo. Según una encuesta de 2015 de la National Association of Realtors®, el comprador típico de casa invierte 10 semanas antes de decidirse por una casa.

Hay muchos beneficios de hacer una gran cuota inicial:

  • No PMI. Si tu das 20% del precio de venta, no tendrás que pagar Seguro Privado de la Hipoteca (PMI, por sus siglas en inglés), que normalmente es exigido por los prestamistas que prestan más de 80% del valor de la casa, para protegerse en caso de incumplimiento.
  • Pagos mensuales de hipoteca más bajos. Si tu pides menos dinero prestado, tendrás menos que repagar, teniendo más efectivo para otras cosas.
  • Menos intereses. Si tu pides menos dinero prestado, deberás menos en intereses.
  • Es como dinero en el banco. Invertir en tu casa es una inversión de bajo riesgo.
  • Bajas la tasa de interés. Los prestatarios que toman hipotecas por más de ciertas cantidades ($510,400 en la mayoría de los sitios, aunque para los condados de mayor valor de casas el límite es $765,600, que equivale a 150% de la primera cantidad, y esto varía anualmente) son llamados “préstamos jumbo” con alta tasa de interés. Si tú haces una cuota inicial alta, entonces baja el monto del préstamo, entonces el interés bajará también. Asimismo, si tú eres un prestatario con un crédito pobre, puedes obtener un mejor préstamo si desembolsar más efectivo al principio, porque el prestamista asume que tienes un mayor incentivo para hacer los repagos, por miedo a perder tu cuota inicial alta en caso de ejecución de la hipoteca.
Comprar tu primera casa es símbolo de crecimiento en tu vida. Necesitas una compañía perfecta para confiar la compra de tu casa, no importa cuán preparado te sientas.

Fuentes para la cuota inicial.

Si estás interesado en dar una buena cuota inicial, pero no tienes ahorrado lo suficiente, estas son algunas fuentes alternativas:
  • Regalo de un familiar o amigo. Si tienes un ser querido con dinero disponible, puedes pedirle un préstamo de bajo interés, o incluso un regalo.
  • Retiro de tu IRA. Puedes retirar hasta $10,000 sin penalidad, de tu cuenta de retiros IRA para comprar (o construir) tu primera casa. Tu cónyuge o socio comprador puede hacer lo mismo. Para más detalles y revisar la publicación 590-B del IRS, entra en este enlace: clic aquí.
  • Préstamo de tu 401(k). Revisa con tu empleador o administrador del plan, la posibilidad de pedir prestado de tu plan 401(k). Pregunta cuando te pueden prestar (usualmente, $50,000 es lo máximo). Debes considerar que los prestamistas pueden considerar el repago mensual del préstamo del 401(k) dentro de la relación de calificación de la hipoteca. Para más detalles y revisar la publicación 575 del IRS, entra en este enlace: clic aquí.
  • Venta de activos. Si tienes otras inversiones, por ejemplo, acciones o bonos, puedes considerar su liquidación. También puedes vender un activo, como tu carro o un instrumento musical valioso. Siempre es necesario que esas transacciones queden documentadas.
  • Organiza una boda más barata. Esto parece un chiste, pero no lo es. Muchas parejas nos han dicho eso, en retrospectiva, que desearían haber tenido una boda más pequeña y haber destinado para la casa con el dinero ahorrado.

La mejor que pudimos hacer: Dar un 30% de cuota inicial

El amigo Miguel nos cuenta: “Olivia y yo teníamos sueldos bajos cuando decidimos comprar una casa.
Nuestros padres deseaban ayudarnos y nos dieron un generoso regalo. Entre el regalo y nuestros ahorros juntamos 30% de cuota inicial, lo cual convenció al vendedor de elegir nuestra oferta entre varias otras, básicamente porque no tendríamos problema para financiar el resto.
Ahora, nosotros tenemos pagos mensuales ridículamente bajos, inferiores a que, si hubiéramos seguido pagando renta, y la casa se ha revalorizado.

Capital, Interés, Impuestos y Seguro.

PITI es una expresión muy popular en inglés que abrevia las palabras Principal, Interest, Taxes and Insurance, y todas ellas deben ser consideradas dentro de tu plan de compras de tu casa. Aquí vamos a explicarlas:
  • Principal (capital). Es la cantidad que te presto el prestamista y que debes pagar, mes a mes.
  • Interest (interés). Es una cantidad que resulta de aplicar un porcentaje sobre el saldo del préstamo, que el prestamista te cobra por usar su dinero.
  • Property Taxes (impuesto a la propiedad). Los impuestos varían por estado, y algunas veces por áreas locales. Tu deberías esperar un pago entre 0.5% y 2.5% del valor catastral de la casa, cada año.
  • Insurance (seguro) Cubre en caso de robo, incendio y otros daños a la propiedad e incluye responsabilidad para personas lesionadas en tu propiedad o por ti; es exigido por tu prestamista; las primas se pagan anualmente. El seguro privado de la hipoteca también debe ser tomado en cuenta; si el comprador puso menos de 20%, la prima anual del PMI puede oscilar entre 0.5% a 1.5% del monto del préstamo.
Tiene mucho sentido que esos cuatro conceptos tengan su propia abreviatura: PITI, porque -en la mayoría de los casos- todos ellos deben ser pagados mensualmente dentro de una cuenta de fideicomiso manejada por el prestamista.
De hecho, el prestamista exigirá que una porción del pago PITI sea hecha por adelantado en el cierre, incluyendo un año del seguro de la propiedad y varios meses del impuesto a la propiedad. A cambio, el prestamista hace los pagos por estos conceptos. La explicación de esto es que si tu no pagas el impuesto o seguro de la propiedad (y la hipoteca tampoco), el prestamista no quiere interferencias con esas deudas cuando ejecuta judicialmente la hipoteca.
Sumado todo, tu PITI total puede llegar ser mucho más que tu alquiler mensual actual. Eso hace que ser dueño de una casa parezca caro, pero no es una comparación equivalente.
Primero, recuerda que tus pagos de hipoteca normalmente reducen el capital de tu préstamo, entonces tu pago está creando “equity”. Segundo, tus pagos de intereses e impuestos sobre la propiedad son deducibles de impuestos.
Mirta y Luis compran una casa por $250,000, dando $25,000 de cuota inicial y financiamiento el resto con una hipoteca del 4% a 30 años. Sus pagos mensuales son de $1,074, pero el prestamista también recauda $450 cada mes para pagar el seguro y los impuestos anuales a la propiedad, para un pago mensual total de $ 1,524.
El dinero para el impuesto y el seguro se mantienen en una cuenta de depósito en garantía, y el prestamista toma el dinero para pagar ambas facturas a su vencimiento. Bajo esas premisas, al momento de presentar su declaración de impuesto sobre la renta, Mirta y Lyn deducirán $11,328 aproximadamente de su ingreso sujeto a impuesto: $2,400 por impuesto a la propiedad y $8,928 por intereses pagados sobre la hipoteca.

Gastos Iniciales.

Hasta ahora, hemos hablado de gastos asociados con la casa en sí misma. Pero, también tendrás que pagar algunos gastos iniciales para que la compra pueda ocurrir. Entonces, tienes que planificar los siguientes gastos adicionales iniciales:
  • Gastos de cierre. Una serie de gastos misceláneos -desde gastos de envío a puntos del préstamo a primas de seguros- se agrupan dentro de esta categoría. Estos costos varían por estado o áreas locales, pero deberías estimar alrededor de $1800.
  • Costos de inspeccionar la propiedad. Tu necesitarás estar preparado para pagar un inspector, que debes contratar para que emita un reporte de la casa antes de comprarla. Debes estimar entre $300 y $600.
  • Avalúo. Tu eres responsable de pagar el avalúo de la propiedad requerido por el prestamista. Debes estimar entre $400 a $650 por esto.
  • Puntos. Algunas veces, los prestatarios acuerdan pagar un “honorario por emisión del préstamo” o “puntos” para obtener un préstamo específico. Cada punto es 1% del principal del préstamo (un punto es $1000 en un préstamo de $100,000). Pagar estos puntos puede bajar tu tasa de interés, de forma que pagues menos en toda la vida del préstamo.
  • Costos de mudanza. Estos gastos dependen de cuán lejos te estás mudando, cuando muebles tienes y si estás usando una compañía de mudanza profesional.
  • Costos de instalación de servicios. Tu tendrás que pagar la instalación en tu casa del acceso a televisión, sistema de seguridad, internet de alta velocidad y servicios similares.
  • Fondo de emergencia. Es buena idea (incluso algunas veces es una exigencia del prestamista) tener ahorrado un par de meses de PITI para cubrir algún problema inesperado.
  • Costos de remodelación. Si compraste una casa que necesita remodelación, puedes necesitar miles de dólares en efectivo, solo para hacerla vivible. Debes considerar que estos costos siempre son mayores que las estimaciones.

Gastos Recurrentes.

Tu casa va a necesitar un mantenimiento regular sin importar si es nueva o de reventa, por ejemplo, limpiar canales, podar árboles regularmente, pintar cada cierto tiempo, accesorios nuevos cuando los viejos se dañen, etc.
Si has comprado en una comunidad con intereses comunes, tendrás que pagar un mantenimiento mensual y algunos cargos por proyectos especiales, por ejemplo, reparar el pavimento del estacionamiento.
Como esto no forma parte de tu PITI, debes considerar estos gastos dentro de tu presupuesto mensual.

Ajusta tus deducciones de nómina

Después que conoces los detalles de tu hipoteca, revisa cómo cambiar la tasa de tu retención fiscal presuntiva considerando que pagarás menos impuesto sobre la renta, liberando más dinero para otros gastos.
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