Remover contingencias: El condominio y el título.

Si estás comprando un condominio (asociación)  u otra propiedad con áreas comunes (CID, siglas de Community Interest Development), pueden surgir algunas contingencias adicionales:
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  • Aprobación de documentos. Tu contrato de compraventa debe declarar que tú recibes y tienes la oportunidad de aprobar documentos como los Acuerdos y Convenios Restrictivos (CC&R, siglas de Covenants, Conditions & Restrictions) o escritura maestra, presupuesto, normas y reglamentos, y minutas de reuniones. Esta es tu última oportunidad para examinar en profundidad (con la ayuda de tu agente de bienes raíces) las reglas a que estarás sujeto en la asociación comunitaria y saber si ella es financieramente estable.
  • Membresía en la asociación comunitaria. En muchas asociaciones, tu debes presentar una solicitud para unirte a la asociación comunitaria y pagar una tarifa de membresía. Si es así, trata de hacer esto lo antes posible, porque esa solicitud necesita ser aprobada antes que se pueda completar la venta.
  • Aprobación de la junta cooperativa. Esto será necesario cuando quieras unirte a una cooperativa. Normalmente, implica una solicitud y una entrevista y, tendrás que suministrar información financiera sobre ti y, referencias personales y profesionales. También deberás informar los detalles de la transacción con una copia de tu contrato. Existe la posibilidad que te rechacen si descubren que has mentido en la aplicación o, si no cumples con los requisitos del “arrendamiento propietario”.

La transferibilidad del título.

Algunos contratos terminan mal, incluso cuando se hecho todo bien. Esto ocurre en los siguientes casos:

  • El vendedor lo cancela. El vendedor puede cambiar de opinión sobre mudarse o pensar que puede conseguir una mejor oferta. En ese caso, tú debes tratar de resolver la disputa conforme los términos del contrato, que puede significar mediación, arbitraje o una demanda. Es probable que puedas recuperar la cantidad gastada por efecto del contrato, pero es mínima la posibilidad que una Corte declare que tú eres el nuevo propietario.
  • El vendedor muere. En teoría, la comunidad patrimonial del vendedor muerto (estate) debe honrar el contrato de compra. Aun así, la transferencia puede retrasarse, especialmente si el albacea o administrador del patrimonio no entiende la ley o no quiere vender. En este caso, debes buscar ayuda de un abogado.
  • El vendedor no se muda. A pesar del cambio de propietario, algunos vendedores pueden decidir que -simplemente- no se mudarán. Es posible que tengas que ir a la Corte para desalojar al vendedor (en los mismos términos que se haría con un inquilino) y recuperar parte de tus costos. En Florida New Dream, tuvimos una transacción donde la madre del vendedor, que vivía en el mismo apartamento, se negó a mudarse; los compradores terminan alquilandole la propiedad por un año.
  • La casa está destruida. Es necesario que revises tu contrato de compra en caso de que se produzca un incendio, inundación u otra calamidad severa que dañe o destruya la casa. Normalmente, si el vendedor todavía tiene el título legal tu no serás responsable, pero tú serás el responsable si ya recibiste el título legal.
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