Asistir al cierre.
No importa a qué hora está programado su cierre de venta de una propiedad, debes planificar tomar el día fuera de tu trabajo y llegar con tiempo suficiente. Aunque un cierre normal no dura más de una o dos horas, las sorpresas son comunes. Tu Agente de Cierre puede tener más de un cierre programado para ese día, así que el tuyo podría iniciar más temprano.
Ya sea que se reúnan o no juntos en una sala de conferencias para el cierre de venta de una propiedad, no hay problema con quién firma los documentos primero. El vendedor podría, por ejemplo, firmar la escritura que transfiere la propiedad antes que tú hayas firmado, sabiendo que tiene la protección que el agente de cierre no registrará la escritura hasta que tu hayas firmado todos los documentos y el préstamo también se haya cerrado.
Quisiera decirte que leas todos los documentos por última antes de firmar, pero eso no es realista, porque tomaría horas. Tu debería haber visto muchos de los documentos en forma de borrador y leerlos cuando no estabas bajo la presión del tiempo. Para Florida New Dream es muy importante responder todas tus preguntas, pero no debes esperas hasta el cierre para leer todo.
Escucha cuidadosamente mientras tu equipo de profesionales te explica qué es cada documento; compara las partes donde llenaron con números los espacios en blanco, con tus propias notas y pregunta sobre cosas que no aparecen como lo esperado. Tú puedes confiar en que tu Agente de Bienes Raíces te dirá qué significa cada documento y si es seguro firmarlo en el cierre de venta de una propiedad.
Documentos relativos con tu préstamo hipotecario en el Cierre de venta de una propiedad.
Debes esperar un pequeño susto con los números. Los compradores tienden a pensar en términos del precio de compra de la casa, algo como «estoy comprando mi casa en Pembroke Pines por $550,000». Pero en el cierre te enfrentas a los documentos del préstamo, que muestran cuánto realmente vas a pagar después que se sumen los intereses y otros costos. Para relajarte, concentrarte en todas las razones por las que elegiste esa casa, cómo será una buena inversión a lo largo del tiempo, y que no pagarás todo eso de una vez.
A continuación, tienes un resumen de los principales documentos que tendrás frente a ti para firmar, en el cierre de venta de una propiedad. Es posible que haya más documentos, por ejemplo, tu prestamista puede pedir que firmes una declaración jurada donde prometes que tú vivirás, no alquilamos, la casa.
- Pagaré, o “Nota” (Promissory note or “Note”). Ahí estás declarando que estás pidiendo prestado una cantidad determinada de dinero y garantizas pagarlo en forma personal.
- Hipoteca o escritura de fideicomiso (Mortgage or Deed of Trust). Aquí es donde aceptas tener un gravamen sobre tu casa como garantía del préstamo. Tu conviertes tu casa en colateral, que el prestamista puede reclamar en un proceso judicial de ejecución hipotecaria (foreclosure) en caso de que tu no pagues (you default) en los términos de la Nota. El prestamista registrará tu hipoteca en la oficina de registro público donde corresponda.
- Declaración de financiamiento UCC-1 – solo para cooperativas (UCC-1 Financing Statement – co-ops only). Como el financiamiento en cooperativas no implica hipoteca, tu prestamista puede completar y registrar este documento, para mostrar que tiene un gravamen sobre el interés de tu propiedad.
- Declaración de Cierre (Closing Disclosure). Tu deberías haber visto un borrador de este documento dentro de los tres días previos al cierre. Aquí, el prestamista confirma tu tasa de interés, la tasa de porcentaje anual (APR, por sus siglas en inglés) y el costo total del préstamo a lo largo de su vida. Esta declaración detalla cada pago que será hecho por ti y el vendedor, no solo por la casa, sino por todos los otros costos por servicios prestados en relación con la venta, por ejemplo, primas de seguro, liquidación de gravámenes y más. El vendedor deberá firmarlo también. Antes de guardar esta declaración en tu carpeta, verifica que tu agente de cierre incluyó un cheque de reembolso para ti (por cualquier dinero extra que hubieras depositado).
- Carta de pago mensual (Monthly payment letter). Esto te dice cuánto dinero pagarás mensualmente por el préstamo, por principal e intereses. También puede incluir las cantidades que tu prestamista requiere que tú pongas en una cuenta de custodia (escrow account) cada mes, que son pago a terceros como el recaudador de impuestos o compañía de (riesgos de la vivienda o PMI). Tu agente de cierre se encargará de establecer esa cuenta el día de cierre. Normalmente, te entregarán un cupón con instrucciones sobre cómo hacer el primer pago al prestamista. No debes asumir que recibirás una factura inmediatamente ni que se ha instalado algún sistema de pagos automáticos desde tu cuenta de banco. A veces, el prestamista se demora en configurar tu cuenta, y podrías hacer un pago tardío si no haces seguimiento.
Documentos relacionados con la transferencia en el cierre de venta de una propiedad.
Otro conjunto importante de documentos de cierre sirve para transferir la propiedad a ti. Como mínimo, se incluirán los documentos abajo listados, aunque se pueden agregar otros según dónde vivas, por ejemplo, una cuenta para impuestos locales de transferencia. Algunos documentos no tendrás que firmarlos, los recibirás del vendedor, por ejemplo, un certificado que diga que la casa tiene detectores de humo o un certificado de ocupación que muestre que la casa ha aprobado una inspección municipal o local de habitabilidad y cumplimiento legal. Espera ver:
- Escritura o «escritura de garantía» (Deed or “warranty deed”). El vendedor firma esto para decirle al mundo que el título de la propiedad ha sido transferido a ti, el nuevo propietario. La escritura también indica el precio de compra, o suficiente información para determinar el precio, que es cómo los Agente de Bienes Raíces se mantienen actualizados sobre los precios del mercado. Asegúrate que tu nombre está escrito correctamente y que muestra con precisión la manera en que tú y cualquier co-comprador optaron por tomar el título (por ejemplo, como tenencia en común). Como último paso para cerrar la propiedad, tu agente de cierre registrará una copia de la escritura en la oficina de registros públicos que corresponda.
- Certificado de acciones y arrendamiento propietario – solo compradores en cooperativas (stock certificates and propietary lease – co-op buyers only). En lugar de una escritura, los compradores en cooperativa reciben un certificado de acciones que indica cuántas acciones poseen en la corporación y un contrato de arrendamiento propietario, que define el derecho a vivir en una determinada unidad. Tu prestamista mantendrá estos en sus archivos.
- Factura de venta (Bill of sale). Este documento certifica la transferencia de cualquier propiedad personal del vendedor para ti. En otras palabras, si la venta incluye cualquier accesorio no fijo como un columpio para niños, cortinas o una alfombra de piso, la factura de venta crea un registro de este acuerdo.
- Declaración jurada de título y declaración ALTA (Affidavit of title and ALTA statement). Aquí, el vendedor jura a la compañía de seguros de título que no ha hecho nada para lesionar el título de la casa y que sabe que no hay contratos, servidumbres o arrendamientos no registrados con respecto a la propiedad. El vendedor firma la declaración jurada, pero ambos (tú y el vendedor) firman la declaración ALTA para finalizar la solicitud del seguro de título.
Después que todos los documentos estén firmados, en el cierre de venta de una propiedad, te entregarán un juego completo para tus registros; algunos agentes de cierre también te lo entregarán en línea. Mantén todo en un lugar seguro. No asumas que agente de cierre mantendrá una copia para ti; a ellos se les permite destruir la mayoría de sus registros después de siete años
La toma de posesión en el cierre de venta de una propiedad.
Después de tanto esperar, ahora tienes el derecho a mudarte o, dicho en términos legales, tomar posesión. Ese derecho llega al final del cierre, donde recibir las llaves es su mayor signo visible. De hecho, desde el punto de vista de tu prestamista, no solo tienes el derecho, sino la obligación de mudarte. Algunos prestamistas te ordenan hacerlo dentro de los 30 días siguientes al cierre, para demostrar que no eres un inversionista. Pero antes de mudarte, revisemos lo siguiente:
- Tu contrato de compra. Normalmente, tu contrato contendrá una cláusula titulada o que menciona la «posesión». Lo más seguro es que esa cláusula diga que el vendedor debe entregar la posesión al cierre; en otras palabras, que puedes mudarte en ese momento. Una excepción sería que tu hayas acordado darle al vendedor un tiempo adicional, quizás para mudarse o cerrar en otra propiedad.
- La espera mientras se registra la escritura. Aunque la casa es tuya una vez que el título ha sido transferido del vendedor para ti, la transacción no está técnicamente cerrada hasta que la escritura haya sido registrada en la oficina de registro público que corresponda. En Florida, no hay que esperar el registro para recibir las llaves y tomar posesión.
Una vez firmados todos los papeles, en el cierre de venta de una propiedad, el vendedor recibe el cheque de pago y simultáneamente entrega las llaves al comprador. El vendedor, el comprador y el prestamista confían en la compañía de títulos para que se encargue de registrar la escritura.
Melodías para celebrar.
- Home, por Phillip Phillips (Just know you’re not alone ‘Cause I’m going to make this place your home …).
- Our House, por Madness (Our house, in the middle of our street … Our house, was our castle and our keep …).
- This is not the house that pain built, por Dar Williams (My house is hard to find, but I’ll give you directions, You can visit sometime …).
- Our House, por Crosby Stills and Nash (I’ll light the fire, You put the flowers in the vase that you bought today …).
- More Than One Way Home, por Keb’ Mo’ (There’s more than one way home, Ain’t no right way, Ain’t no wrong).
- Come On-A My House, por Rosemary Clooney (Come on-a my house, my house, I’m gonna give you candy).
- Home, por Bonnie Raitt (And all through my brain, Came the refrain, Of home and its warming fire).
Ahora que tienes las llaves, ¿deberías cambiar las cerraduras? No es una mala idea, como veremos en las siguientes publicaciones.
¿Qué sigue?
¡Lo has hecho! Es hora de mudarse, establecerte, cantar a todo pulmón y disfrutar sabiendo que ningún propietario llamará a tu puerta para protestar. Para obtener consejos sobre cómo adaptarte, consulta las siguientes publicaciones.
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