La oferta de venta: Cómo y cuándo recibir ofertas.
Antes de recibir ofertas o fecha límite, el teléfono de tu agente y los correos electrónicos sonarán sin parar. Esto se debe a que los agentes de los distintos compradores querrán información actualizada sobre cuántas ofertas se esperan. Tu agente no puede darles ningún detalle de lo que hay en esas otras ofertas (y es posible que ni siquiera tenga esa información todavía), pero es normal que les diga a los agentes de los compradores cuántas personas han expresado un interés serio. Eso ayuda a los compradores que estan aún preparando sus ofertas a decidir qué tan lejos deben ir para que las suyas se destaquen.
Cómo es una oferta del comprador.
La industria de bienes raíces ha desarrollado prácticas estándar sobre cómo un comprador te presentará una oferta. No te preocupes, tu agente inmobiliario conoce bien el proceso. Si vendes FSBO, te recomendamos firmemente comunicarte con un agente de bienes raíces y contratarlo para que te maneje la transacción de aquí en adelante; sus honorarios deberían estar basados en una tarifa fija.
Lo más probable es que recibas la oferta por escrito, en un formato estándar creado por la Florida Association of Realtors (FLORIDA REALTORS). Este formato incluye no solo el precio propuesto por el comprador, sino también las condiciones (contingencias) que deben cumplirse para que se finalice el trato, los procedimientos para resolver cualquier disputa entre el comprador y tú, la especificación de quién pagará qué costos (tales como el depósito en garantía, el título u otros gastos de cierre) y muchos otros detalles.
Pídele a tu agente que revise el documento cuidadosamente contigo, antes de firmarlo, porque está lleno de términos importantes que vale la pena comprender. En otra publicación de esta página web tienes un resumen cláusula por cláusula de lo que hay en un contrato de compra estándar.
¿Qué tan duro debe ser un negociador?
Con la forma en que el mercado está recalentado ahora en Florida, es posible que te encuentres en una posición negociadora fuerte. Si al comprador no le gusta la oferta que estás haciendo, posiblemente puedas encontrar otra, incluso una mejor y muy pronto.
¿Hasta dónde puedes llevar ese poder? Hay mucho que trabajar para cerrar la transaccion con el comprador con el que recien empiezas. Cuanto más te tardes en vender tu casa, más tiempo pagarás por los servicios públicos, independientemente de si está allí o te has mudado, el seguro, el alquiler de cualquier mueble de decoracion según la duración de tu contrato con el stager, tu hipoteca y tal vez los pagos de la asociación de propietarios. Esto se enfatiza si estás pagando una hipoteca adicional sobre tu próxima casa. Además, si estás ansioso por seguir adelante debido a un nuevo trabajo en otra ciudad o algún otro factor de vida externo, es probable que el comprador se entere de esto y lo utilice a su favor.
Sin embargo, puedes disfrutar de los beneficios de tener algo de ventaja. Quizás puedas obtener concesiones de los compradores que nunca hubieras recibido en un mercado frío, como un acuerdo que te permite permanecer en la casa hasta un mes o dos después del cierre (incluso sin alquiler) para asegurarte que el trato se concreta y te da tiempo para comprar o mudarse a tu próxima casa.
Más allá del papel, el agente del comprador puede enviar una pequeña presentación, donde dará un resumen de la oferta de su cliente comprador, destacando sus características fuertes y restando importancia a las débiles, por ejemplo, destacar cuán grande es la cuota inicial, aunque no sea la oferta más alta, o que los compradores no tendrán problemas para obtener la aprobación final del préstamo.
El agente tratará de darte una idea de los compradores como personas, por ejemplo, son una pareja encantadora cuyo pasatiempo es cuidar el jardín y están tan emocionados de que tu jardín ya tenga árboles frutales maduros. El agente también puede enviar cartas o incluso videos cortos de o sobre el comprador. La idea es darte la sensación de que elegirás nuevos propietarios para tu hogar que serán responsables y dispuestos a avanzar en las tareas a medida que se cierra el trato, y que cuidarán y disfrutarán de tu hogar en los próximos años.
Las cartas del comprador influyeron más de lo esperado. Según Marianela, “Recibimos diez ofertas por nuestra casa de Pembroke Pines, entonces podíamos elegir. Cuando mi agente me dijo que los compradores podían escribirnos cartas personales, pensé: ‘Qué cursi, como si eso cambiara mi opinión sobre cuál oferta elegir. Pero luego, al revisar las cartas de presentación de las ofertas, me encontré pensando cosas como: ‘Qué linda pareja joven, él es maestro y ella trabaja en una fundación sin ánimo de lucro. Quiero que vivan en nuestra casa’. Gracias a Dios, la oferta más alta también venía de una pareja joven increíblemente encantadora y con mentalidad comunitaria».
Elegir entre varias ofertas.
Si estás evaluando varias ofertas que compiten entre sí, debes considerar no solo el precio, sino otros factores, que incluyen:
- La capacidad financiera de los compradores para cerrar la transaccion.
- Cualquier contingencia u otros términos anexos a la oferta, y.
- La reputación del agente de los compradores acerca de trato justo e inteligente.
Después de muchos años de experiencia como agente de bienes raíces, afirmamos que el mejor precio no es necesariamente la mejor oferta, tú necesitas una oferta que cierre y se acerque al precio de la oferta. Si una oferta tiene claramente el precio más alto, se vuelve menos atractiva si otros factores pueden interponerse en el camino de la transaccion, por ejemplo, si el agente del comprador es conocido por ser un negociador intransigente o por ser un regateador después de que llega el informe de inspección, lo cual puede reducir el valor de la oferta.
¿Deberías considerar una oferta anticipada?
Para evitar una posible guerra de ofertas, algunos compradores intentan ofertar temprano, que llama una «oferta anticipada». Esto se hace antes de que la propiedad salga al mercado o antes de la fecha fijada para la presentación de ofertas, con la intención que la oferta sea tan tentadora que no te sientas inclinado a buscar más, entonces el comprador debe ofrecer un precio alto y otros términos atractivos, tal vez todo en efectivo (sin contingencia financiera) o una exención de la contingencia de inspección.
Entonces, si te gusta todo lo relacionado con la oferta y no anticipas recibir una mejor, puede valer la pena aceptarla.
Pero hay una desventaja en aceptar una oferta anticipada, que nunca sabrá si podías haber obtenido una oferta aún mejor, y la espera era solo cuestión de días. Además, si a los compradores anticipados les encantó tu casa lo suficiente como para crear esa estrategia, es probable que no vayan a desaparecer; estarán ahí, pujando junto a todos los demás cuando llegue el momento.
Cuidado con la oferta perfecta. Los compradores pueden hacer promesas en sus ofertas que tal vez no puedan cumplir, sólo para “capturar” tu casa y ponerla bajo un contrato. Si suena demasiado bueno para ser verdad, ten en cuenta que a medida que avanza el contrato, el comprador puede tener dificultades imprevistas para cumplir sus acuerdos contractuales.
¿Cuánto tiempo tendrás para evaluar cada oferta antes de responder? Verifica la oferta en sí misma, que debe especificar una fecha y hora en la que caducará automáticamente. Algunos compradores ponen fechas breves de vencimiento en sus ofertas para intentar empujarte a la acción y ganarles a otros compradores. No dejes que esto te ponga nervioso. Si necesitas más tiempo para considerar la oferta, tu agente puede comunicarse con el agente del comprador y preguntarle si todavía están interesados en seguir adelante. Normalmente lo están.
