Condominios y otras propiedades con áreas comunes.

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Condominios y otras propiedades con áreas comunes.

En caso de que una casa unifamiliar no sea conveniente para ti, o está fuera de tu capacidad de financiamiento, o quieres evitar el costo del mantenimiento, puedes considerar un condominio (“condo”) o una cooperativa.

Estas propiedades generalmente se denominan Desarrollo de Áreas Comunes (CID, por las en inglés de Common Interest Developments), porque involucran propiedad o responsabilidad compartida por las áreas comunes, como pasillos, salas de recreación o parques infantiles. El aspecto físico de un lugar realmente no marca la diferencia. Cualquiera de estos tres: apartamento, townhouse o casa unifamiliar; vieja o nuevo; en la ciudad o el campo. (Las casas unifamiliares en PUD también cuentan, pero como ya las cubrimos, no las incluiremos en esta sección)

Cuando eliges comprar una propiedad que tiene áreas comunes, no tienes que imaginarte tú mismo reparando algún área común, de hecho, nadie te pedirá que repares o arregles nada; pero si tendrás que convertirte en miembro de una asociación comunitaria, que es quien asegura que se hagan esas cosas. Tu cuota mensual de membresía (formalmente llamada “cuota de mantenimiento” o “cuota regular”) ayudará a mantener las áreas comunes en buen estado y crear una reserva de efectivo para proyectos imprevistos o más grandes, por ejemplo, reemplazar un techo. Si deseas participar activamente en la asociación, puedes asistir a reuniones y expresar tu opinión, incluso puedes ser elegido para la Junta Directiva. Si no lo hace, simplemente escribes el cheque y esperas que los propietarios más activos tengan ideas afines y sean responsables.

Hay tres tipos de asociaciones comunitarias: Desarrollos de Unidades Planificadas (PUD:  viviendas unifamiliares y townhouses), asociaciones de condominios y cooperativas. Señalaremos cualquier diferencias significativas entre ellos a medida que avanzamos.

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¿Qué hacen los directivos de las asociación?

La junta directiva es quien maneja el día-a-día de la comunidad,  coordina reparaciones y servicios como recolección de basura; administrar servicios como piscinas, parques infantiles y campo de tenis;  asegura el complimiento de las reglas; preparar el presupuesto anual y realiza reuniones con los propietarios.

Condominios: Pros y contras.

Cuando compras un condominio, compras el espacio interior de tu hogar; las paredes, techo y pisos definen tus límites, en lugar de cercas y aceras. Todas las áreas comunes, por ejemplo, escaleras, piscinas, aceras o jardines, pertenecen a la comunidad quien es la responsable financieramente por ello. Algunos de los beneficios de vivir en un condominio incluyen:

  • Economía. Normalmente, un condominio cuesta menos que comprar una casa (aunque a veces suceda lo contrario en las principales áreas metropolitanas o turísticas). Mantener un condominio también es menos costoso, ya que se comparten los gastos, que de lo contrario estarían duplicados.
  • Conveniencia. Las asociaciones de condominio normalmente contratan una empresa de administración para encargarse de jardines y otras zonas comunes. También puedes disfrutar de valiosos servicios, por ejemplo, gimnasio o piscina.
  • Comunidad. Al formar parte de la asociación de una comunidad, tendrás la oportunidad de conocer a tus vecinos, te guste o no.

Algunos de los inconvenientes de vivir en un condominio incluyen:

  • Reglas. Estarás sujeto a un documento maestro llamado “documento de condominio” (CC&Rs, por las siglas en inglés de Covenants, Conditions, and Restrictions), que establece las reglas que la Junta de la Asociación debe seguir y también rige a todos los propietarios. Ahí se establece lo que tú puedes hacer en el área común, e incluso lo que puedes hacer con o en tu propia unidad, desde el color de tus cortinas hasta las persianas o el tipo de flores que puedes plantar.
  • Compras por menos, vendes por menos. Los condominios generalmente se aprecian a un ritmo más lento que las casas.
  • Privacidad. Cómo comparten áreas comunes, por ejemplo, paredes o techos, también pierdes cierta privacidad. Además, si es importante para ti  tener un gran espacio al aire libre para cuidar el jardín, entretenerse o tener una mascota, es posible que te sientas frustrado por los espacios al aire libre, que generalmente son minúsculos o comunales.
  • Tu compartes todos los gastos. Es normal que veas que parte de tu cuota de mantenimiento mensual es gastada en cosas que nunca usas, por ejemplo, la piscina. En caso de reparaciones extras, serás forzado a pagar tu parte conforme establezca la asociación, normalmente por encima de tu cuota regular. Si te retrasas en pagar tu cuota, la asociación de condominio tiene el poder de ejecutarte judicialmente la casa (foreclosure), incluso si estás al día con tu hipoteca.
  • Los nuevos costos pueden sorprenderte. Además de tu cuota de mantenimiento mensual, es posible que debas pagar cuotas adicionales llamadas “cuotas especiales”. Estas son tarifas únicas cobradas por gastos importantes que la asociación no puede hacer con sus reservas actuales (por ejemplo, reemplazar un techo). Tu debes hacer tu investigacion, porque en un edificio con necesidad de reparaciones, el comprador puede encontrar que su cuota especial es muy alta.

Algunas restricciones aplican.

Estos son ejemplos comunes de cosas que pueden limitar los CC&yRs

  • Si puedes tener una mascota y, de ser así, su altura o peso máximo.
  • Si tendrás un espacio de estacionamiento o si tus invitados pueden estacionarse en el estacionamiento.
  • Si puedes cambiar el color de sus cortinas o pintar el exterior de tu unidad.
  • La ubicación o apariencia de cosas como tu buzón, tendedero, antena parabólica, banderas, materos externos o colgantes, o adornos de puerta.
  • Cuánto tiempo pueden quedarse contigo los visitantes y si ellos pueden usar los servicios comunes.
  • Si puedes alquilar tu unidad a otra persona, y
  • Si puedes fumar en tu unidad.
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El tamaño es importante en los condominios.

Tu experiencia será muy diferente en una comunidad muy grande en Miami que en una pequeña comunidad en Davie. En un edificio con menos unidades, puedes encontrar reglas menos restrictivas, pero también puedes tener mayor responsabilidad con las operaciones y los costos del día a día. Si decides no involucrarte, tendrás que esperar que el pequeño grupo de propietarios incluya personas con las habilidades y la dedicación para hacerlo y para supervisar el mantenimiento de la seguridad y la estabilidad financiera del desarrollo.

Townhouses: Pros y contras.

Un townhouse es algo entre una vivienda unifamiliar (single family home) y un condominio. Normalmente, los townhouses (también llamados “casas adosadas”) se construyen en filas y comparten al menos una pared común. Al igual que la casa unifamiliar, el propietario de cada casa tiene el título de su propiedad y del terreno. Al igual que los condominios, los townhouses comparten algunas áreas comunes, regidos por una asociación comunitaria. La asociación comunitaria generalmente es dueña del área común. Los dúplex tienen características similares pero comparten solo una pared.

Debes saber con certeza qué tipo de propiedad estás mirando.

Debes asegurarte de averiguar con certeza qué tipo de propiedad está mirando. A veces, algunos anuncios publicitarios llaman a una propiedad “townhouse”, pero en realidad es un “condominio”. Tú debes consultar siempre con tu agente porque en un condominio tú eres propietario de algo menor, porque ni la tierra ni el exterior de tu unidad son tuyos y, en consecuencia, deberías pagar menos.

Cooperativas: Pros y contras.

Las cooperativas (“co-ops”) pueden sonar glamorosas, como en un elegante apartamento en la ciudad de Nueva York para ricos y famosos. Pero técnicamente hablando, las “co-ops” (abreviatura de cooperativas de vivienda) se definen por su estructura de propiedad. Cuando eres dueño de una casa unifamiliar o condominio, eres dueño de un pedazo de propiedad física. A diferencia, cuando posees una cooperativa, tu eres dueño de acciones en una corporación. A su vez, la corporación es la dueña del edificio en que vives; tú tienes un contrato llamado “arrendamiento propietario (proprietary lease)” que te permite vivir en una unidad específica dentro del edificio. El contrato de arrendamiento propietario te permite vivir ahí, siempre que tú seas dueño de tus acciones y pagues las cuotas de mantenimiento mensual; ese contrato también te explica tus restricciones en el uso de la unidad. Por lo general, cuanto más deseable sea la unidad, mayor será la tarifa de mantenimiento.

Como en cualquier corporación, tus acciones también te otorgan derecho a voto. Los accionistas eligen la junta de directores, quienes toman la mayoría de las decisiones y ejecutan las operaciones diarias o contratan personal para hacerlo.

Debido a su propiedad limitada y otros problemas financieros (analizado en la publicacion”Financiamiento de casas nuevas y cooperativas“), las cooperativas a veces son difíciles de costear para el comprador promedio de vivienda por primera vez. Las limitaciones también significan que las cooperativas tienden a ser bastante más lentas para apreciar su valor.

Celebridades que son dueños de cooperativas.

Entre los grandes nombres que hicieron su hogar (o quizás, uno de sus hogares) en una cooperativa están Glenn Close, Jimmy Fallon, Chloe Sevigny, Sean Love Combs (a.k.a. Diddy), Matthew Perry (+) y Kelis.

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