El contrato de venta: Agregar tus propios términos.
Cuando explicamos las contingencias que el comprador puede incluir en la oferta de compra, se asume que incluirá contingencias que lo beneficien. De hecho, no habrá mucho que tu desees pedir como una contingencia de la venta, porque básicamente tu principal interés es que se cierre la transacción, no encontrar una forma de escapar de ella. Sin embargo, hay un par de términos y contingencias que son comunes que los vendedores solicitan.
Contingencia de compra de otra propiedad por el vendedor.
Si aún no has encontrado una nueva casa, es posible protegerse de la posibilidad de tener que buscar un refugio temporal después de la venta de tu casa con una contingencia que indique que el cierre no sucederá hasta que tu hayas firmado un acuerdo para comprar una casa de reemplazo o realmente cierres esa compra. Si planeas alquilar en lugar de comprar, puedes agregar una contingencia relacionada con la firma de un contrato de arrendamiento.
Al comprador no le gustará esta cláusula y complica el plazo del préstamo. Sin embargo, si el mercado está lo suficientemente caliente y puedes encontrar fácilmente otro comprador, tu comprador actual no tiene mucho poder de negociación. Aun así, cualquier comprador inteligente se resistirá seriamente a dejar esta cláusula demasiado abierta. Debes negociar un plazo de tiempo razonable, unas pocas semanas, para firmar un acuerdo de compra para tu próxima casa, porque es difícil que un comprador espere hasta que realmente cierres la transaccion.
Si el comprador acepta esta contingencia, él puede legítimamente insistir en períodos de tiempo más largos de lo habitual para eliminar otras contingencias, como las inspecciones y el financiamiento, con base a que el comprador no debe pagar los costos de tener todas sus tareas cumplidas, considerando que tú puedes cancelar la venta en el último minuto.
Al preparar esta cláusula, es importante dejar claro quién es realmente responsable de declarar la cancelación del contrato. Te conviene dejar eso en manos del comprador. De hecho, puedes redactar el contrato hasta que el comprador cancele el contrato debido a que no eliminó la contingencia, aún puedes presentarte con un contrato de compra, y la venta de tu casa seguirá avanzando. Como siempre, tú debes actuar con rapidez.
Si el comprador se niega a aceptar esta contingencia por completo, tu siguiente mejor opción es solicitar un período de cierre más largo.
Arrendamiento del vendedor después del cierre.
Si crees que necesitarás un poco más de tiempo para mudarse después del cierre de la venta, o simplemente te resistes a dejar tu casa hasta que estés seguro de que el comprador cierre la transaccion, una posibilidad es hacer arreglos para lo que se llama “posesión post cierre del vendedor (post-closing occupancy by Seller)”. Literalmente te conviertes en inquilino de tu propia casa. El nuevo propietario se convierte en tu arrendador tan pronto como se cierre la venta de la casa.
Dicho acuerdo te permite permanecer en la casa durante un tiempo específico a cambio de pagar un alquiler, según el tiempo que permanezca ahí. En un mercado caliente, un comprador ansioso puede permitirle vivir en la casa por un mes o más sin pagar alquiler.
Los acuerdos de posesión post cierre del vendedor se incluyen en muchas de las ventas de casas en que estamos involucrado en este momento. Algunos vendedores no quieren llevar un camión de mudanzas hasta el cierre, sin mencionar la preocupación de que no suceda ese día. Es cómodo para ellos poder asistir al cierre, regresar a casa y terminar de empacar las cosas durante los próximos cuatro o cinco días. Además, el vendedor puede depender del cierre para tener los ingresos que le permitan cerrar su próxima casa.
Para organizar el alquiler post cierre, deberás incluir este término en el contrato de compra, y también deberás preparar un contrato de arrendamiento por separado que ambos firmen. El contrato de arrendamiento debe especificar términos como:
- El alquiler por semana o mes, lo suficientemente alto para cubrir la hipoteca, seguro, impuestos, servicios públicos y otros costos de mantenimiento como nuevo propietario, y tal vez más, para compensar las molestias de una mudanza retrasada.
- El plazo del arrendamiento. Tú salida puede ser en una fecha específica o dejarse abierta, pero el comprador tendrá que hacer aprobar este acuerdo por su prestamista, ya que algunos no permiten que un vendedor retenga la posesión por más de 30 días, si es que lo permite, y.
- Quién paga los servicios públicos y cualquier daño que se produzca mientras alquilas. En teoría, el comprador es responsable del mantenimiento de la propiedad, pero si tú causas daños mientras vives ahí, es comprensible que el comprador quiera que pagues.
Negociar por un largo alquiler. «Cuando pusimos nuestra casa en el mercado, no estábamos seguros cuánto íbamos a recibir de la venta”, dice Katherine, “ni tampoco que podríamos hacer con esa cantidad. Además, con dos niños pequeños, la perspectiva de gastar tiempo y dinero en encontrar y alquilar un apartamento por el tiempo entre vender y comprar otra casa, almacenar todas nuestras cosas y luego mudarnos dos veces, parecía una pesadilla. Afortunadamente, recibimos ofertas competitivas. Pudimos hacer un alquiler del vendedor como parte de nuestra contra oferta. El comprador que elegimos estuvo dispuesto a alquilarnos durante tres meses, lo que nos permitió encontrar una casa, cerrar el trato y mudarnos, todo antes de que terminara el alquiler».
