Préstamos asistidos por el gobierno.

El gobierno piensa que es algo muy bueno que tu seas dueño de tu vivienda. De hecho, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en ingles) declara que su misión incluye la creación de viviendas de bajo costo y de calidad. para todos. Eso se traduce en programas de ayudas financieras disponibles para ti, cuya elegibilidad depende del lugar dónde vives y otros requisitos. Estos programas son administrados por:

Federal Housing Administration (FHA, Administración Federal de Vivienda).
U.S. Department of Veterans Affairs (VA, Departamento de Asuntos de Veteranos ), o.
Programas estatales y locales de financiamiento de viviendas.

Aquí vamos a explicarte los programas de hipotecas de baja cuota inicial, con la información de contacto para que puedas hacer seguimiento a los cambios de opciones y requisitos de elegibilidad. También para que revises los nuevos programas.

Para casi todos los programas de préstamos del gobierno, la solicitud es similar que para solicitar un préstamo convencional. Tu oficial de préstamos puede decirte lo qué hay disponible en ese momento, qué prestamistas participan y si tu califica en función de tus ingresos y otros requisitos de elegibilidad y el precio de la casa que desea comprar.

Todos los tipos de hogares califican.

Los préstamos del gobierno están disponibles para préstamos para casas nuevas, condominios, cooperativas y casas prefabricadas, aunque habrá algunas condiciones adicionales que cumplir en términos de inspecciones, garantías y otros requisitos.

Para buscar una lista de todos los programas de préstamos para vivienda del gobierno, dale clic en www.govloans.gov. Adicionalmente, revisa las paginas web que diremos abajo para FHA, VA y programas de financiamiento estatales y locales.

Financiamiento FHA.

La Federal Housing Administration (FHA, Administración Federal de Vivienda) es una agencia adscrita a HUD (United States Department of Housing and Urban Development), y ayuda a personas a comprar una casa con una cuota inicial baja. La FHA en sí misma no financia, pero si provee un seguro del gobierno para las hipotecas emitidas a través de prestamistas aprobados por FHA. Este seguro significa que si tu no cumples con los pagos y el prestamista ejecuta la hipoteca, la FHA le reembolsa al prestamista por sus pérdidas. Esto reduce el riesgo del prestamista y mejora su disposición para ofrecer planes de cuota inicial baja.

El programa más popular de la FHA (Sección 203(b)) requiere un pago inicial bajo, generalmente un mínimo del 3.5% del precio de venta. Esto, junto con altos límites de préstamo altos, hace que el financiamiento de la FHA sea más popular entre los compradores de vivienda ahora que en años anteriores. Los límites máximos de préstamo varían según el área, pero en 2022 oscilan entre $460,000 (viviendas unifamiliares) y $884,600 (fourplexes) en la mayoria de los condados de Florida. Los compradores calificados pueden asumir los préstamos de la FHA , lo que puede hacer que su casa sea más fácil de vender cuando llegue el momento. Además, no hay multa por pago anticipado, en caso de que decida refinanciar o pagar su préstamo antes de tiempo.

Los préstamos FHA son una opción particularmente buena para compradores con historial de crédito menos que perfecto (incluso bancarrota), porque generalmente sus requisitos son más fáciles de cumplir que con préstamos convencionales.

Para buscar los límites hipotecarios de los prestamos FHA por condados, dale clic www.entp.hud.gov. La página de resultados también incluirá un valor de precio de venta medio para cada jurisdicción.

Otro beneficio de los préstamos FHA, es que, a diferencia de otros préstamos, se permite obtener vía regalo o donación, la totalidad del pago inicial y los gastos de cierre. Los miembros de tu familia pueden suscribir el préstamo contigo para ayudarte a calificar.

También están permitidos prestamos de algún miembro de tu familia, en forma asegurada o no, hasta el 100% de los fondos que tu necesites para la cuota inicial pago, costos de cierre, gastos prepagos y puntos de descuento.

Sin embargo, los préstamos FHA no funcionan para todos los compradores, porque:

Honorarios. Al igual que todos los préstamos, los préstamos FHA incluyen un honorario de inicio del préstamo, que tú debes pagar en el cierre. FHA también requiere que pagues la prima del seguro hipotecario, que puedes pagar de tu bolsillo en el cierre, o agregarlo como algo adicional al pago mensual de la hipoteca. Es importante resaltar que cuando tú tienes un préstamo FHA, tendrás que mantener el seguro de la hipoteca durante toda la vida del préstamo, sin importar la relación monto del préstamo-valor de la propiedad.
Tasaciones. El prestamista debe tener una tasación de la casa que tu deseas comprar, realizado por un tasador aprobado por la FHA. Si el valor de tasación es inferior a lo que pagas como precio por la casa, tu debe compensar la diferencia en efectivo (no con el préstamo FHA).
Inelegibilidad de reparaciones mayores. El préstamo estándar FHA no te ayuda a comprar propiedades que necesitan reparaciones significativas; o sea, cualquier trabajo sobre la propiedad recomendado por los tasadores, debe hacer antes que se cierre la venta. Si estás pensando comprar una casa que requiere reparaciones serias o de ejecución hipotecaria, debes consultar el Programa de hipotecas de rehabilitación de la FHA, conocido como Sección 203(k)).

Si planeas comprar un condominio, existen requisitos estrictos de la FHA aprobado a principios de 2010 que pueden afectarte. Los prestamistas podrán obtener respaldo FHA solo si se cumple todo lo siguiente:

En el caso de nuevos proyectos, el desarrollador ha solicitado y
recibió la aprobación previa de todo el proyecto antes que los compradores individuales
soliciten sus préstamos.
El desarrollo mantiene un fondo de reserva del 10% del importe de
su presupuesto anual.
Ningún inversionista individual (ya sea una persona o una empresa) posee más del 10% de las unidades.
No más del 15% de los condóminos están atrasados en el pago sus cuotas.s

Préstamos VA.

El VA (Departamento de Asuntos de Veteranos, por sus siglas en inglés) provee acceso a préstamos hipotecarios, generalmente sin pago de cuota inicial, sin seguro hipotecario y sin penalidad por pago anticipado, para personas que están actualmente en el servicio militar y para veteranos con una baja honorable. Existen reglas específicas de elegibilidad que se relacionan principalmente con la duración del servicio militar. Por ejemplo, las personas que ahora están en servicio activo son elegibles después de cumplir 90 días de servicio continuo, independientemente de cuándo comenzó el servicio. El VA no otorga estos préstamos, sino que garantiza el reembolso al prestamista.

Los veteranos elegibles deben tener un buen historial crediticio, prueba de empleo durante los últimos dos años, suficiente efectivo para cubrir la cuota inicial más los costos de cierre y suficientes ingresos para cumplir con los pagos mensuales de la hipoteca.

En el pasado, los préstamos VA tenían los límites máximos diferentes en todos los condados de acuerdo a reglas de los prestamos FHA, antes explicado; entonces, los compradores podían obtener préstamo VA mas altos en un área de alto precio (por ejemplo, $710,700 en Monroe County) que en otros condados (por ejemplo, $420,680 en Orange County) donde las viviendas tienden a costar menos. Si excedían los límites establecidos en la ciudad donde vivían, se les exigía que pagaran el 25% de la diferencia en la hipoteca; si se mantenían dentro de los límites máximos del préstamo, podrían obtener un préstamo VA del 100%.

La Blue Water Navy Veterans Act de 2019 eliminó los límites máximos de los préstamos VA; entonces, a partir de 2020 los veteranos son elegibles para comprar casas de cualquier tamaño y cualquier precio, sin cuota inicial, quedando a salvo que los militares en servicio activo y veteranos aún deberán calificar para la hipoteca y verificar que puedan pagar los pagos mensuales.

Entonces, según las nuevas reglas, los veteranos pueden obtener cualquier monto de préstamo a través de VA para el que pueda calificar, aunque los bancos pueden imponer restricciones para protegerse contra los incumplimientos, por ejemplo, requerir puntajes de crédito más altos o relaciones de deuda a ingresos para calificar para los préstamos. Es probable que los préstamos también se apliquen solo a la residencia principal del prestatario.

Por otra parte, tú debes pagar al VA una tarifa administrativa (“financiación”) por el préstamo, que típicamente oscila entre 1.5% y 3.3% del total prestado. Además, el VA impone ciertos límites a qué costos de cierre se te pueden cobrar.

Para evitar hacer un pago inicial en efectivo, tu préstamo debe ser igual o inferior al valor de tasación del VA para la casa. Por supuesto, a pesar que el VA provee garantía, se espera que tu repagues todo el préstamo completo.

Para solicitar el “Certificado de elegibilidad” de VA (que puede tomar varias semanas) y ver las listas de prestamistas participantes, comuníquese con el VA, Dale clic en la página web www.va.gov (luego debes ir a “Housing Assistance”) o llama al 800-827-1000. Consulta las publicaciones VA, como el VA-Guaranteed Home Loans for Veterans. Las oficinas regionales VA (que figuran en el sitio principal de VA) también pueden darte información sobre préstamos.

Programas de asistencia para la cuota inicial y gastos de cierre.

Tu agencia de financiamiento estatal o local de vivienda puede patrocinar un programa especial de financiamiento a tasas competitivas y con pago inicial bajo, como opciones para compradores de vivienda por primera vez. También debes buscar otros beneficios locales, como asistencia para el pago inicial o créditos fiscales locales.

Estos programas pueden adoptar la forma de un segundo préstamo hipotecario reembolsable o una subvención no reembolsable. Son ofrecidos por agencias gubernamentales federales, estatales, del condado o locales, organizaciones sin fines de lucro o empleadores, y están disponibles en todo el país para compradores calificados por ingresos y crédito listos para ser propietarios de una vivienda.

Desde subvenciones hasta préstamos condonables, la asistencia para el pago inicial es la categoría más grande de programas existentes. Esto brinda a los compradores flexibilidad cuando se trata de solicitar ayuda para el pago inicial y/o costos de cierre. Los compradores deben discutir las opciones de su programa con su oficial de préstamos y su agente de bienes raíces para asegurarse de elegir el programa que mejor se adapte a sus necesidades personales.

Veamos algunas modalidades de programas:

Los programas de asistencia para el pago inicial reembolsable suelen ser una segunda hipoteca con un interés del 0%. Algunos devengan intereses, mientras que otros son préstamos amortizados. Por lo general, van desde préstamos de 5 a 30 años con diferentes disposiciones de recuperación de la inversión. El reembolso puede comenzar inmediatamente o comenzar después de un período predeterminado de meses o años, conocido como un segundo “suave”. Algunos programas reembolsables tienen un pago global parcial, donde el saldo restante de la segunda hipoteca original vencerá al final del plazo de la segunda hipoteca.
Casi dos tercios de todos los programas de pago inicial son préstamos secundarios o préstamos diferidos. Con un segundo préstamo silencioso o diferido, los pagos se posponen hasta que ocurra uno de varios eventos, por lo general, cuando el prestatario vende, refinancia, alquila o se muda de la casa original que compró. Estos préstamos son ideales para compradores que planean vivir en la vivienda durante varios años, para que puedan beneficiarse de la revalorización de la vivienda. Sin embargo, podría llegar un 1099 por correo después de que el comprador venda, refinancia, alquila o se muda de la casa, un evento imponible que los compradores deben conocer y planificar.
Los programas de segundas hipotecas perdonables representan casi la mitad de todos los programas de pago inicial. Con un segundo perdonable, se perdona una parte o la totalidad del monto original de asistencia para el pago inicial. Cuándo y cuánto variará, pero es común que se condone un porcentaje del préstamo cada año durante un número predefinido de años. Si no se cumplen las condiciones del programa, por ejemplo, el comprador se muda de la casa, el préstamo debe reembolsarse, a veces con intereses.
Los programas de subvenciones son obsequios que el comprador de vivienda no tiene que reembolsar. Los programas de subvenciones no incurren en un gravamen sobre la propiedad que se compra y no tienen una nota o escritura asociada. Estos programas ofrecen un verdadero regalo al comprador en el momento del cierre para ayudar a cubrir el costo de parte o la totalidad del pago inicial o los costos de cierre y proporcionar equidad inmediata.

Datos sobre todos los tipos de programas.

73% de los programas son para el pago inicial o asistencia con los costos de cierre.
64% incluyen el aplazamiento del pago durante algún período de tiempo.
43% son total o parcialmente perdonables.
38% son diferidos y perdonables.
11% por ciento son programas adicionales, incluidos los programas de ahorros combinados y los Vales de elección de vivienda (HCV).
10% de los programas son primeras hipotecas.
5% de los programas son Certificados de Crédito Hipotecario (MCC).

Otros datos a tener en cuenta.

38% de los programas de propiedad de vivienda no tienen un requisito para compradores de vivienda por primera vez y están disponibles para compradores de vivienda repetidos elegibles. (HUD define a un comprador de vivienda por primera vez como alguien que no ha sido propietario de una vivienda en tres años).
74% de los programas están disponibles en un área local específica, como una ciudad, condado o vecindario. 26% de los programas están disponibles en todo el estado a través de agencias estatales de financiación de viviendas.
26% de los programas permiten a los compradores comprar una propiedad multifamiliar siempre que el comprador ocupe una de las unidades.
26% de los programas permiten que las viviendas prefabricadas sean un tipo de propiedad elegible. Pueden aplicarse algunas restricciones y variarán según el programa.
+8% de los programas están disponibles para trabajadores de servicios comunitarios, incluidos educadores, policías, bomberos y trabajadores de la salud.
12% de los programas tienen beneficios para veteranos, miembros de las fuerzas armadas y cónyuges sobrevivientes. Estos programas también pueden combinarse con préstamos VA sin pago inicial.

¿Buscas más información sobre los programas estatales y locales para compradores de vivienda? Consulta los siguientes sitios web, en www.hud.gov/states/florida y en www.floridahousing.org.

¿Qué sigue?

Ahora que comprendes todas sus opciones de financiamiento, estás listo para salir y comprar una casa. En las siguientes publicaciones te mostramos cómo aprovechar al máximo tu búsqueda de vivienda.