El contrato (estándar) de compra.
En Florida, la Asociación de Realtors de Florida (FAR, por sus siglas en inglés) en conjunto con la Asociación de Abogados de la Florida (The Florida Bar), han desarrollado un formulario preimpreso estándar para su uso, denominado «AS IS Residential Contract for Sale and Purchase».
Este contrato estándar puede ser modificado, cambiado o agregado. De hecho, con la tecnología actual, un contrato que parezca estándar ya puede contener modificaciones. Son las condiciones personales del vendedor o comprador, las que determinan la capacidad de negociar de cada uno.
Los bancos-vendedores pueden ser especialmente tercos para cambiar sus términos y condiciones. Debes estar preparado si piensas comprar una propiedad para reparar, como un “foreclosure” o “short sale”. En algunos casos, la institución financiera te presenta un acuerdo de compra venta y dice: «Sin cambios». Esperan que los compradores lo firmen, incluso con términos exorbitantes, por ejemplo, que el banco-vendedor puede a su voluntad rescindir el acuerdo en cualquier momento. En algunos casos, todo es fanfarronería y se pueden presionar por algunos cambios en el contrato.
Ya sea que uses un formulario estándar o un documento totalmente personalizado, es probable que ciertos términos y frases clave estén incluidas. Debes leerlo con cuidado, utilizando el resumen de términos comunes que te presentamos a continuación, para decodificarlo y asegurarte que tiene las protecciones que tú necesitas. Discutiremos muchos de estos términos en esta publicación y otras publicaciones de esta página web:
Hacer preguntas. Si no comprendes el significado de un término o documento, no dudes en pedirte a tu Agente de Bienes Raíces una explicación en español sencillo.
- Partes (Parties). Los nombres del comprador y el vendedor.
- Descripción de propiedad (Property description). La dirección de la propiedad y una descripción física (que puede ser tan simple como «una casa unifamiliar» o puede referirse a archivos adjuntos que contienen una descripción legal completa de linderos y una mensura topográfica) y detalles sobre lo que incluye la propiedad, como garaj.
- Oferta o monto de compra (Offer or purchase amount). El precio que tú pagarás, siempre que el vendedor acepte y se cumplan todos los demás términos.
- Cantidad de dinero en garantía (Earnest money amount). Cuánto dinero tu depositarás cuando la transacción comience, que puedes perder a favor del vendedor si te retira de la transacción por una razón no permitida en el contrato.
- Monto del pago inicial (Down payment amount). Cuánto pagarás en efectivo del precio de compra (a menos que el acuerdo incluya una contingencia que tu calificas para financiar un cierto porcentaje del precio de compra).
- Contingencias (Contingencies). Condiciones que deben cumplirse para que la venta sea finalizada, como obtener la aprobación del préstamo.
- Monto y condiciones del préstamo (Loan amount and conditions). Cuánto pedirás prestado para financiar la compra, con qué términos y con qué restricciones.
- Título (Title). El vendedor promete estar en una posición legal para venderle la propiedad, sin deudas pendientes u otros gravámenes o deudas.
- Declaraciones del vendedor (Seller representations). Tú puedes pedirle al vendedor que te asegure ciertas cosas de la propiedad, por ejemplo, que al vendedor declara que el techo está libre de defectos o, que, en un condominio o cooperativa, que el vendedor no conoce problemas de moho o plagas en el edificio.
- Accesorios y propiedad personal (Fixtures and personal property). Accesorios (elementos unidos permanentemente a la propiedad, como electrodomésticos empotrados o cercas) se quedan con la casa a menos que tu o el vendedor especifique lo contrario, mientras que la propiedad personal se va, a menos que usted y el vendedor acuerden lo contrario.
Comprar propiedad personal del vendedor. Lo mejor es arreglar esto fuera del acuerdo para comprar la casa. Cualquier propiedad personal incluida en el contrato de compra de casa, tendrá que ser valorado en forma independiente, y el prestamista reducirá ese valor del precio de compra de la casa al momento de calcular el monto del préstamo basado en la relación préstamo-valor.
- Derechos de uso (Rights of Use). Si estás comprando un condominio, cooperativa o townhouse, puedes tener derecho a usar partes de una propiedad que no eres dueño por ti mismo o que eres dueño juntamente con otros, como un puesto de estacionamiento.
- Posesión (Possession). La fecha en que puedes poseer (mudarte) la propiedad.
Tu prestamista puede exigir que ocupes la casa dentro de los 30 días después del cierre. Eso es para asegurarse que está utilizando la propiedad como un hogar, no como una inversión. (Las tasas de interés hipotecarias en propiedades de inversión son normalmente mayores y tienen requisitos especiales de calificación).
- Prorratas y gravámenes (Prorations and assessments). Cómo tú y el vendedor se dividirán los pagos vencidos y por vencerse, tales como intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad y gastos del condominio o asociación comunitaria. Si, por ejemplo, el documento dice «A partir de la fecha de posesión», y esa fecha es un miércoles, el vendedor tendría que pagar los gastos hasta el martes y el comprador pagaría a partir del miércoles.
- Agente de cierre/Agente de fideicomiso (Closing agent/Escrow agent). Quién actuará como intermediario, ayudando a cerrar tareas y reteniendo cualquier dinero que tu o el vendedor depositan por adelantado. Esta puede ser una compañía de títulos o abogado.
- Honorarios (Fees). Una lista de los diferentes honorarios a pagar antes y durante el cierre — incluyendo honorarios de custodia, del prestamista, de registro, búsqueda del título, preparación de escritura, notarización e impuestos de transferencia y, quien los pagará.
- Fecha de caducidad (Expiration date). El límite de tiempo para que el vendedor acepte su oferta.
- Fecha de cierre (Closing date). La fecha en que finaliza la transacción y la casa es legalmente tuya. En algunos casos, en lugar de una fecha real, el contrato puede dar un intervalo de tiempo determinado o dirá «en o antes de» una fecha determinada.
- Pago o comisiones del agente (Agent payment or commissions). Qué pago se realizará a los agentes de bienes raíces que te representan a ti y al vendedor.
- Daño a la propiedad (Damage to property). Cómo los daños a la propiedad ocurridos durante la transacción (como un incendio) afectarán el acuerdo. Además, si las autoridades locales colocan un aviso de violación en la propiedad después de la fecha del contrato, ¿Quién es responsable de reparar y remover la violación?
- Resolviendo disputas (Resolving disputes). Cómo tú y el vendedor resolverán cualquier disputa legal, y si usarán métodos alternativos antes de ir a una corte (como, mediación o arbitraje).
- Acuerdo completo (Entire agreement). Una declaración que tu y el vendedor no tienen ningún otro acuerdo y que, si quieres alterar el que tienes, lo harás por escrito y ambos lo firmarán. Este es un lenguaje importante para tomar en serio. Muchos compradores están decepcionados de descubrir más tarde que no son exigibles garantías verbales sobre qué cosas de la propiedad se quedarían o irían con la casa.
- El tiempo es la esencia (Time is of the essence). Esto confirma que, si una fecha fue suficientemente importante para ser escrita en el acuerdo, por ejemplo, la fecha de cierre; eso es una parte fundamental, y si tu o el vendedor no cumplen con esa fecha (o modifican el acuerdo), entonces ustedes habrán incumplido el contrato.
- Firmas (Signatures). Sin importar quién firma primero, solo tienes un contrato cuando ambos han firmado.
El acuerdo para comprar una cooperativa es por escrito. En Florida se requiere un acuerdo por escrito para comprar acciones en una cooperativa. Este contrato será similar a un contrato de compraventa de otro tipo de vivienda, que además incluirá la solicitud y aprobación de la junta directiva.
Tu Agente de Bienes Raíces debe informarte sobre cualquier requisito u otros términos especiales del contrato, por ejemplo, respetar un contrato de arrendamiento existente si la propiedad tiene un inquilino, especificar quienes son los representantes de las partes para efectos del contrato, etc.
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