Cuando tú y el vendedor llegan a un acuerdo, todo debe quedar escrito en un contrato. Por suerte para todos, se ahorra mucho tiempo, esfuerzo y dinero porque no tenemos que crearlo desde cero.
La Asociación de Realtors de Florida (FAR, por sus siglas en inglés) en conjunto con la Asociación de Abogados de la Florida (The Florida Bar), han desarrollado un formulario preimpreso estándar para su uso, denominado Contrato “AS IS” de Compra y Venta Residencial estándar.
Este contrato estándar puede ser modificado, cambiado o agregado. De hecho, con la tecnología actual, un contrato que parezca estándar ya puede contener modificaciones. Son las condiciones personales del vendedor o comprador, las que determinan la capacidad de negociar de cada uno.
Obtén una copia del "Contrato As Is"
Este formulario que se ha escrito en forma de “llene los espacios en blanco” contiene lenguaje legal específico de Florida, para no olvidar asuntos importantes.
Los bancos-vendedores pueden ser especialmente tercos para cambiar sus términos y condiciones. Debes estar preparado si piensas comprar una propiedad para reparar, como un “foreclosure” o “short sale”. En algunos casos, la institución financiera te presenta un acuerdo de compra venta y dice: “Sin cambios”. Esperan que los compradores lo firmen, incluso con términos exorbitantes, por ejemplo, que el banco-vendedor puede a su voluntad rescindir el acuerdo en cualquier momento. En algunos casos, todo es fanfarronería y se pueden presionar por algunos cambios en el contrato.
Para crear un contrato legal, el acuerdo final debe estar por escrito y firmado por ti y el vendedor. Entonces, si el vendedor o su agente los llama y dice: “Aceptamos su oferta”, tú debes esperar tener el acuerdo firmado antes de seguir adelante.
Ya sea que uses un formulario estándar o un documento totalmente personalizado, es probable que ciertos términos y frases clave estén incluidas. Debes leerlo con cuidado, utilizando el resumen de términos comunes que te presentamos a continuación, para decodificarlo y asegurarte que tiene las protecciones que tú necesitas. Discutiremos muchos de estos términos en esta publicación y otras publicaciones de esta página web.
Guía práctica para comprar casa en la Florida
El proceso de comprar una casa en la Florida o en cualquier ciudad, puede ser un proceso complejo si es que no se tiene una guía que te conduzca a buen puerto. José Miguel Arreaza ha creado esta guía práctica para ayudar a compradores y agentes de bienes raíces.
Hacer preguntas. Si no comprendes el significado de un término o documento, no dudes en pedirte a tu Agente de Bienes Raíces una explicación en español sencillo.
- Partes. Los nombres del comprador y el vendedor.
- Descripción de propiedad. La dirección de la propiedad y una descripción física (que puede ser tan simple como "una casa unifamiliar" o puede referirse a archivos adjuntos que contienen una descripción legal completa de linderos y una mensura topográfica) y detalles sobre lo que incluye la propiedad, como garaje
- Oferta o monto de compra. El precio que tú pagarás, siempre que el vendedor acepta y se cumplen todos los demás términos.
- Cantidad de dinero por adelantado. Cuánto dinero tu depositarás cuando la transacción comience, que puedes perder a favor del vendedor si te retira de la transacción por una razón no permitida en el contrato.
- Monto del pago inicial. Cuánto pagarás en efectivo del precio de compra (a menos que el acuerdo incluya una contingencia que tu calificas para financiar un cierto porcentaje del precio de compra).
- Contingencias. Condiciones que deben cumplirse para que la venta sea finalizada, como obtener la aprobación del préstamo.
- Monto y condiciones del préstamo. Cuánto pedirás prestado para financiar la compra, con qué términos y con qué restricciones.
- Título. El vendedor promete estar en una posición legal para venderle la propiedad, sin deudas pendientes u otros gravámenes o deudas.
- Declaraciones del vendedor. Tú puedes pedirle al vendedor que se asegure ciertas cosas de la propiedad, por ejemplo, que al vendedor declara que el techo está libre de defectos o, que, en un condominio o cooperativa, que el vendedor no conoce problemas de moho o plagas en el edificio.
- Accesorios y propiedad personal. Accesorios (elementos unidos permanentemente a la propiedad, como electrodomésticos empotrados o cercas) se quedan con la casa a menos que tu o el vendedor especifique lo contrario, mientras que la propiedad personal se va, a menos que usted y el vendedor acuerden lo contrario.
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Sabías que Florida New Dream tiene oficinas en la Ciudad del Doral, Pembroke Pines y Coral Spring. Años de experiencias a su entera disposición.
Recursos Educacionales para el comprador
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En esta página El Agente de Cierre en bienes raíces.
Comprar propiedad personal del vendedor. Lo mejor es arreglar esto fuera del acuerdo para comprar la casa. Cualquier propiedad personal incluida en el contrato de compra de casa, tendrá que ser valorado en forma independiente, y el prestamista reducirá ese valor del precio de compra de la casa al momento de calcular el monto del préstamo basado en la relación préstamo-valor.
- Derechos de uso. Si estás comprando un condominio, cooperativa o townhouse, puedes tener derecho a usar partes de una propiedad que no eres dueño por ti mismo o que eres dueño juntamente con otros, como un puesto de estacionamiento.
- Posesión. La fecha en que puedes poseer (mudarte) la propiedad.
- Prorratas y gravámenes. Cómo tú y el vendedor se dividirán los pagos vencidos y por vencerse, tales como intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad y gastos del condominio o asociación comunitaria. Si, por ejemplo, el documento dice "A partir de la fecha de posesión", y esa fecha es un miércoles, el vendedor tendría que pagar los gastos hasta el martes y el comprador pagaría a partir del miércoles.
- Agente de cierre (o "closing agent"). Quién actuará como intermediario, ayudando a cerrar tareas y reteniendo cualquier dinero que tu o el vendedor depositan por adelantado. Esta puede ser una compañía de títulos o abogado.
- Honorarios. Una lista de los diferentes honorarios a pagar antes y durante el cierre — incluyendo honorarios de custodia, del prestamista, de registro, búsqueda del título, preparación de escritura, notarización e impuestos de transferencia y, quien los pagará.
- Fecha de caducidad. El límite de tiempo para que el vendedor acepte su oferta.
- Fecha de cierre. La fecha en que finaliza la transacción y la casa es legalmente tuya. En algunos casos, en lugar de una fecha real, el contrato puede dar un intervalo de tiempo determinado o dirá "en o antes de" una fecha determinada.
- Pago o comisiones del agente. Qué pago se realizará a los agentes de bienes raíces que te representan a ti y al vendedor.
- Daño a la propiedad. Cómo los daños a la propiedad ocurridos durante la transacción (como un incendio) afectarán el acuerdo. Además, si las autoridades locales colocan un aviso de violación en la propiedad después de la fecha del contrato, ¿Quién es responsable de reparar y remover la violación?
- Resolviendo disputas. Cómo tú y el vendedor resolverán cualquier disputa legal, y si usarán métodos alternativos antes de ir a una corte (como, mediación o arbitraje).
- Acuerdo completo. Una declaración que tu y el vendedor no tienen ningún otro acuerdo y que, si quieres alterar el que tienes, lo harás por escrito y ambos lo firmarán. Este es un lenguaje importante para tomar en serio. Muchos compradores están decepcionados de descubrir más tarde que no son exigibles garantías verbales sobre qué cosas de la propiedad se quedarían o irían con la casa.
- El tiempo es la esencia. Esto confirma que, si una fecha fue suficientemente importante para ser escrita en el acuerdo, por ejemplo, la fecha de cierre; eso es una parte fundamental, y si tu o el vendedor no cumplen con esa fecha (o modifican el acuerdo), entonces ustedes habrán incumplido el contrato.
- Firmas. Sin importar quién firma primero, solo tienes un contrato cuando ambos han firmado.
Tu prestamista puede exigir que ocupes la casa dentro de los 30 días después del cierre. Eso es para asegurarse que está utilizando la propiedad como un hogar, no como una inversión. (Las tasas de interés hipotecarias en propiedades de inversión son normalmente mayores y tienen requisitos especiales de calificación).
- Prorratas y gravámenes. Tú y el vendedor se dividirán algunos pagos vencidos y por vencerse, tales como impuestos a la propiedad y gastos del condominio o asociación comunitaria. Si, por ejemplo, el documento dice: "A partir de la fecha de posesión", y esa fecha es un miércoles, el vendedor tendría que pagar los gastos hasta el martes y el comprador los pagaría a partir del miércoles.
- Agente de cierre (closing agent). Es quién actuará como intermediario, ayudando con las tareas de cierre y tendrá la custodia de cualquier dinero que tu o el vendedor depositen por adelantado. En Florida, el Agente de Cierre puede ser una compañía de títulos o un abogado.
- Gastos. Una lista de los diferentes gastos que deben ser pagados antes y durante el cierre, que incluye gastos del agente de cierre, prestamista, registro, búsqueda del título, preparación de escrituras, notarización e impuestos de transferencia; explicando quién pagará cada uno.
- Fecha de caducidad. El límite de tiempo para que el vendedor acepte tu oferta.
- Fecha de cierre (closing date). La fecha en que finaliza la transacción y la propiedad es legalmente tuya. En algunos casos, en lugar de una fecha real, el contrato puede decir un intervalo de tiempo determinado, como "en o antes de" una fecha determinada.
- Pago o comisiones de los agentes. El pago que se realizará a los agentes de bienes raíces que te representan a ti y al vendedor.
- Daños a la propiedad. La explicación de cómo los daños a la propiedad ocurridos durante la transacción (por ejemplo, un incendio) afectarán el acuerdo. Otro ejemplo, si las autoridades locales colocan un aviso de violación en la propiedad después de la fecha del contrato, ¿Quién es responsable de reparar y remover la violación?
- Resolución de disputas. La forma en que tú y el vendedor resolverán cualquier disputa legal, y si usarán métodos alternativos antes de ir a una corte (como, mediación o arbitraje).
- Acuerdo completo. Una declaración que tú y el vendedor no tienen ningún otro acuerdo; además de una declaración que cualquier modificación se hará por escrito y ambos la firmarán. Este es un lenguaje importante para tomar en serio. Muchos compradores se decepcionan cuando descubren que no son exigibles declaraciones verbales sobre qué cosas de la propiedad se quedan (o se van) con la casa.
- El tiempo es esencial. Esto ratifica que si una fecha fue suficientemente importante para ser escrita en el acuerdo (por ejemplo, la fecha de cierre), es porque es una parte fundamental del acuerdo. Entonces, si tu o el vendedor no cumplen con una fecha (a menos que hayan modificado el acuerdo), habrán incumplido el contrato.
- Firmas. Sin importar quién firma primero, solo se tiene un contrato cuando ambos han firmado.
El acuerdo para comprar una cooperativa es por escrito. En Florida se requiere un acuerdo por escrito para comprar acciones en una cooperativa. Este contrato será similar a un contrato de compraventa de otro tipo de vivienda, que además incluirá la solicitud y aprobación de la junta directiva.
Sabías que el gobierno de los Estados Unidos puede ayudarte con la compra de tu hogar. La ayuda es para familia de bajos ingresos y ciertas retricciones aplican. Vea más sobre esta ayuda.
Para más información sobre cómo comprar una casa en la Florida, conozca la guía que he escrito para mis clientes y alumnos.
Tu Agente de Bienes Raíces debe informarte sobre cualquier requisito u otros términos especiales del contrato, por ejemplo, respetar un contrato de arrendamiento existente si la propiedad tiene un inquilino, especificar quienes son los representantes de las partes para efectos del contrato, etc.