¿Cómo vender una casa con inquilinos?

¿Cómo vender una casa con inquilinos?

Organizar tus finanzas después de la compra.

Vender una cada con inquilinos confunde a muchas personas. Esta publicación enseña los pasos a seguir cuando un propietario quiere vender una propiedad que está ocupada por inquilinos. ¿Qué debe saber y qué debe hacer de manera diferente? También veremos el lenguaje del contrato y cómo se debe intercambiar la información sobre el arrendamiento entre el vendedor y el comprador. Finalmente, cubriremos el proceso de cierre cuando la propiedad está sujeta a un contrato de arrendamiento.

¿Cómo vender una casa con inquilinos?

Un propietario quiere vender una casa de inversión ocupada por inquilinos. Si bien esto afecta una serie de detalles de la transacción, el primer paso es una discusión completa
con el propietario: ¿Existe un contrato de arrendamiento? ¿Qué dice? ¿Los
inquilinos están de acuerdo con el plan?

Muchos de nuestros clientes tienen preguntas acerca de propiedades ocupadas por inquilinos. Desafortunadamente, las preguntas generalmente resultan de no entender las obligaciones y derechos de las distintas partes. La siguiente información puede ser de gran ayuda para evitar confusiones en el transcurso de las transacciones.

1.1. Al tomar el listado, preguntar acerca de los inquilinos.

Antes de tomar el listado, es importante preguntarle al vendedor sobre el estado actual de la propiedad. ¿El vendedor vive ahí? ¿Hay un inquilino en posesión? ¿Existen arrendamientos futuros sobre la propiedad? Si hay un inquilino en el lugar (o la propiedad está sujeta a un contrato de arrendamiento futuro), es necesario solicitar una copia del contrato de arrendamiento por adelantado. Esto ayuda a determinar si el contrato de arrendamiento requiere que el inquilino desocupe la propiedad al vender la propiedad, o si el comprador compra la propiedad y tiene que respetar los términos del contrato de arrendamiento.

Si un eventual comprador debe comprar a propiedad sujeta a un contrato de arrendamiento existente, se debe indicar esta información en el Multiple Listing Service (MLS) para que los compradores interesados queden informados que la propiedad está ocupada por inquilinos. Aunque el contrato de venta es quien determina en última instancia si la propiedad está sujeta a arrendamiento, esta advertencia temprana evita confusiones o molestias de cualquier comprador que quiera hacer una oferta.

1.2 Discutir un plan con el propietario/arrendador.

Si el contrato de arrendamiento no requiere que el inquilino abandone la propiedad si el propietario vende la propiedad, el siguiente paso es determinar cuánto tiempo queda en el contrato de arrendamiento. Si queda poco tiempo, ¿el arrendador tiene la intención de extender el contrato de arrendamiento o celebrar un nuevo con un inquilino antes de que ocurra el cierre? Si el propietario no tiene la intención de extender o renovar el contrato de arrendamiento, el propietario debe considerar permitir suficiente tiempo para que el inquilino se mude.

Si el vendedor programa que el cierre de la venta coincida con el final del contrato de arrendamiento, los compradores asumirán que la propiedad estará vacía para cuando cierren. Sin embargo, eso no siempre funciona, y muchas personas nos preguntan cuando se acerca el día del cierre, ¿qué se puede hacer con los inquilinos que se niegan a irse?

Si el contrato de arrendamiento establece su finalización después del cierre, el agente del listado debe asegurarse de que cualquier contrato de venta que se suscriba con un comprador aborde la ocupación del inquilino. Volveremos sobre esto más adelante.

1.3 ¿El inquilino es colaborador?

Otra pregunta importante para el vendedor/propietario: ¿Cuál es la relación entre el propietario y el inquilino? Hay muchos casos en que agentes de listados no pueden mostrar la propiedad debido a que un inquilino no colabora; lo que obviamente dificulta el trabajo del agente del listado.

Según la Florida Landlord Tenant Act, un inquilino no puede “retener injustificadamente el consentimiento del propietario para ingresar a la vivienda … para mostrar la vivienda a compradores potenciales o reales”. (Florida Statutes § 83.53(1)). Esto significa que un inquilino no puede negarse rotundamente a permitir que el propietario muestre la propiedad sin motivo alguno.

En caso de que el inquilino se niegue a permitir que el vendedor muestre la propiedad, el propietario tiene la opción de iniciar acciones legales. ¿Hará esto el arrendador? ¿O el arrendador esperará que simplemente el agente del listado “se ocupe de ello” por su cuenta? Tener un propietario dispuesto a tomar las medidas adecuadas contra un inquilino que no colabora, hará que el trabajo del agente del listado sea mucho más fácil.

Cuando se trata de alquileres, muchos propietarios evalúan a los inquilinos; pero también es importante evaluar al propietario que quiere que tú lo representes en el listado de su propiedad alquilada.

Hasta aquí tratamos las viviendas ocupadas por inquilinos con consejos para ayudar a los agentes de bienes raíces cuando toman el listado. Ahora, revisemos el lenguaje del contrato y los pasos necesarios una vez que el vendedor y comprador han suscrito un acuerdo de venta.

El arte de organizar.

Las librerías y los sitios web están llenos de excelentes recursos para quienes aman organizar. La revisa www.realsimple.com y Julie Morgenstern, ambos tienen recomendaciones útiles para mantener tu casa ordenada. Y, si deseas contratar a un profesional, consulta la Asociación Nacional de Profesionales Organizadores (NAPO por sus siglas en inglés, en www.napo.net).

2.1 ¿Cuáles son las obligaciones de un vendedor (el arrendador) con un comprador si una propiedad se vende sujeta a un contrato de arrendamiento?

A los efectos de este artículo, analicemos el lenguaje de los:

  • Residential Contract For Sale And Purchase. Párrafo 6 – Ocupación y Posesión. 
  • Contract for Residential Sale and Purchase (CRSP). Adendum W – Alquileres. 
  • “AS IS” Residential Contract For Sale And Purchase. Párrafo 6 – Ocupación y Posesión.

En los Párrafos 6 – Ocupación y Posesión de los “Residential Contract For Sale And Purchase” y “AS IS” Residential Contract For Sale And Purchase”, se aborda la ocupación y posesión de la propiedad al momento del cierre. Ambos contratos establecen que el vendedor entregará la ocupación y posesión de la propiedad al comprador libre de inquilinos, ocupantes y futuros inquilinos a menos que se seleccione el párrafo 6(b). Por lo tanto, se debe marcar el párrafo 6(b) si hay un arrendatario o se espera un futuro arrendatario.

Este párrafo también aclara que el vendedor revelará los hechos y los términos de la ocupación de cualquier tercero (es decir, inquilinos) al comprador por escrito, junto con una copia del contrato de arrendamiento o cualquier contrato de ocupación (es decir, renta de temporada de vacaciones o de corto plazo) dentro de los cinco (5) días posteriores a la “fecha efectiva” del contrato de compra. 

Si al comprador no le satisfacen los términos de la ocupación, tiene la opción de rescindir el contrato dentro de los cinco (5) días posteriores a la recepción de esta información del vendedor.

El Adendum W – Alquileres del “Contract for Residential Sale and Purchase (CRSP)” establece que los contratos de alquiler deben anexarse al contrato de venta para definir las obligaciones de las partes con respecto a los alquileres.

Entonces, ¿qué significa todo esto?

Como agente del listado que vende una casa de inversión sujeta a arrendamiento, debes asegurarte de que el vendedor te entregue una copia del contrato de arrendamiento en el momento en que tomas el listado para que esta información esté disponible en el momento en que la necesites. Como agente del comprador, debes estar atento al calendario; porque necesitas hacer un seguimiento a la recepción de la información del arrendamiento a medida que se acerca la fecha límite del contrato.

2.2 Standard 18(D) del FR/Bar Contract.

Pero espera, ¡eso no es todo! Además de los requisitos de los párrafos 6 y Adendum W, el vendedor también tiene obligaciones según el Standard 18(D) de los “Residential Contract For Sale And Purchase” (líneas 506-516) y “AS IS” Residential Contract For Sale And Purchase” (líneas 413-423), que establece la información adicional que el vendedor debe entregar al comprador antes y en el momento del cierre.

Aquí nos estamos acercando al cierre, donde pueden surgir problemas; entonces veamos la manera de evitar preocupaciones en el proceso de cierre de propiedades sujetas a un contrato de arrendamiento.

Al menos diez (10) días antes del cierre, el vendedor debe entregarle al comprador una declaración (estoppel) del inquilino/ocupante que especifica la naturaleza y la duración de la ocupación, incluido el monto del alquiler y cualquier alquiler adelantado o depósito de seguridad pagado por el inquilino/ocupante. En principio, el inquilino debe firmar la declaración (estoppel) para confirmar la información que contiene. Si el inquilino se niega a firmar, el vendedor debe entregarle al comprador una declaración jurada firmada por el vendedor que contenga los datos del alquiler arriba indicados, y el comprador debe confirmar con el inquilino que los términos de esa declaración jurada son, de hecho, exactos.

En caso de dudas, el vendedor debe consultar a su agente del listado con respecto a la declaración que firma el inquilino o la declaración jurada que suscribe el vendedor requeridas bajo esta disposición.

Además del derecho de cancelación previsto en los párrafos 6, los Standard 18(D), el comprador también tiene el derecho a cancelar el contrato en caso de que cualquier dato contenido en la declaración del inquilino difiera materialmente del contrato de arrendamiento provisto a través de los párrafos 6, o en el caso de que el arrendatario se niegue a confirmar la declaración jurada del vendedor. Esta cancelación debe solicitarse dentro de los cinco (5) días siguientes a la recepción de la información, pero no después de cinco (5) días antes del cierre.

¿Qué significa todo esto? El vendedor debe planificar con anticipación -con suficiente anticipación- al cierre para recopilar toda esta información que debe emanar del inquilino.

3.1 Renta anticipada y depósito(s) de seguridad.

En el momento del cierre, el vendedor debe estar preparado para transferir los pagos de alquiler adelantados y/o los depósitos de seguridad, que es una obligación establecida en los Florida Statutes 83.49(7). Si un vendedor utiliza una compañía de administración de propiedades (property management) para mantener este tipo de fondos, es mejor que el vendedor se comunique con suficiente anticipación con dicha compañía para obtener esos fondos a tiempo para el cierre.

3.2. Cesión del Arrendamiento.

En el momento del cierre, el vendedor debe estar preparado para transferir los pagos de alquiler adelantados y/o los depósitos de seguridad, que es una obligación establecida en los Florida Statutes 83.49(7). Si un vendedor utiliza una compañía de administración de propiedades (property management) para mantener este tipo de fondos, es mejor que el vendedor se comunique con suficiente anticipación con dicha compañía para obtener esos fondos a tiempo para el cierre.

Palabras finales

Como puedes ver, se requieren pasos adicionales al manejar una transacción donde se vende una casa con inquilinos. Esto no tiene por qué complicar mucho las cosas, siempre que las partes (así como sus agentes) entiendan sus respectivas obligaciones en virtud del contrato.
Este tipo de transacciones de venta de una casa de inversión pueden realizarse sin problemas como cualquier otro tipo de transacción, con la debida preparación y comunicación anticipadas entre todos los involucrados.

¡Felicidades!

Puede ser difícil de creer, pero has alcanzado tu objetivo. Ya sabes priorizar tus necesidades, puedes saber lo que puedes pagar, y a quién acudir para que te ayude, negocie y cierre la transaccion, para que puedas mudarte a ese: tu nuevo hogar.

Estás al inicio del camino, así que acomódate, que vamos a disfrutarlo, ¡JUNTOS!

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