Guía definitiva para comprar una casa en Florida.

¿Pensando comprar casa en Florida?
Aquí vas a descubrir cómo ahorrar miles de dólares cuando compras una casa. Y, ¿cómo podemos afirmar esto?
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Ciudad de Miami Beach . Florida
En Florida New Dream tenemos más de una década ayudando a personas como tu sobre la compra de viviendas y otras decisiones financieras importantes Hemos visto cómo ignorar los conceptos y prácticas básicas se traducen en costosos errores. Sabemos que esos errores son innecesarios y evitables.
Nadie nace sabiendo cómo Todos los que deseen comprar un hogar debe aprender cómo hacerlo. Nosotros entendemos que al entrar a esta página web, tú tienes interés en descubrir más sobre la compra de una vivienda, para hacer movimientos inteligentes y evitar peligros financieros. No dudes en seguir leyendo esta publicación, considera que comprar una casa puede ser la compra más grande que jamás hayas realizado.
Descubra los 7 Beneficios Financieros de Comprar una casa en la Florida, un artículo escrito por José Miguel Arreaza.

Dónde y qué comprar.

Los avances tecnológicos, incluyendo el internet y social media, han creado una apariencia de facilidad de acceso al mercado de bienes raíces, que sugiere la idea que comprar una propiedad es algo simple y automático (como comprar en Amazon o eBay). Ciertamente, el social media ha cambiado nuestras vidas: Podemos comunicarnos con más personas, revisar ofertas de servicios, ver propiedades en venta, encontrar familiares o amigos del pasado, etc. La mayoría de las redes sociales exhiben millones (algunas, billones) de usuarios activos e interacciones diarias entre ellos. El social media también ha influido en la forma de trabajar de los Agentes de Bienes Raíces.
Lea tambien Razones personales para comprar una casa en la Florida.
Sin embargo, hay una sobreestimación del impacto del social media en relación con las ventas reales de propiedades. Un estudio reciente de la Asociación Nacional de Realtors® (NAR, por sus siglas en inglés), muestra que las compras reales y efectivas de bienes raíces, derivadas de social media, no supera en seis por ciento de las compras totales. Es cierto que ese número era cero hace unos años, pero hoy-en-día el social media todavía no es relevante en la compra de bienes raíces.
Dicho esto, tú puedes invertir algo de tiempo en revisar el internet tratando de encontrar alguna propiedad que sea compatible con la que deseas y puedes comprar. En forma directa tienes: Facebook, LinkedIn, Twitter, Instagram, YouTube. También tienes paginas web focalizadas en bienes raíces: Zillow, Trulia o, Realtor.com.
También puedes revisar: Avisos clasificados de periódicos locales o comunitarios o, Craigslist.com. Incluso, puedes tocarle la puerta a un propietario que haya colocado un aviso “For Sale By Owner”. Ok, ya sabes que existen varios caminos para encontrar una propiedad en venta en Florida.
Pero, la recomendación firme y fuerte es que tu utilices un Agente de Bienes Raíces, por ser un profesional altamente capacitado para ayudarte en el proceso de comprar una casa. Algunos de los beneficios más significativos, son:
  • Tiene amplia experiencia en la compra y venta de propiedades y su proceso.
  • Conoce el mercado.
  • Dispone de una amplia base de datos de vendedores. Solo los Agentes de Bienes Raíces tienen acceso al Servicio Múltiple de Listados (MLS, por sus siglas en inglés).
  • Maneja los formatos de contratos y acuerdos necesarios.
  • Te ayuda en la inspección, asesora en la negociación, financiamiento, cierre y la transición vendedor-comprador.
  • Su servicio es sin costo directo para ti.
Para más información sobre el valor de una propiedad lea ¿Cuanto ofrecer por una propiedad?
Como todo, antes de contratar a un Agente de Bienes Raíces trate de verificar sus credenciales y reputación. Aquí tienes una lista de verificación para Como saber estas tratando con el Agente adecuado para ti.
Sabe usted el significado de los Términos Básicos del Préstamo Hipotecario. Sabías que desconocerlos es el motivo de las más grandes desiluciones y conflictos durante el proceso de compra y venta de una propiedad. Evitese el mal momento.

Tu Agente de Bienes Raíces.

Winston Churchill una vez describió la antigua Unión Soviética como: “Un acertijo envuelto en un misterio dentro de un enigma”. Esta descripción también se aplica al proceso de comprar una vivienda. Si tú eres como la mayoría de las personas que buscan un hogar, tú no eres experto en propiedades, tasación, financiación o leyes fiscales o de bienes raíces. Y cuando los ahorros de tu vida están en juego, la ignorancia no es conveniente.
¿Cómo puedes encontrar tu camino a través del complicado laberinto de cambios constantes en las condiciones del mercado inmobiliario, leyes locales, regulaciones y códigos impositivos?, ¿Dónde puedes hacer en un curso intensivo de tasación? Incluso si tienes la aptitud, ¿De dónde sacarás el tiempo para convertirse en experto en tantos campos? Una forma de evitar estos problemas es no hacer nada, la desventaja de no hacer nada es que no se hace nada, nunca podrás comprar una casa usando ese método. Quizás puedas leer un libro sobre cómo convertirse en un comprador inteligente de viviendas, sin embargo, un libro (incluso, esta página web) no puede hacer todo por ti.
No hay sustituto para años de experiencia práctica en el campo. Contratar un Agente de Bienes Raíces que esté de tu lado, es el curso de acción más inteligente. Trabajar con compradores es una función importante del agente, ellos entienden que los compradores están interesados en trabajar con agentes bien informados y atentos. Un buen agente se prepara para ser experto en el manejo de consultas telefónicas, conoce el inventario y se mantiene actualizado con los planes de financiamiento disponibles. Sobre todo, comprende y aplica las leyes con respecto a las divulgaciones requeridas y la Ley de Vivienda Justa.
Entonces, el proceso de comprar una casa comienza cuando tú haces contacto con un Agente de Bienes Raíces para tener una reunión personal.

Precalificación del comprador.

En la reunión personal con el Agente de Bienes Raíces, el primer paso será evaluar tus necesidades de vivienda y tu capacidad financiera. Este paso se llama “calificando al comprador”. Normalmente la primera visita será familiarizarse, hacer las divulgaciones requeridas e iniciar la calificación. Después que se completa esta fase, la segunda reunión es para recorrer propiedades.
Es una pérdida de tiempo revisar propiedades que no te gustan o no puedes pagar. Entonces, antes de revisar propiedades, debe responderse dos preguntas importantes: (1) ¿Cuáles son tus objetivos de vivienda? (2) ¿Qué puedes pagar?

¿Cuáles son tus objetivos de compra?

La información mínima requerida acerca de tus objetivos de tu compra debe incluir lo siguiente:
  • ¿Qué características quieres en el hogar?
  • ¿Qué tan rápido necesitas moverse?
  • ¿Debes vender tu casa actual?
  • Si están arrendando ahora, ¿cuándo vence el contrato?
  • ¿Ya has hablado con un prestamista y has sido aprobado previamente?
  • ¿Hay un área específica que quieres?
Características deseadas. Con respecto a la casa deseada, tú debes decidir qué características “debe tener” y “sería bueno que tuviera”. Las “debe tener” puede incluir características como un determinado vecindario, 4 habitaciones y garaje para 2 carros. Las “sería bueno que tuviera” pueden ser características como techo alto o topes de madera.
Nivel de urgencia. Tú debes conocer tu propio nivel de urgencia en la compra, por ejemplo, necesitas mudarte en los próximos 30 días, o no tienes una necesidad inmediata, o no quieres o no puedes comprar de inmediato.
Por ejemplo, si te mudas a una ciudad y estás ahí solo durante el fin de semana para comprar una casa, inmediatamente después que la calificación financiera demuestre que eres capaz de hacer la compra, puedes decirle a tu Agente de Bienes Raíces que tu situación necesita toda su atención, que borre todo en su calendario para que pueda encontrar el hogar adecuado para ti. Si tu arrendamiento actual vence en seis meses tienes menos urgencia para comprar ahora.

Describir el proceso de compra.

En la primera reunión con tu agente, debes tener una imagen clara de todo el proceso, desde esa primera reunión hasta el día en que te mudes a tu nuevo hogar.
Tú debes hacer todas las preguntas necesarias hasta comprender el proceso y sentirte cómodo con la compra. También, vas a recibir una copia del acuerdo de compra y deben explicarte las cláusulas más importantes. La divulgación del costo del comprador debe estar preparada para la casa que el comprador desea. Esto también ayuda en el proceso de calificación financiera.

Calificación financiera.

La calificación financiera ayuda a determinar cuánto dinero tú puedes pedir prestado para la compra de la propiedad, y es la clave para una compra exitosa. Si tu solicitas un préstamo que luego es rechazado, tu, el vendedor y el Agente de Bienes Raíces han perdido tiempo y esfuerzo. Además, se pierden los honorarios por solicitud de préstamos que van desde $250 a $500, dependiendo del prestamista. Teniendo en cuenta estos problemas, tú debes comprender la importancia de la calificación financiera.
Precalificación vs preaprobación del prestamista. Lograr que un prestamista te pre apruebe es el mejor inicio y debe usarse siempre que sea posible, pero ciertamente antes de presentar una oferta/contrato por la propiedad. La preaprobación significa que el tu has sido entrevistado, junto con tu reporte de crédito y la verificado de tu ingreso.
Al revisar a los solicitantes de préstamos, la mayoría de los prestamistas se adhieren a los estándares de Fannie Mae / Freddie Mac. Esas agencias recomiendan que el máximo gasto mensual de vivienda sea 28% y el máximo de obligaciones mensuales totales sea 36% para los que califican como primeros compradores de un préstamo hipotecario conforme. El máximo gasto mensual de vivienda de un préstamo FHA es 31%, y el máximo de obligaciones mensuales totales es 43%. Estas son guías que algunos prestamistas pueden variar, haciendo que un posible comprador que no cumpla las pautas puede hablar con un prestamista.

Mostrar propiedades.

Una vez que tú has sido calificado, es hora de recorrer y mirar propiedades que satisfagan tus necesidades. Normalmente, se usará la siguiente secuencia en el proceso de exhibición y contratación:
  • Hacer las visitas.
  • Vista previa de las propiedades.
  • Planificar la ruta.
  • Entrar y recorrer las propiedades.
  • Evaluar las propiedades.
  • Redactar el contrato.
Veamos estos pasos, en detalle:

Hacer las visitas.

Las visitas deben fijarse después haber visto previamente las propiedades y estar seguro de que hay buenas opciones disponibles para visitar. Si se quiere hacer una visita para mostrar el sábado, la cita debe hacerse con la suficiente antelación para que todos puedan hacer los arreglos necesarios.
La mayoría de los Agentes de Ventas utilizan algunos de los softwares del sistema MLS para relacionar propiedades contigo; entonces, el sistema te envía por correo electrónico las propiedades relacionadas, incluso puedes imprimir los datos de cada propiedad por separado.

Vista previa de las propiedades.

Debería obtenerse a través del internet, una vista previa de las propiedades antes de visitarlas. La idea es no visitar una propiedad en pésimas condiciones.
A mediados de este año José Miguel Arreaza escribió para sus alumnos de bienes raíces un ensayo titulado “La Compañía de Real Estate, perfecta cuando pretendes comprar una casa“. Durante semanas sus alumnos discutieron y aportaron experiencias sobre el funcionamiento de una compañía exitosa de real estate.

Planificar la ruta.

En promedio, se visitan cinco propiedades en un recorrido. Al establecer las visitas para mostrar propiedades, debe considerar en qué orden se revisarán las viviendas; esto forma parte del proceso de evaluación de las propiedades. Lo más recomendable es visitar la mejor casa al principio del recorrido.
Una vez decidida la ruta, el agente debe concertar citas para las presentaciones con los propietarios. El tiempo programado para cada presentación no debe ser fijo, pero debe estar dentro de un rango porque a menudo es difícil juzgar cuánto tiempo se permanecerá en cada hogar durante el recorrido.
La ruta tomada en el camino a cada propiedad también es importante, para que usted pueda mirar un hermoso parque cercano, las áreas comerciales, las escuelas, incluso las áreas antiestéticas más cercanas a la casa. Evite crearse expectativas acerca de una casa, deje que la propiedad lo sorprenda gratamente al descubrir sus características.

Entrar y revisar las propiedades.

Este proceso depende de la apariencia general de una propiedad. Si el exterior de la casa es sobresaliente, la revisión interna debe ser coherente con el exterior. Inicie su revisión desde el otro lado de la calle.
Debe revisar las características de la propiedad que considera importantes y como cada hecho puede traducirse en su beneficio. “Esta casa está en una calle sin salida” podría ser una observación al conducir hasta la propiedad, ¿es información importante para ti? La respuesta depende si tu valoras que no haya tránsito, los automóviles viajan muy lentamente, lo que resulte en una mayor seguridad para tus hijos. En el ejemplo, trata de imaginar estar afuera en la calle mientras tus hijos patinan con seguridad.

Evaluar las propiedades.

Revisar cinco a siete hogares durante una visita de propiedades, hace que pueda tener la oportunidad de opinar y no confundirte con una gran cantidad de hogares. Después de ver cada casa, tú debes tomar una decisión acerca de la posibilidad de comprar esa propiedad, en términos de relacionar sus características con tu propia lista de prioridades.
Los estudios psicológicos muestran que los compradores generalmente saben que, si están o no están interesados ​​en una propiedad, poco después de entrar a la casa. Si la casa no hace conexión con usted, déjela pasar y vaya a la siguiente, porque no tiene sentido responder a ninguna de las explicaciones del vendedor.
Luego de ver todas las propiedades disponibles, determinar cuál es la mejor opción. Se recomienda regresar al día siguiente, a revisar nuevamente la casa que ha decidido comprar.

Redactar y presentar la oferta (el contrato).

Los contratos son parte de nuestras vidas. Cuando usted ordena un servicio de teléfono, compra un refrigerador o, paga por unos tiquetes de avión, un contrato ha sido creado.

Los contratos en bienes raíces.

Un contrato es una promesa que debe cumplirse. Una vez que se hace la promesa, la ley reconoce el cumplimiento de esa promesa como un deber. Si la promesa se rompe o se incumple, la ley provee un remedio legal para la parte perjudicada. Sin embargo, una promesa, por sí sola, no constituye un contrato. Se requiere algún acto específico de la parte a quien se le hace la promesa, o una promesa mutua de esa parte, para celebrar un contrato.
Negociar o firmar un contrato va requerir la participación de un abogado especializado en bienes raíces, quien usando las herramientas legales va a garantizar el cumplimiento de los acuerdos previamente establecidos.

El Estatuto de fraudes.

Requiere que para que un contrato sea ejecutable, debe ser por escrito y estar firmado por la parte contra la cual se solicita la ejecución. Un acuerdo para vender o la venta real de cualquier interés en bienes raíces está sujeto al Estatuto de Fraudes y debe estar por escrito y firmado por todas las partes vinculadas por el contrato para que sea ejecutable.
Después de firmado un contrato de compra en bienes raíces, si el comprador o vendedor quieren cambiar algo, por ejemplo, trasladar la fecha de cierre más allá de lo previsto, es necesario que una enmienda sea firmada por el comprador y el vendedor. Un acuerdo oral no vale el papel en el que no está escrito.

El contrato de venta.

El contrato de venta, también llamado un contrato de compra y venta o un contrato de venta y compra, es un acuerdo escrito que establece los términos para la transferencia de un bien inmueble del vendedor al comprador, y ambos firman el documento.
El contrato de venta es la base para cerrar una transacción de bienes raíces. Es el acuerdo final, que resume las negociaciones, y debe existir mucho cuidado al prepararlo. Existe un contrato estándar de venta y compra desarrollado por la Asociación de Realtors de Florida (Florida Realtors®) y la Corte Suprema de Florida (The Florida Bar). Este es el contrato que usted debe usar. No permita que usen otro formulario.
El tiempo es esencial para todas las disposiciones de este Contrato.
Esta oración tiene importantes efectos legales. Si una parte no cumple con los deberes realizados dentro de los límites de tiempo exactos en el contrato, la parte ha incumplido. La otra parte del acuerdo tiene todos los recursos legales disponibles en el contrato, incluidos los daños y la cancelación.
Debido a la importancia de cumplir los requisitos con fechas y horas, el contrato: usar períodos de tiempo realistas, verificar que los períodos de tiempo se complementen y sean consistentes con los tiempos en otros espacios en blanco, y detallar los plazos en un calendario para monitorear el desempeño de las partes del contrato de venta, una vez que se haya firmado.

Recopilación de datos del contrato

Debe recopilarse toda la información requerida para completar el contrato Florida Realtors® / Florida Bar. La información debe ser verificada por su exactitud y actualidad. Debe prestarse especial atención y verificar las siguientes dos categorías de datos:
  • Nombre y dirección del propietario / vendedor y la descripción legal de la propiedad. Los datos de MLS, la información del Tasador de propiedades del Condado e, incluso los datos en el contrato de listado pueden contener errores. Tú debes debe obtener la información correcta de una póliza de seguro de título o de la escritura.
  • Información de financiamiento. Los datos de financiación tienden a cambiar con frecuencia y requieren una actualización de última hora. Verifique con los prestamistas locales para asegurarse que los tiempos permitidos para obtener compromisos financieros sean realistas y que las tasas y los términos contemplados estén realmente disponibles.

Revisar la oferta.

Normalmente, al final del recorrido por las propiedades, tu habrás encontrado la casa adecuada. En algunas ocasiones, la decisión viene suave, rápida y fácilmente; en otras, es necesario pensarlo varias veces. Tú no puedes hacer la oferta, si no tienes toda la información necesaria.
Hay preguntas que surgen en este momento, ¿Qué pasa si no tengo suficiente efectivo? ¿Qué pasa si el prestamista me rechaza? ¿Podría perder mi depósito?
Tu Agente de Bienes Raíces debe garantizar que tu dispongas de toda la información antes de mostrar propiedades. Los pasos son para:
  • Obtengo tu preaprobación por parte de un prestamista y obtengo un Estimado del Préstamo (Loan Estimate)
  • Mostrar al comprador los aspectos financieros más importantes de la compra, y
  • Describirte el proceso de venta.

Estimado del préstamo (Loan Estimate).

Durante más de 30 años, se exigió a los prestamistas que, al momento de solicitarse un préstamo hipotecario, se entregaran a los consumidores un Estimado de buena fe (GFE, por sus siglas en ingles) y otras declaraciones previstas en la Ley de Veracidad de los Prestamos (TIL, por sus siglas en ingles). Además, para el momento del cierre, el agente de cierre del título prepararía el Acuerdo de Cierre (HUD-1) y otras declaraciones previstas en TIL. Tres agencias federales diferentes desarrollaron estos formularios por separado, bajo tres estatutos federales.
Posteriormente, en ejecución de la Ley Dodd-Frank, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) combinó los cuatro formularios en dos. El GFE se combinó con el TIL y ahora se llama Estimación de Préstamo (haga clic aquí). La Estimación del Préstamo debe entregarse al prestatario dentro de los tres días hábiles posteriores a la solicitud del préstamo. Además, el prestamista debe entregar o enviar por correo el Estimado de Préstamo a más tardar siete días hábiles antes del cierre.
El Acuerdo de Cierre (HUD-1) se combinó con el TIL y ahora se denomina Acuerdo de Cierre (Closing Statement) y debe ser recibido por el prestatario al menos tres días hábiles antes del cierre.

Presentar la oferta.

Antes de presentar la oferta, tu agente de bienes raíces te pedirá un cheque de $ 5000, para ser depositado en la cuenta de fideicomiso del Agente de Cierre.
Firmada la oferta, se hacen las copias que sean necesarias, luego tu agente la enviara por correo electrónico al Agente de Bienes Raíces del vendedor. La oferta lleva anexa la Carta de Preaprobación del banco y el recibo del deposito en cuenta de fideicomiso.

Respuestas del vendedor a tu oferta.

Los vendedores que reciben una oferta de compra por su casa tienen las siguientes tres respuestas posibles: Aceptación, Rechazo, Contraoferta
Aceptación. La oferta se firma y se convierte en un contrato entre el comprador y el vendedor.
Rechazo. Si el precio ofrecido es muy bajo, el vendedor rechazara la oferta de inmediato.
Contraoferta. si la oferta no es aceptable, pero está lo suficientemente cerca como para ser considerada serio, seguramente será contra ofertada. Una contraoferta mantiene a las partes “en la mesa”, facilitando las negociaciones continuas.

Adquirir el financiamiento para tu propiedad.

La emisión de una hipoteca de vivienda está sujeto a una serie de estatutos federales: Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (ECOA), Ley de Protección de Crédito al Consumidor (Título I: Ley de Veracidad en los Préstamos) y Ley de Procedimientos en Transacciones de Bienes Raíces (RESPA). En conjunto, estas leyes controlan la información que un prestamista puede obtener y considerar de los consumidores que son elegibles para préstamos hipotecarios. También dictan tanto el contenido como la forma de información que los prestamistas deben presentar a los prestatarios, el procedimiento para cerrar los acuerdos de préstamos hipotecarios, los documentos que se utilizarán en los cierres y las tarifas que se pueden cobrar.
Estas pautas protegen los derechos de los consumidores, no interfieren con el análisis de la solvencia crediticia del solicitante. El propósito de estas pautas es evitar que los compradores de viviendas sean víctimas, no garantizar que se apruebe un préstamo.

Tendencias en el mercado hipotecario.

Los estándares de préstamos se endurecieron debido a la crisis financiera y la caída de los valores de la vivienda. Las nuevas regulaciones requieren:
  • Los prestamistas retener al menos el 5% de los préstamos que están asegurados, excepto los préstamos a tasa fija, completamente documentados, que se consideran "seguros";
  • Límites más estrictos sobre las multas por pago anticipado o las tarifas que los prestamistas cobran cuando un préstamo se paga anticipadamente;
  • Prestatarios deben demostrar que pueden pagar el préstamo, y los prestamistas tendrán que requerir mucha más documentación; los prestatarios independientes pueden tener más problemas para obtener un préstamo; y
  • Creación de empresas de gestión para facilitar el pedido de evaluaciones por parte de los prestamistas y actuar como “aislantes” de la presión de los prestamistas para llegar al valor de mercado.

Fraude Hipotecario.

Por anos, Florida tenía la dudosa distinción de tener más casos de fraude hipotecario que cualquier otro estado. Los oficiales de préstamos hipotecarios, tasadores, agentes de bienes raíces, vendedores, compradores, constructores y otros han sido declarados culpables de fraude financiero, robo de identidad, fraude postal y otros delitos. Las leyes de Florida que regulan a los corredores de hipotecas se modificaron para ayudar a reducir la incidencia del fraude.

Calificar al prestatario (el comprador).

La hipoteca inmobiliaria más común es la hipoteca a 30 años, amortizada, con pagos mensuales regulares de capital e intereses. Las hipotecas actualmente pueden prestar hasta el 100% del valor de una propiedad. Las relaciones préstamo-valor altas, combinadas con la amortización del préstamo a largo plazo, requieren que un prestamista considere el crédito del prestatario como la protección principal, porque hay poco o nada de capital en la propiedad.
Los prestamistas que ofrecen hipotecas aseguradas o garantizadas no asumen todos los riesgos de incumplimiento, siempre que hayan seguido los requisitos de sus agencias de garantía. Eso incluye una evaluación cuidadosa de los solicitantes de préstamos para garantizar que los prestatarios puedan realizar los pagos requeridos.
Para lograr la seguridad de los préstamos de agencias gubernamentales y prestamistas originarios, se han desarrollado los siguientes cuatro procedimientos básicos de procesamiento de préstamos:
  • Determinar la capacidad del prestatario para pagar el préstamo.
  • Estimar el valor de la propiedad comprometida como garantía para garantizar este reembolso.
  • Investigar y analizar la comerciabilidad del título del colateral.
  • Preparación los documentos necesarios para cerrar la transacción del préstamo.

La suscripción de préstamos (loan underwriting).

Es el proceso de evaluar el riesgo al hacer un nuevo préstamo hipotecario. El prestamista califica tanto al prestatario como a la propiedad para determinar que cumplen con los requisitos mínimos establecidos por el prestamista, el inversor o el mercado secundario en el que se venderá el préstamo.

Solicitud del préstamo (Loan Application).

Tú Agente de Bienes Raíces te ayudará a obtener financiamiento. Antes que acudas al prestamista o agente de préstamo para presentar la solicitud, tu agente te habrá entregado una lista de los artículos que necesitas.
Verificación de datos. El procesador de préstamos verificará la información incluida en la solicitud verificando con las diversas referencias dadas, los bancos donde mantienes los depósitos y tu empleador.
Depósitos. Tu deberás debe firmar un formulario de verificación de depósito, por separado para cada cuenta bancaria, autorizando al banco a revelar al prestamista el saldo actual en tus cuentas. Bajo la Ley Federal de Derecho a la Privacidad de 1974, el banco no puede divulgar dicha información confidencial sin un formulario de verificación. Entender que el procesador de préstamos puede verificar los montos de las cuentas debería ser un incentivo suficiente para que seas sincero al informar tu información financiera. Cuando se verifican los saldos de tus depósitos, se realizan las entradas correspondientes en tu archivo de solicitante.
Empleo. Tu deberás firmar un formulario de verificación de empleo que autorice al empleador a revelar información confidencial sobre tu estado laboral. No solo se verificarán tus salarios o pagos y la duración del empleo, sino que también se le pedirá a tu empleador que ofrezca una opinión sobre tu actitud laboral y que pronostique el empleo continuo y las perspectivas de ascenso. El empleo puede ser revisado nuevamente antes del cierre.
Informe de crédito. El procesador de préstamos solicita el informe de tu crédito. El informe de crédito es una parte importante del proceso de aprobación del préstamo. De los dos tipos de informes de crédito, crédito al consumo y crédito hipotecario, esta discusión se centra en el último.
Un informe de crédito es el producto de la información acumulada a partir de una verificación exhaustiva de los acreedores indicados en la solicitud de préstamo, así como una revisión de los registros públicos para descubrir si hay demandas pendientes contra el solicitante. Cuando se completa, la compañía de búsqueda de crédito envía al procesador de préstamos un informe de sus hallazgos.

Evaluación de la habilidad crediticia.

A pesar de la estandarización de la suscripción, el área que permite la mayor cantidad de libertad de interpretación es la evaluación del crédito del prestatario. Un proceso objetivo y estructurado puede ser corrompido por el sesgo de un analista o por un cambio en las políticas del prestamista.
Las normas de crédito a veces se revisan para reflejar la situación cambiante del mercado. Cuando el dinero es escaso, las tasas de interés son más altas y los estándares tienden a ser más estrictos; Cuando el dinero es abundante, los préstamos son más fáciles de obtener. Un solicitante que califica para un préstamo ahora puede no calificar el próximo año. Por lo tanto, aunque un analista de crédito se rige por pautas estrictas, los criterios pueden fluctuar.

Puntuación de crédito (Credit Score).

La calificación crediticia utiliza muestras estadísticas para predecir la probabilidad de que un prestatario reembolse un préstamo. Para desarrollar un modelo, el prestamista selecciona una gran muestra aleatoria de sus prestatarios, analizando características relacionadas con la calidad crediticia.
A cada característica se le asigna un peso basado en qué tan fuerte es un predictor. Los puntajes de crédito tratan a cada persona objetivamente porque los mismos estándares se aplican a todos. Los puntajes de crédito son ciegos a las diferencias demográficas o culturales entre las personas.
El puntaje de crédito más utilizado hoy en día se conoce como puntaje FICO, llamado así por la compañía que lo desarrolló, Fair, Isaac, y Co. Los puntajes FICO oscilan entre 300 y 850. Cuanto más bajo es el puntaje, mayor es el riesgo de incumplimiento.
Freddie Mac descubrió que los prestatarios con puntajes de crédito superiores a 660 tienen más probabilidades de pagar la hipoteca, y los suscriptores pueden hacer una revisión básica del archivo para verificar que esté completo. Para los solicitantes con puntajes entre 620 y 660, el asegurador debe realizar una revisión exhaustiva. Se realizaría una revisión muy cautelosa para las personas con puntajes de crédito inferiores a 620.

¿Es válida la calificación crediticia?

Con la calificación crediticia, los prestamistas pueden evaluar a millones de solicitantes de manera consistente e imparcial en muchas características diferentes. Para ser estadísticamente válido, el sistema debe basarse en una muestra lo suficientemente grande. Cuando se diseña adecuadamente, el sistema promueve decisiones rápidas e imparciales.
En 2009, Fair, Isaac & Co. lanzó NextGen®, diseñado para definir con mayor precisión el riesgo de los prestatarios porque analiza más criterios que el modelo anterior. Usando el nuevo modelo, los prestamistas pueden evaluar los perfiles de crédito de los prestatarios de alto riesgo en términos de títulos, en lugar de agruparlos en la misma categoría.
Los modelos de puntuación utilizan la siguiente información al evaluar una puntuación:
  • Del puntaje, el 35% está determinado por el historial de pagos con mayor peso para el historial reciente. Los pagos atrasados, cobros y quiebras que aparecen en el informe de crédito se restan del puntaje.
  • La deuda pendiente tiene una importancia muy cercana al historial de pagos: el 30% del puntaje total. Muchos modelos de puntuación evalúan el monto de la deuda en comparación con los límites de crédito. Si el monto adeudado está cerca del límite de crédito, afecta negativamente el puntaje.
  • Del puntaje, el 15% es el resultado del historial crediticio. Una larga historia es mejor si los pagos son siempre a tiempo.
  • El puntaje asigna un 10% a la historia muy reciente y las "consultas" para nuevos créditos. Si el solicitante ha solicitado crédito recientemente en muchos lugares, esto afectará negativamente el puntaje. Este problema ocurre cuando una persona va de compras. Los asociados de ventas en cada lote de automóviles solicitarán el número de Seguro Social del consumidor para obtener un informe de crédito ("sin cargo"). El comprador no tiene idea de que a medida que se solicitan más informes, la calificación crediticia del comprador disminuye.
  • Finalmente, el 10% se basa en la combinación de crédito, incluidos préstamos para automóviles, tarjetas de crédito e hipotecas. Demasiadas tarjetas de crédito dañarán el puntaje de crédito de una persona. En algunos modelos, los préstamos de compañías financieras o compañías de préstamos de títulos también afectarán el puntaje.

Calificar el colateral.

Los prestamistas de bienes raíces entienden que la vida está llena de eventos fuera del control de uno. La muerte es una posibilidad que puede quitarle el salario a una familia. Las condiciones económicas pueden hacer que una pequeña empresa fracase. La reducción de personal y los despidos corporativos han resultado en dificultades para muchas familias. Los errores honestos en las decisiones personales pueden dar lugar a quiebras, que a menudo dañan o destruyen el crédito.
Para reducir el riesgo de pérdida, los prestamistas inmobiliarios consideran el valor del colateral (el inmueble) como la garantía básica subyacente para la recuperación de sus inversiones si el préstamo entra en incumplimiento. La definición de valor de mercado que excluía comparables cuando la venta estaba bajo coacción se ha modificado para que algunas propiedades embargadas puedan usarse como ventas comparables.

Analizar el título.

La garantía de un buen título es tan esencial para la seguridad de un préstamo como el crédito del prestatario y el valor de la garantía. En previsión de hacer un préstamo, el oficial de préstamos revisa un informe de título sobre la propiedad colateral. Los componentes de un informe de título completo son una medición topográfica, una inspección física de la garantía y una búsqueda de título para determinar todos los intereses de una propiedad.
Los intereses de propiedad se perfeccionan mediante la presentación y el registro apropiados de avisos estándar. Una escritura registrada notifica al mundo que un concesionario tiene la tarifa legal del título simple de la propiedad. Un gravamen de construcción o un gravamen hipotecario son avisos del interés de otra persona en la propiedad.
En Florida, se utilizan dos métodos para obtener la garantía del buen título: (1) el resumen y la opinión del abogado sobre el título y (2) el seguro del título. Se prefiere el seguro de título. Si luego se descubre que el título es malo y se usó la opinión de un abogado, el comprador o el prestamista tendrían que demandar al abogado para recuperarse, pero el abogado puede no tener la fortaleza financiera para reembolsar la pérdida.
Los prestamistas prefieren el seguro de título, pero cualquiera que sea el método utilizado, el informe del título debe proporcionar al oficial de préstamos y al abogado del prestamista toda la información disponible relevante para el estado legal de la propiedad en cuestión, así como cualquier interés revelado por aviso constructivo. Este requisito de búsqueda de título representa otro esfuerzo del prestamista para proteger la inversión del préstamo. Debido a que el seguro de título es el método de elección de los prestamistas y compradores, se enfatiza en esta discusión.
Las compañías de seguros de títulos combinan el proceso de abstracción con un seguro que garantiza la validez y precisión de la búsqueda de títulos. Un comprador de seguro de título puede confiar en los activos de la compañía de seguros para respaldar su garantía del título comercializable de una propiedad. Esta garantía se evidencia en una póliza de seguro de título. La mayoría de las instituciones financieras ahora requieren que se les emita una póliza de título por el monto nominal de un préstamo.
Cuando se emite una póliza de seguro de título a un prestamista, generalmente se encuentra en el formulario de la American Land Title Association (ALTA). Si bien una política de título estándar asegura contra pérdidas pasadas por alto en la búsqueda de la cadena de título registrada, una política ALTA amplía esta cobertura estándar para incluir muchos riesgos inusuales, como falsificaciones, incompetencia de las partes involucradas en la emisión de documentos relacionados con la transferencia de propiedad, estado legal de las partes involucradas en las negociaciones de préstamos específicos, errores de encuestas y otros posibles defectos no registrados.

Medición topográfica.

Los prestamistas generalmente requieren una encuesta de la propiedad colateral como condición para un nuevo préstamo. Aunque muchas propiedades son parte de subdivisiones que han sido diseñadas y descritas por agrimensores e ingenieros con licencia y registrados, algunos propietarios pueden haber ampliado sus hogares o agregado mejoras a las mejoras desde la encuesta original
Una encuesta ALTA es una encuesta de límites preparada de una manera que cumple con los estándares mínimos adoptados por la Asociación Americana de Títulos de Propiedad / Congreso Americano de Topografía y Cartografía (ALTA / ACSM). Es mucho más que una simple inspección de límites de la tierra con banderas en las esquinas. Una encuesta de ALTA muestra mejoras, servidumbres, derechos de paso y otros gravámenes que afectan la propiedad de la tierra.

Defectos

Si se encuentra un defecto, a veces llamado una nube en el título, el proceso del préstamo se detiene hasta que el problema se resuelva a satisfacción del prestamista. El problema podría ser un gravamen de construcción insatisfecho, un gravamen del impuesto sobre la renta, un gravamen del impuesto sobre la propiedad, una infracción de servidumbre, una usurpación o una violación de zonificación.
A veces, el nombre del prestatario no es correcto en la escritura, existe un error en la descripción legal, la escritura tiene un reconocimiento incorrecto o carece de las firmas apropiadas. Debido a las muchas complejidades en una transacción de bienes raíces, no es raro encontrar problemas en una búsqueda de título o una encuesta de propiedad.

Búsqueda municipal de gravámenes.

Si bien una búsqueda de título debe revelar cualquier gravamen o gravamen registrado en una propiedad, puede haber otros cargos no registrados en una propiedad que luego pueden resultar en un gravamen. Estos cargos pueden ser responsabilidad del propietario actual
Es probable que las infracciones de código no resueltas, los permisos de construcción que no se hayan cerrado correctamente o las estructuras no autorizadas causen problemas en el futuro. El nuevo propietario también puede ser responsable de las facturas de servicios públicos no pagadas.

El cierre de tu transacción de bienes raíces.

Una vez que el contrato de bienes raíces ha sido firmado por todas las partes, el trabajo acaba de comenzar. Aquí se espera que tu Agente de Bienes Raíces monitoree y coordine personalmente todos los detalles de tu cierre.

Diez pasos para un cierre exitoso.

Se pueden evitar problemas de cierre siguiendo cada uno de estos 10 pasos:
  • Revele todo a todas las partes que afectarán sus decisiones antes de que el comprador y el vendedor firmen el contrato. Las sorpresas después de la firma de un contrato seguramente darán lugar a que una de las partes quiera salir del contrato.
  • Escriba el contrato cuidadosamente y explíquelo adecuadamente a las partes.
  • Recomiende que los compradores y vendedores seleccionen prestamistas y agentes de cierre de títulos que sean profesionales organizados capaces de cumplir con los plazos.
  • Informe al oficial de crédito y al agente de cierre qué espera el titular de la licencia en cuanto a comunicación y desempeño.
  • Prepare una hoja de información de venta de propiedades (haga clic aquí).
  • Entregue al agente de cierre una copia de la póliza de seguro de título anterior, si es posible.
  • Proporcione una descripción legal completa de la propiedad al agente de cierre.
  • Pídale a un prestamista y a un agente de títulos que se comuniquen por correo electrónico, acelerando el proceso y entregando documentación escrita de la transacción.
  • Use una lista de verificación de tareas, como la Tabla de progreso de cierre (haga clic aquí).
  • Pídale al agente de cierre que cierre los lados del comprador y del vendedor por separado para reducir la confusión durante el cierre.

La hoja de información de venta de propiedades.

Para organizar el programa de trabajo, el asociado de ventas debe completar la Hoja de información de venta de propiedades (haga clic aquí). Proporciona datos necesarios sobre la venta, el agente cooperante, el prestamista, la compañía de títulos y más. Este formulario debe estar recortado dentro del archivo de cierre y referirse a él como necesario cuando se realiza el servicio de la venta.

Establecer un plan de acción.

Uno de los primeros pasos después de que tanto el comprador como el vendedor firman el contrato es establecer un plan para el cierre. Este paso es aún más importante si participa otro asociado de ventas porque la falta de comunicación a menudo retrasa los cierres y causa problemas innecesarios. La organización y la atención al detalle son claves para un cierre exitoso.

La tabla de progreso del cierre.

Te ayudará al titular de la licencia a organizar los detalles del cierre. Si hay un licenciatario que coopera, el cuadro debe ser un esfuerzo conjunto para que los licenciatarios acuerden qué licenciatario manejará ciertas tareas y cuándo deben completarse las tareas. Una vez que los asociados estén de acuerdo, cada asociado de ventas debe colocar una copia del cuadro en el archivo de cierre. Añadir internacionalmente, cada fecha programada debe transferirse al libro de citas del asociado de ventas. A medida que se completa cada tarea, el asociado de ventas debe colocar una marca de verificación en la fila correspondiente. Una “X” en el cuadro indica que se han realizado comentarios en el reverso del formulario. A continuación, se presenta una discusión de cada ítem.

Actividades previas al cierre.

Ganancias depositadas en el banco. Un asociado de ventas debe entregar la fianza depositada al corredor a más tardar al final del siguiente día hábil. Las reglas de FREC requieren que el depósito de buena fe del comprador se coloque en un banco a más tardar tres días hábiles después de recibir los fondos. El corredor debe depositar los fondos de inmediato. Si un agente de cierre de título retiene el depósito, el corredor debe entregar el depósito al agente de cierre de título dentro de los mismos períodos permitidos por FREC para depositar los fondos en una cuenta de corretaje. El corredor debe obtener un recibo por los fondos.
Obtenga un recibo si el agente de cierre de títulos retiene el depósito. Si un abogado o una compañía de seguros de títulos retiene el depósito del comprador, debe indicar el nombre y la dirección de la entidad, y obtener un recibo escrito que pruebe que entregó el depósito a tiempo.
Carpeta adicional recibida, si se requiere. Si el contrato requiere que el comprador deposite fondos adicionales como un depósito de buena fe, es responsabilidad del asociado de ventas asegurarse de que los fondos se reciban y depositen de acuerdo con los requisitos de FREC. El incumplimiento del comprador con los requisitos del contrato es un incumplimiento. El vendedor debe ser notificado y se deben seguir las instrucciones del vendedor.
Solicitud de préstamo hecha por el comprador. El contrato de Florida Realtors® requiere que el comprador presente la solicitud del préstamo en una fecha determinada. El incumplimiento del comprador con los términos del contrato es un incumplimiento, y el vendedor debe ser notificado.
Aquí vas a descubrir cómo ahorrar miles de dólares cuando compras una casa. Y, ¿cómo podemos afirmar esto? En Florida New Dream tenemos más de una década ayudando a personas como tu sobre la compra de viviendas y otras decisiones financieras importantes Hemos visto cómo ignorar los conceptos y prácticas básicas se traducen en costosos errores. Sabemos que esos errores son innecesarios y evitables.
Contingencias despejadas por escrito. Los asociados de ventas deben asegurarse de que las contingencias se satisfagan lo antes posible. Una contingencia insatisfecha puede anular el contrato. Algunas contingencias normales incluyen una inspección de la casa, una prueba de suelo, una inspección del techo y financiamiento. Si surge un problema con una de las contingencias, los asociados de ventas deben hacer todo lo que esté a su alcance para corregir el problema, y ​​todas las partes deben ser conscientes de la situación.
Tasación. La tasación normalmente se ordena y paga en el momento de la solicitud del préstamo. El asociado de ventas quiere asegurarse de que el tasador seleccionado por la institución financiera tenga una cooperación completa, particularmente con respecto al acceso a la propiedad. La falta de acceso desperdicia el tiempo del tasador y puede retrasar el cierre.

La cuenta de cierre (closing disclosure).

Los compradores y vendedores esperan que sus agentes de ventas coordinen y supervisen cada paso del proceso de cierre. El último paso es el cierre en sí.

Prorratas y prepagos.

Los ingresos y gastos de la propiedad deben prorratearse entre el comprador y el vendedor. Por lo general, el método de 365 días se usa para prorratear los gastos anuales. El costo anual se divide entre 365 días para obtener una tarifa diaria. Esa tasa se multiplica por la cantidad de días involucrados para obtener el monto adeudado.
Los cálculos de prorrateo deben basarse en el último día de propiedad del vendedor. El día del cierre se le cobra al comprador, aunque es posible que, por negociación o costumbre en un área, el día del cierre se le cobre al vendedor.

Prorratear los impuestos a la propiedad.

El impuesto a la propiedad es el prorrateo más común en una cuenta de cierre. El comprador normalmente paga impuestos a la propiedad en mora, por lo que serían un débito para el vendedor y un crédito para el comprador. Si el cierre ocurre en noviembre o diciembre, es posible que el vendedor ya haya pagado la factura de impuestos, lo que resulta en un crédito para el vendedor y un débito para el comprador.

Prepagos por un nuevo préstamo.

Cuando un prestamista institucional hace un nuevo préstamo, y si la relación préstamo-valor es mayor al 80%, es probable que el prestamista requiera que el prestatario pague en un fondo de garantía para impuestos, seguro contra riesgos y seguro hipotecario. Esto asegura que habrá fondos adecuados disponibles para realizar los pagos cuando sea necesario.

Prepago de impuestos.

El prestamista normalmente recauda impuestos al agregar los meses del año hasta el cierre, y luego agrega dos o tres meses más. Por ejemplo, si el cierre es en abril, el prestamista tarda cuatro meses más otros tres. En efecto, el crédito de prorrateo por más de tres meses que el comprador recibe del vendedor compensa el efecto del cargo del prestamista.

Impuestos por Sellos documentarios e impuestos intangibles.

Se recaudan impuestos de sellos documentales sobre la escritura y el préstamo. El vendedor normalmente paga los sellos de la escritura y el comprador paga los sellos de los préstamos. Los sellos de escritura se basan en el precio de venta y son $.70 por $100 o fracción de este
Los impuestos de timbre documentales del nuevo pagaren se basan en el monto de la hipoteca nueva o asumida y son $.35 por $100 o fracción de esta. No se cobran sellos en las notas tomadas sujetas a la hipoteca porque el comprador no ha asumido ninguna de las obligaciones de deuda.
El impuesto intangible sobre la nueva hipoteca se calcula multiplicando el monto de la hipoteca por .002. No se cobran impuestos sobre las hipotecas registradas existentes. El comprador normalmente paga este cargo.

Ayuda del Gobierno de Estados Unidos

Justo ahora que he mencionado al gobierno federal de los Estados Unidos de América a través del HUD Public Housing Program, ofrece un programa de ayuda para familias cuyos ingresos son bajos y que desean poseer una vivienda propia.

La declaración de cierre (closing disclosure).

La divulgación de cierre es una lista detallada de los fondos pagaderos al cierre. Los prestamistas deben preparar la Divulgación de cierre para el prestatario en un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal. La divulgación de cierre también es utilizada típicamente por agentes de cierre para transacciones residenciales. Los totales al final de la página 3 de la Divulgación de cierre muestran los ingresos netos del vendedor y el monto adeudado por el comprador al cierre.
La divulgación de clausura tiene cinco páginas:
  • La página 1 muestra las partes, la descripción de la propiedad, el prestamista, el agente de liquidación y un resumen de los términos del préstamo.
  • La página 2 detalla los cargos de liquidación para cada parte, como la comisión del corredor, los costos de cierre del préstamo, los artículos prepagos, la configuración de la cuenta de depósito en garantía, los cargos de título y los cargos de registro. A cada elemento de la declaración se le asigna un número separado dentro de un sistema de numeración estandarizado. Los totales de cada parte en la página 2 se transfieren a la página 3.
  • La página 3 resume la transacción y muestra la cantidad de efectivo adeudada por el comprador, así como los ingresos del vendedor al cierre.
  • La página 4 muestra información adicional sobre el préstamo.
  • La página 5 muestra los cálculos de préstamos y proporciona información de contacto para el prestamista, el corredor y el agente de liquidación.

En la mesa de cierre.

Los cambios de última hora en la APR del préstamo, la adición de una multa por pago anticipado o el cambio de un producto de préstamo retrasarán el cierre.
El agente de cierre prepara la divulgación del costo del vendedor. El requisito de tres días no se aplica al vendedor, por lo que la divulgación se debe dar en algún momento antes del cierre.
Muchos agentes de cierre utilizan la Declaración de liquidación de ALTA, una declaración compuesta que muestra la transacción para el comprador y el vendedor con columnas para débitos y créditos. Ayuda a organizar los costos que el agente de liquidación envía al prestamista y puede usarse para explicar el cierre al vendedor.

Cierres separados

Es preferible prefieren que los compradores y los vendedores cierren por separado, en lugar de hacerlo en la misma mesa de cierre. Esto reduce la confusión, lo hace más privado y permite que el agente de cierre de títulos se centre completamente en cada parte. A veces se producen cierres separados cuando hay un paquete de cierre por correo o cuando los compradores o vendedores viven fuera de la ciudad.

Disputas de cierre

El Agente de Cierre no es un defensor de ninguna de las partes. El trabajo del Agente de Cierre es cerrar la transacción según el contrato y las instrucciones de cierre del prestamista. Si hay un problema entre el comprador y el prestamista, el vendedor los reúne por teléfono. Si hay una disputa entre el comprador y el vendedor, el vendedor a menudo saldrá de la sala hasta que se resuelva la disputa y las partes estén listas para cerrar.

El pagaré.

El Agente de Cierre presenta el pagare para la firma del comprador. La nota muestra el saldo principal, el número de pagos y las fechas y el monto de los pagos. El monto será solo para capital e intereses. La primera fecha de pago normalmente será el primer día del segundo mes después del cierre. La nota no tiene testigo ni notariada. Si aparece una firma en la cara de la nota junto con la firma del prestatario, esa persona se convierte en un cosignatario en la nota.

Hipoteca

La hipoteca es el aseguramiento del pagare. Es el documento que puede requerir que el prestatario pague una doceava parte del impuesto a la propiedad y el seguro contra riesgos y las primas del seguro hipotecario, junto con el capital y los intereses. Requiere que los pagos se realicen a tiempo, que se paguen los impuestos y que la propiedad esté cubierta por un seguro. También describe las opciones de prepago y probablemente establece que una transferencia de la propiedad hará que el préstamo venza inmediatamente.

La escritura

La escritura de garantía es la escritura más común, con el vendedor garantizando al comprador que tiene un buen título, sin defectos materiales o gravámenes, y mantendrá la garantía siempre. Se debe prestar especial atención a los nombres y la descripción legal y a cualquier artículo en la sección “sujeto a”, tales como convenios restrictivos e hipotecas.

Otros documentos.

Algunos de los otros documentos que el comprador puede firmar incluyen una declaración anti-coerción que dice que el prestamista no requirió que el comprador eligiera una determinada compañía de seguros. El prestamista y la compañía de seguros de título querrán un acuerdo de cumplimiento de que las partes harán todo lo necesario para darle al prestamista un paquete de préstamo aceptable, como firmar nuevos documentos, si es necesario.
Para más detalles sobre los costos a la hora de adquirir una casa, haga un análisis ante de salir a buscar una propiedad; los números deben ser su aliado.
Si el préstamo es más del 80% del valor de una vivienda, el prestamista querrá una declaración jurada de que el comprador ocupará la propiedad. El vendedor deberá firmar una declaración jurada de que (1) es propietaria de la propiedad, (2) tiene derecho a transmitirla y (3) no está gravada por ningún derecho de retención o derecho de retención, como un gravamen de construcción.

Desembolso al cierre.

Todos esperan que se le pague al cierre. Esto no siempre es posible, y el Agente de Bienes Raíces de explicarle esto a los vendedores. Quizás usando el ejemplo de la cuenta de fideicomiso es más fácil de entender. Muchos corredores de bienes raíces tienen cientos de miles de dólares en sus cuentas de depósito. Un corredor que desembolsa de la cuenta de depósito en garantía antes de hacer un depósito en la cuenta, incluso si el depósito futuro estaría en fondos certificados, es culpable de una violación grave porque el corredor estaría usando fondos que pertenecen a otros.
Las compañías de seguros de título se enfrentan a un problema similar. Algunas compañías de seguros de títulos acuerdan desembolsar los ingresos al cierre si los cheques certificados se depositarán al cierre de ese día (Un Agente de Bienes Raíces nunca puede hacer esto). Muchas compañías de seguros de títulos no desembolsarán si el cierre se realiza demasiado tarde para hacer un depósito el mismo día o si el prestamista retiene el cheque de los fondos del préstamo hasta que se entregue el paquete del préstamo.

La toma de posesión.

Después de esperar tanto, es difícil creer que realmente tienes el derecho a mudarse o, en términos legales, tomar posesión. Ese derecho normalmente llega al final de cierre: recibir las llaves es una muy buena señal. De hecho, desde el punto de vista de tu prestamista, no solo tienes el derecho, sino la obligación de mudarte. Algunos prestamistas te ordenan hacerlo dentro de los 30 días posteriores al cierre, para demostrar que no eres un inversor.
¡Ya, lo has hecho! Es hora de mudarte, acomodarte, puedes cantar a todo pulmón y disfrutar sabiendo que ningún arrendador llamará a su puerta para protestar.
PS: Yo estaré ahí contigo … te lo prometo.
  • ¿Dónde y qué comprar?
  • Tu Agente de Bienes Raíces
  • Precalificación del comprador
  • Mostrar propiedades
  • Redactar y presentar la oferta (el contrato).
  • Respuestas del vendedor a tu oferta
  • Adquirir el financiamiento para tu propiedad
  • El cierre de tu transacción de bienes raíces
  • La toma de posesión
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