Comprar tu casa: El Agente de Cierres.
Muchas cosas van a suceder entre la firma del acuerdo para comprar la casa y el cierre de dicho acuerdo: es un proceso que generalmente lleva al menos unas pocas semanas. Tu deseas asegurarse de que la casa esté en buen estado, tu financiamiento esté aprobado, y que el vendedor no salga con ninguna sorpresa. El día de cierre, se debe firmar una gran cantidad de documentos y el dinero es transferido de una mano a otra.
Para ocuparse de los muchos detalles, tiene sentido tener una tercera persona completamente neutral, para asegurarse que ambos (comprador y vendedor) estén haciendo lo que prometieron. Aquí es donde aparece el agente de cierre (the closing agent) también llamado “agente de custodia” (escrow agent), el “oficial de custodia” (escrow officer), el “oficial de cierre” (closing officer) o el “agente de título” (title agent). En Florida, pueden desempeñar este rol, las compañías de título y los abogados.
Quiénes son los agentes de cierre.
Lo que tu agente de cierre hace por ti.
Aunque es posible que no conozcas a su agente de cierre hasta que esté bien avanzado en el proceso de compra, posiblemente hasta el día de cierre, el agente estará trabajando detrás de escena mucho antes de eso. En todo caso, tu puedes conocer a tu agente de cierre en cualquier tiempo, y hacerle preguntas sobre alguna complicación presente o futura. Tú debes esperar que tu agente de cierre:
- Organiza tu seguro de título. El agente de cierre ordenará o realizará (si él o ella ya trabaja para una compañía de títulos o es un abogado) una búsqueda de título (title search) y un compromiso de seguro de título (title insurance commitment) para ser emitido. La búsqueda de título y el compromiso del seguro de título mostrarán si el vendedor está realmente en una posición legal para venderte la propiedad a ti y si hay gravámenes, servidumbres u otras cargas que puedan afectar el titulo de la propiedad (en otras publicaciones te traduciremos toda esta jerga legal). Después que el vendedor aclare cualquier defecto del título y tu compra está cerrada, el agente de cierre te ayudará a asegurarse que tú tienes una póliza de seguro de título.
- Coordine con los prestamistas. El agente de cierre va a coordinar con dos tipos diferentes de prestamistas: los prestamistas del vendedor (suponiendo el vendedor no había pagado su hipoteca) y tu prestamista hipotecario. El agente de cierre se asegurará que los prestamistas del vendedor sean pagados en su totalidad cuando se venda la propiedad.
- Establezca una cuenta de depósito o fideicomiso. El agente de cierre mantendrá cualquier dinero que tu deposites en una cuenta bancaria separada, llamada depósito en garantía o una cuenta fiduciaria (“escrow account” o “trust account”), hasta la fecha de cierre, cuando el dinero será transferido al vendedor. El vendedor también puede aceptar depositar dinero ahí, para reparaciones.
- Prorratee gastos. El agente de cierre determinará quién, entre tú y el vendedor pagan qué proporción de cualquier impuesto a la propiedad, gravamen municipales y honorarios de condominio o asociación adeudados o pagados durante el período de tiempo alrededor de la venta.
- Siga instrucciones. El agente de cierre seguirá las instrucciones escritas, preparadas por ti o el vendedor y asegurará que todas esas tareas se realizan para la fecha de cierre, -y a veces incluso después del cierre. Por ejemplo, el agente de cierre puede retener fondos del cheque del vendedor para asegurar que todas las facturas por servicios públicos se pagan por el servicio que recibió el vendedor antes de la fecha de cierre.
- Registre la escritura y pague al vendedor. Al cierre, el agente transferirá el pago al vendedor. Luego, el agente de cierre registra públicamente la nueva escritura que te transfiere la propiedad a ti.
Cómo se pagará al agente de cierre.
Conseguir el mejor agente de cierre.
Quién elige el agente de cierre depende de la costumbre local y de qué tan fuerte estás tú, como comprador, para que acepten tu decisión. Generalmente, la elección del agente de cierre se hace desde el principio y se detalla en el acuerdo de compra. Al final, el agente de cierre es alguien recomendado por el Agente de Bienes Raíces del comprador o del vendedor. Si tú quieres usar una compañía en particular, o individual, díselo a tu agente de bienes raíces desde el principio para que lo pueda incluir en tu oferta.
Elige un agente de cierre que esté convenientemente ubicado. Tendrás que conducir allí al menos una vez, para el cierre, y tal vez más a menudo, por ejemplo, para firmar un poder notariado o entregar un antiguo decreto de divorcio.
¿Quién hace qué cosa?
El trabajo del agente de cierre es:
- Recoge y coordina el papeleo, incluyendo financiamiento y divulgaciones requeridas.
- Obtiene un informe del título y coordina la emisión de una póliza de seguro de título.
- Prorratea costos como impuestos, seguros e intereses de préstamos.
- Retiene depósitos de dinero en un cuenta separada y hace transferencias según corresponda.
- Paga tarifas de registro e impuestos.
- Transfiere y registre la escritura.
- Transfiere tus pagos al vendedor.
Tu trabajo sigue siendo:
- Comprender y firmar las instrucciones que guían las actividades del agente.
- Obtener un seguro para propietarios de viviendas y darle los detalles al agente de cierre, incluyendo el monto de la prima.
- Leer el informe preliminar del título y, con la ayuda de tu Agente de Bienes Raíces, resolver cualquier disputa.
- Hacer transferencias de dinero en forma oportuna, de cualquier porción de dinero que acordaste pagar (o hacer el arreglo para que se pague a través de la financiación).
- Coordinar directamente con otras partes: Agente de Bienes Raíces, Corredor de Hipotecas, Inspector de Propiedad, para asegurar que todo está en orden, incluyendo autorizar a tu agente cuando las contingencias se pueden eliminar.
- Leer cuidadosamente todos los documentos antes de firmar.
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